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契税: 《契税暂行条例》第一条规定,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税.第八条规定,契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天.国家对房地产企业发生的房屋回迁业务并没有规定相关的减免政策,因此,开发商在取得土地等不动产时,需要按全额计算契税,不可以扣除回迁业务中相当于拆迁补偿的部分. 印花税: 《印花税暂行条例施行细则》第五条规定,条例所说的产权转移书据,是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据.房屋回迁合同,是指房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时,与被拆迁户签订的按被拆迁人房屋原面积拆一还一给予同面积房屋回迁安置的合同,其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换,即特殊形式的房屋销售合同.可见,房屋回迁合同属于一种交换式的产权转移书据. 另外,财政部、国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》(财税〔2006〕162号)第四条规定,对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税. 因此,房屋回迁合同需要按照产权转移书据缴纳印花税. 土地增值税: 《土地增值税暂行条例》第八条规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税.《土地增值税实施细则》第十一条规定,条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原地产的,比照本规定免征土地增值税. 可见,开发商发生的房屋回迁业务不属于免征土地增值税的情形.因此,开发商应按规定计算土地增值税. 企业所得税: 国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号)第一条(四)项规定,销售商品以旧换新的,销售商品应当按照销售商品收入确认条件确认收入,回收的商品作为购进商品处理.鉴于房地产企业的房屋回迁业务具有特殊性,开发商发生房屋回迁业务进行企业所得税处理时,等面积回迁部分既要按收入确认条件确认收入,又要按规定归集开发成本. 可以知道,在购买安置房之后,该房屋虽然属于个人所有,但是在没有拿到房产证之前,不得依据自己的意愿,进行房屋买卖.且在购买安置房之后,需要按照购买其他类型的房屋的规定,需要先进行纳税申报之后,再按照流程交税. 回迁房的会计核算是怎样的? 业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据,确认土地征用及拆迁补偿费 借:开发成本-土地征用及拆迁补偿费 贷:应付账款-拆迁补偿费 在开发产品交房时,房地产企业开具销售不动产发票并结转收入 借:应付账款-拆迁补偿费(假定不支付差价) 贷:主营业务收入 应交税费-简易计税(假定按简易计税方法) 结转回迁房成本 借:主营业务成本 贷:开发产品 |
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