在追马的时间种草，华润购物中心回报率—11%

  目录

1、资产拔萃出群-规模与质量并重

2、有港资的品控，没有港资的功利

3、在追马的时间种草

很少有购物中心会披露回报率，除非很亮眼。

2019年前华润曾在业绩发布PPT中用过“成本回报率 Yield On Cost”的口径，在本公众号《资管的尺度》对于这个口径还有过一个推测：应该是毛租金回报率。

从2020年开始，华润的业绩发布PPT中把回报率口径更换成了更清晰的Ebitda On Cost，也就是我们常说的Ebitda 回报率。中国商业地产界泰山北斗的资产质量正式揭开面纱：2021年Ebitda On Cost 为11%。

资产拔萃出群—规模与质量并重

2021年华润经营性不动产租金大涨至174亿元，租金收入首次实现全额覆盖利息及股息支出 。

174亿租金中购物中心贡献了约80%，在营54家购物中心贡献了139亿租金收入。和同行做一个比较：61座龙湖天街和115座吾悦广场的租金收入均为为80亿出头。

数据来源：华润置地业绩发布会报告

优秀的租金坪效直接反映在项目回报率上，2021年华润购物中心Ebitda On Cost 高达11%，整体估值接近1680亿。Ebitda on Valuation 为 6.3%，这意味着Valuation基本是在Cost的基础上翻了一番。

有港资的品控，没有港资的功利

2021年华润置地在营购物中心的规模已达710万㎡，2021年Margin虽然大幅度提升了10个点至61%，但考虑到华润的单店营收业绩和整体规模，这个数字只能说一般。

数据来源：华润置地业绩发布会报告，上图出租率制图错误，应是94%与97%