序言 2020年4月30日,中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(“《试点通知》”),同年8月,证监会推出《公开募集基础设施证券投资基金指引(试点)》(“《基础设施REITs指引》”)。这些文件的发布,宣告我国公开募集基础设施领域不动产投资信托基金(以下简称“基础设施REITs”)试点项目在我国正式拉开序幕。 中国REITs市场正式启航两年多时间,已有12只基础设施REITs上市,募资规模达458亿元,包括高速公路、水务环保、垃圾发电、港口仓储、仓储物流、产业园区等不同类别基础设施,同时,各项政策不断加速出台,为基础设施REITs市场平稳发展保驾护航。 值此新形势下,本文拟从实务操作角度出发,结合已上市的项目案例,针对基础设施REITs的交易结构、资产重组、股债结构搭建、基础资产及项目公司的法律核查、股权及资产转让的合规性、国有资产交易及税收等法律重点问题进行梳理和初步探讨。 因本文篇幅较长,我们将分为六期推送,本期聚焦基础设施REITs的基础资产与项目公司合规。 基础设施REITs法律要点解读系列之三: 基础设施REITs法律要点解读系列之四: 基础设施REITs法律要点解读系列之五: 基础设施REITs法律要点解读系列之六: 01 基础设施项目的合法合规性 作为基础设施REITs交易结构中的底层资产,基础设施项目本身在建设、运营环节的合规性问题将是REITs项目审核的重点。关于基础设施项目的合法合规性,主要的核查重点在于资产范围是否明确、资产权属是否清晰、是否存在权利限制以及项目的投资与建设是否存在瑕疵。 1 基础设施项目的范围 针对基础设施项目范围的核查,主要在于项目是否属于《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》(发改办投资〔2020〕586号,下称“586号文”)及《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(发改投资〔2021〕958号)规定的试点支持行业。 根据前述规定,试点主要包括下列行业:
除上述领域外,政策还提出可在其他基础设施领域开展试点探索,包括:
但需格外注意的是,酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。项目土地用途原则上应为非商业、非住宅用地,租赁住房用地以及为保障项目正常运转而无法分割的办公用房、员工宿舍等少数配套设施用地除外。 2 项目资产权属及经营权利 从底层资产属性上分类,发行基础设施REITs的基础设施项目可分为两类,其一是基于资产所有权而取得租金收入、经营收入的项目,例如产业园、仓储物流等;其二则是基于特许经营权或经政府部门批准的收费权利而取得经营收入的项目,例如高速公路、污水处理项目等。
3 基础设施项目的权利限制情况 在上海证券交易所发布的《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第1号——审核关注事项(试行)》(下称“审核关注事项”)以及深圳证券交易所发布《公开募集基础设施投资基金业务指引第1号——审核关注事项(试行)》中,均对基础设施项目提出不得存在抵押、质押等权利限制的要求(但基础设施基金成立后能够解除相关限制的除外)。 针对基础设施项目的权利限制核查,需关注相关的特许经营权协议或收费权批复、为融资所签订的相关贷款合同等文件中是否设置限制性条款,以核查基础设施相关的收益权等权利是是否设置质押等第三方权利负担。 同时,也应查询基础设施对应的土地信息、不动产登记信息,以调查基础设施项目是否存在抵押、查封等权利限制的情况。 4 项目投资与建设的合规性 对于发行基础设施REITs的基础设施项目,应遵循其投资建设的各项流程,逐项审查判断基础设施项目投资建设全过程的合法合规性,从基础资产层面控制基础设施REITs的合规风险。 项目投资与建设合规性的审查,主要包括对土地取得、立项批复、设计批复、规划选址和建设用地批复、项目规划许可、施工许可、环评及环保验收、竣工验收等过程中应齐备的备案、审批手续、证照及与实际用途一致性的审查。 5 PPP基础设施项目的特殊核查 除基础设施项目应当符合的基本条件外,国家发改委办公厅586号文及交易所的《审核关注事项》等文件中,均对PPP基础设施项目的核查提出了特殊要求,包括:
“(十八)PPP项目还需满足以下条件:
02 项目公司的合法合规性 在基础设施REITs的交易结构中,专项计划系通过收购项目公司100%股权的方式实现对基础资产的实际控制,因此项目公司的合法合规性也势必作为REITs项目审核的重点,证监会发布的《尽职调查工作指引》等文件中也对项目公司的合法合规性提出了明确要求,而在相应的尽职调查中,也应重点关注以下几点: 其中,实务中需注意如下事项:
03 已发行试点项目的瑕疵情况及解决方式 根据对已上市基础设施REITs的梳理,各项目实则均存在诸如土地权属、开发建设手续不全、基础设施资产的全部或部分规划用途与实际用途不一致等方面的瑕疵及问题,但在实务操作中,相关的瑕疵可以通过相关政府部门出具书面证明或批复确认合法或无异议,或根据现行法律法规,论证缺失的文件已无需补办等方式予以解决。 下文将简述已发行项目中的典型瑕疵问题及解决方式:
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