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案例 某房地产开发公司2003年以2000万元拍得一块土地，没有进行土地开发,2008年3月，准备把土地使用权转让，评估价5000万元，由于取得土地后，没有进行任何实质性开发，计算土地增值税时不得加计扣除，税负较重。经过税务师事务所筹划，建议该公司对土地进行一级开发后再转让，就可以享受到30%的加计扣除。筹划方案:只对土地进行前期开发,如“三通-平”、建造围墙、旧房拆除、清运残土等土地开发后再转让，但是，不可进行建筑施工。预计开发费用需要1000万元，开发后评估价6100万元。计算两个方案土地增值税纳税效果。 第一方案:取得土地使用权，不进行开发即转让的税负计算: (1)扣除项目金额=2000 + (5000 - 2000)x5.5%=2165 (万元) (2)增值额= 5000- 2165= 2835 (万元) (3)增值率= 2835+2165= 130.95% 适用税率50%，速算扣除率15%; (4)应交土地增值税= 2835*50%- 2165x15%= 1417.5 - 324.75= 1092.75 (万元) 第二方案:对土地进行一级开发后再转让的税负计算 (1)扣除项目金额= (2000+ 1000) x1.3+ (6100 - 2000)x5.5% = 3900 + 225.5 =4125.5(万元)(2)增值额=6100 - 4125.5= 1974.5 (万元) (3)增值率= 1974.5+4125.5 = 47.86% 适用税率30%，速算扣除率为0; (4)应交土地增值税= 1974.5x30%= 592.35(万元) 第二方案比第一方案少缴1092.75 - 592.35 = 500.40(万元)    |
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