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 郑重声明：严禁抄袭，违者必究！ 未经授权，不得转载！ 本文作者：张春光律师【锦天城律所】 业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉） 个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》 开发商把其开发建设的商品房出售给了A，A又把该商品房卖给了B，B即本文所谓的“次买受人”。当然，有的时候，B会和开发商“重签”（或者叫“补签”）一份商品房预售合同或商品房买卖合同，开发商同意B取代A，开发商会配合“补办”一次交易流程：为B重新开具收款收据（开发商开给A的收据同时作废），和B签署房屋交接文件，将来还会直接将房屋过户到B名下。如果开发商成为被执行人，开发商出售给A，A又出售给B的房屋（尚登记在开发商名下）的房屋被查封，B是否有权通过执行异议之诉排除执行呢？法理逻辑是什么呢？ 一、裁判观点及简析 （一）裁判观点及说理逻辑 1、裁判观点 最高人民法院（2021）最高法民申6094号民事裁定认为，王某喜对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，赵某军在案涉房产被查封前与富田房产公司签订了《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，且其名下无其他用于居住的房产，因此，赵某军购买案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。王某喜虽系从赵某军处受让案涉房产，但该房产仍登记在富田房产公司名下，且受让案涉房产已得到富田房产公司的认可，王某喜与富田房产公司重新签订《商品房买卖合同》，支付了全部房款，并已实际入住，王某喜及其家庭成员名下无其他用于居住的房产，其属于购房消费者，其主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）的精神，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者享有的物权期待权能够对抗基于抵押权优先受偿的强制执行。故，王某喜对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。 我赞同上述裁判的结论，即王某喜对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。但是，我对上述裁判的说理部分不是很赞同。 2、裁判观点中的说理逻辑 仔细阅读上述裁判原文的表述，可以看出上述裁判观点中的说理逻辑是这样的： 首先，商品房第一手买受人赵某军符合《执行异议复议规定》第29条的规定。裁判原文是这样表述的：“本案中，赵某军在案涉房产被查封前与富田房产公司签订了《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，且其名下无其他用于居住的房产，因此，赵某军购买案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。” 其次，商品房的“次买受人” 王某喜符合《执行异议复议规定》第29条的规定。裁判原文是这样表述的：“王某喜虽系从赵某军处受让案涉房产，但该房产仍登记在富田房产公司名下，且受让案涉房产已得到富田房产公司的认可，王某喜与富田房产公司重新签订《商品房买卖合同》，支付了全部房款，并已实际入住，王某喜及其家庭成员名下无其他用于居住的房产，其属于购房消费者，其主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。” 最后，商品房的“次买受人” 王某喜可以排除抵押权人的执行。裁判原文是这样表述的：“依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）的精神，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者享有的物权期待权能够对抗基于抵押权优先受偿的强制执行。故，王某喜对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。”【注：此案例中申请执行人享有抵押权，这就暗含只能依据《执行异议复议规定》第29条排除执行。本文为能够突出重点，关于《执行异议复议规定》第27条、第28条、第29条的关系不展开论述，有兴趣的朋友可以去我的微信公众号“合同效力实务研究”看我写的相关文章】
（二）裁判观点简析 1、“欲言又止”？ 上述裁判观点逻辑中，首先说了商品房第一手买受人符合《执行异议复议规定》第29条的规定，然后又说因为“次买受人”符合《执行异议复议规定》第29条的规定，所以“次买受人”有权排除抵押权人的执行。那么，这个逻辑的起点“商品房第一手买受人符合《执行异议复议规定》第29条的规定”其实是“多余的”，或者说法官在这里“欲言又止”。 2、上述裁判观点中最核心的内容“商品房的'次买受人’符合《执行异议复议规定》第29条的规定”值得商榷 上述观点认为：“王某喜虽系从赵某军处受让案涉房产，但该房产仍登记在富田房产公司名下，且受让案涉房产已得到富田房产公司的认可，王某喜与富田房产公司重新签订《商品房买卖合同》，支付了全部房款，并已实际入住，王某喜及其家庭成员名下无其他用于居住的房产，其属于购房消费者，其主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。” 我们看一下《执行异议复议规定》第29条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”我们对上述三个要件逐一分析： a. 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同 本案中，虽然王某喜与富田房产公司签订的《商品房买卖合同》落款时间是2013年7月1日，但是从庭审中赵某军的陈述，王某喜的配偶给赵某军之子转账时间，王某喜签署装修保证书、入住交接单的时间看，王某喜与富田房产公司签订《商品房买卖合同》的时间应该是2018年。涉案房屋被查封的时间是2014年11月6日。所以，王某喜不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这个要件。 b. 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋 从法院查明的案件事实看，这个要件应该是满足的。 c. 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十 这里面有个问题，“已支付的价款”应当是买受人王某喜向作为被执行人的开发商富田房产公司付款，虽然富田房产公司给王某喜开具了收据，载明收到房款和配套费共计402010.5元。但是，实际的付款情况是：2018年9月5日，王某喜的配偶翟某娟向赵某军之子赵某2转款490030元。并且，2013年7月1日，赵某军就已向富田房产公司付清了全部房款和配套费共计402010.5元，王某喜也不可能再直接向富田房产公司付一份房款和配套费。由此可见，王某喜并未直接向富田房产公司付款。 那么，问题就来了，2013年7月1日，赵某军向富田房产公司付了房款，2018年9月5日，王某喜向赵某军付了房款，那么，2013年7月1日赵某军向富田房产公司的付款可否视为王某喜向富田房产公司的付款呢？法律依据和法律逻辑是什么呢？（1）委托代理说不通。2013年7月1日赵某军向富田房产公司付款的时候肯定没有受王某喜的委托；赵某军向富田房产公司付款的时候肯定也没有代理王某喜的意思，也就不存在无权代理的追认。（2）债权转让说不通。赵某军对富田房产公司的债权是要求其履行过户等义务的非金钱债权，与这里探讨的付款行为是两码事，不存在付款行为债权转让的问题。（3）债务抵销也说不通。因为富田房产公司对赵某军的债务是履行过户等义务，赵某军对王某喜的债务也是履行过户等义务，与债务抵销的法理不一致，而且和我们这里探讨的付款行为也是两码事。 因此，“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”这个要件好像也不符合。 因此，本案裁判观点认为商品房的“次买受人”王某喜符合《执行异议复议规定》第29条的规定似乎不太准确。 二、我的观点 我认为，商品房的“次买受人”承继的是商品房第一手买受人的权利，如果商品房第一手买受人符合《执行异议复议规定》第29条的规定，有权排除抵押权人执行，则商品房的“次买受人”承继了商品房第一手买受人的排除抵押权人执行的权利，也有权排除执行。 回到本文案例，本案中，赵某军符合《执行异议复议规定》第29条的规定，有权排除抵押权人执行，因此，赵某军将涉案房屋转让给了王某喜，王某喜承继了赵某军的权利，王某喜有权排除抵押权人的执行。 以前我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写过相关的文章，今天再和大家一起分享一下我的观点，抛砖引玉。 1、程序上给了“次买受人”以权利救济的机会 《民事诉讼法》第一百二十二条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。” “次买受人”完全符合《民事诉讼法》第一百二十二条的规定，享有诉权。 《民事诉讼法》第二百三十四条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”这里的“案外人”是指除申请执行人和被执行人之外的人，“次买受人”自然也符合该条规定。 因此，“次买受人”完全符合起诉的条件。 2、实体上，通过对第一手买受人权利的审查判断“次买受人”是否有权排除执行 《执行异议复议规定》第29条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”以该条规定为例，该条中“买受人”的本意是第一手买受人，如果将之扩大解释为包括“次买受人”，直接审查“次买受人”是否符合上述四个要件，因“次买受人”必然不完全符合上述四个要件而必然败诉（比如，“次买受人”一般都没有与被执行人直接签订书面买卖合同）。但是，第一手买受人是否因已将标的房屋另行出售而仍享有提出执行异议的权利（我认为第一手买受人仍有权提出执行异议）以及是否愿意起诉都具有不确定性，在“次买受人”有权提起执行异议之诉的前提下，通过审查第一手买受人是否享有足以排除执行的民事权益，来判断“次买受人”是否可以排除执行（“次买受人”承继第一手买受人的权益），应该说这是一个非常好的思路，也是非常务实的解决问题的办法。 当然，在程序上，必须把第一手买受人列为第三人（第一手买受人同该执行异议之诉案的处理结果有直接的利害关系，将至列为第三人完全符合法理），以方便查明案件事实。 附：银丰投资公司与王某喜、富田房产公司案外人执行异议之诉案 案情简介：一、2013年12月21日，该院作出（2013）郑民四初字第234号民事调解：1、富田房产公司于2014年3月31日前偿还银丰投资公司1000万元，2014年4月30日前偿还银丰投资公司1087.833万元。2、富田房产公司向银丰投资公司支付2014年1月31日后至2014年4月30日止的利息，利息以2087.833万元为基数，按月利率2%计算，直到全部债务结清为止，利息支付最后期限为2014年4月30日。3、富田房产公司如果不能按本协议第一条、第二条约定的期间足额清偿债务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，即按月利率4%计算迟延履行期间的债务利息，直到全部债务结清为止。4、马某梅、田某岭、新乡市蒲丰制粉有限公司、河南富田畜牧发展有限公司对本协议约定的富田房产公司的债务承担连带清偿责任。5、银丰投资公司享有对长垣县浦西区XX路富XX际（50套，详见抵押登记）抵押房产的优先受偿权。6、案件受理费125546元，减半收取62773元，由被告富田房产公司负担。 二、经银丰投资公司申请，该院于2014年9月22日立案执行，所立执行案号为（2014）郑执一字第738号。该院于2014年11月6日以（2014）郑执一字第738号执行裁定书及协助执行通知书查封了富田房产公司名下含涉案房产在内的50套抵押房产。 2009年3月18日富田房产公司取得上述50套房产的产权证书。2010年8月12日银丰投资公司取得上述50套房产的他项权证书。 三、2013年7月1日，富田房产公司作为卖方，赵某军作为买方，签订《商品房买卖合同》一份，约定：王某喜购买富XX际XX幢XX单元XX层北户房产。第二条商品房销售依据约定的是商品房预售许可证号为2007002。单价2180元／平方米，总价395343元。第六条约定的付款方式为一次性付款。当日，富田房产公司向赵某军出具收据一份，票号0312812，载明收到赵某军××号楼××单元××层北户房款390343元、配套费11667.5元，共计402010.5元，交款人赵某1。当日，赵某1向田某岭账户汇款402010.5元。票号为9131612的收据显示，富田房产公司2010年8月7日收到赵某1××号楼××单元××层北户定金5000元。 王某喜还提交商品房买卖合同一份，落款日期亦为2013年7月1日，富田房产公司作为卖方，王某喜作为买方，其余信息与上述商品房买卖合同信息一致。 富田房产公司向该院提交的票号为3106675号收据落款日期为2010年8月7日，载明收到王某喜××号楼××单元××层北户定金5000元。标注有原票号9131612作废，2018年9月4日变更字样；票号为3106677号收据落款日期为2013年7月1日，载明收到王某喜××号楼××单元××层北户房款390343元、配套费11667.5元，共计402010.5元。标注有原票号0312812作废，2018年9月4日变更字样。2018年9月5日，翟某娟向赵某2转款490030元。 2018年9月23日，王某喜签署了装修保证书、入伙交接单等。2019年3月签订供气（天然气）合同。 王某喜、翟某娟系夫妻关系。王某富系王某喜父亲，王泽某、王浩某系王某富之孙。赵某1、赵某2系赵某军之子。 赵某军到庭陈述，其于2013年7月购买了涉案房产，交完钱后开发商就把钥匙给了赵某军。2018年其将涉案房产卖给了其儿子赵某1的朋友王某喜。 王某喜、翟某娟、王某富、王泽某、王浩某名下在长垣市均无已登记的房产信息。 赵某军名下在长垣市无已登记的房产信息。 四、2018年12月，郑州市工商行政管理局出具《企业名称变更核准通知书》，核准河南银丰投资咨询有限公司企业名称变更为河南银丰投资集团有限公司。 裁判观点【案号：最高人民法院（2021）最高法民申6094号】本案再审审查重点为：王某喜对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，赵某军在案涉房产被查封前与富田房产公司签订了《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，且其名下无其他用于居住的房产，因此，赵某军购买案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。王某喜虽系从赵某军处受让案涉房产，但该房产仍登记在富田房产公司名下，且受让案涉房产已得到富田房产公司的认可，王某喜与富田房产公司重新签订《商品房买卖合同》，支付了全部房款，并已实际入住，王某喜及其家庭成员名下无其他用于居住的房产，其属于购房消费者，其主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）的精神，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者享有的物权期待权能够对抗基于抵押权优先受偿的强制执行。故，王某喜对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。银丰投资公司关于二审判决认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律错误的主张不能成立。 |
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