文旅地产 未来发展趋势 世界旅游组织预测,到2020年,我国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场。地球人都知道地产界的下一个主战场是文旅项目。在此背景下,目前已有超过1/3的百强房企进入到了文旅地产领域。 目前国内文旅地产市场规模稳步壮大,需求旺盛,势必会出现新的趋势。未来发展趋势将和国家政策、市场需求息息相关,政策将预示未来的发展方向和投资热点,而市场需求将会作用于文旅市场的转型升级。未来十年,文旅地产将走向何处? 1.政策热点:乡村旅游成潮流 2019年7月28日,由文化和旅游部、国家发改委确定的第一批全国乡村旅游重点村名单公布。由国家发布的针对文旅地产的政策来看,分为三大类:一是大力支持特色小镇和乡村文旅建设;二是规范文旅地产;三是对文旅地产项目提供财政、土地支持。这些政策将会引导整个文旅地产市场的规范化、专业化,一定程度上缓解发展商面临的资金压力。未来,农业小镇、养生小镇等业态也将会成为一种新潮流。 2.文化地产未来走向:去房地产化回归旅游本质 自国家大力支持旅游产业后,不少发展商打着“特色小镇”、“文化旅游”的噱头去低价圈地,然后做出地产式的销售模式。针对这种情况,目前国家已明文提出严防文旅地产房地产化。 “以地产形式短线套取暴利”的发展模式已经难以为继,市场需求的转变促使文旅地产转型升级,逐步实现旅游业、文化产业、房地产业密切结合,告别以往单一的房地产业态和文旅概念,真正解决市场所面临的需求。 未来的文旅地产将会往两个方向发展:一是专注于做旅游,通过建设优秀的度假区带动周边房地产销售;二是结合文化产业来做旅游,譬如影视小镇,通过影视产业带动景区的人气,实现商业收益。 3.多样化向商业靠拢 过去,企业盈利主要来源于地产销售,后期的物业管理、租赁服务等仅占很小比重,未来为了获取更大的利润空间与持续稳定的收益,开发企业势必要找到新的盈利模式。 目前较为创新的运作模式有: 文化产业+资本运作 产权出售+商业运营 区域开发+IP产业链 文化产业+资本运作: 旅游和商业等经营性物业作为核心盈利渠道,地产销售类物业为辅。通过举办文化活动如戏剧节、皮影戏等,吸引爱好者以及游客,带动区域人气,从而成为投资热点,以盘整做大资产上市。 产权出售+商业运营: 在旅游景区投资建设别墅和酒店等商业配套,通过销售度假别墅和运营商业来取得资金的回笼,该模式能够较快收回投资成本。 区域开发+IP产业链: 这种模式的代表便是迪士尼,迪士尼区域综合开发,不仅有主题乐园,还有度假村、影视娱乐、媒体网络等业务形态,迪士尼的IP渗透到大众的生活中,形成一条贯穿全球的产业链。 4.营销模式向运营模式的转变 云南、海南等地的很多文旅项目处于滞销的状态,显然单一的营销模式已经逐步被市场淘汰。一些按照传统地产形式开发的文旅项目也逐渐没落,行业将迎来新一轮洗牌。门票销售逐步向商业运营转型,而商业的载体必然是产业,多元化的产业能够促进当地的消费,注重后期运营的文旅项目将是未来的走向。 5.观光向体验转变,养生小镇兴起 目前文化体验成为了人们的重要需求之一,文旅地产要更重视文化产业的建设落地。据中国旅游协会公布的数据统计,我国58%的旅行者在计划旅行时,更愿意把钱花在“体验”而非“物质”上。国内文旅正在由纯观光向深度体验游转变。 养生小镇作为一种正在兴起的业态,规模大、功能性更强、自然资源丰富,它结合了医疗养生、美容、体育运动、生态旅游、文化体验等多种功能,能够满足人们体验游以及追求健康的需求。它是未来乡村旅游的新发展,一条产业扶贫的有效路径,且能够有效解决留守儿童问题和老有所养问题。 文旅地产不只地产,更要求文化产业、旅游业、房地产业三者结合。在大资本的介入下,文旅地产正转身创新;开发模式,运营、内容都是关键词。 战略定位 文旅产业综合服务 大型活动策划制作 文化IP与与衍生品研发 服务内容 演唱会 音乐节 大型实景演出 产业运营 东方天幕(北京)文化产业发展有限公司 |
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