2022年下半年房地产形势预判

 转眼间，2022年已过半，房地产行业，经历了尤其不平凡的半年：土地市场一片惨淡，销售规模大幅萎缩，暴雷房企此起彼伏，调控政策利好频出。

    在这种背景下，上半年房地产市场成交额同比下降四成左右，可以用惨淡来形容。下半年市场会走向何方呢？本文谈谈个人观点。

    决定房地产走向的，向来都是金融政策，因为金融政策，从按揭端决定了客户的购买力支持房企自身造血，从融资端决定了房企的外部输血能力。限购同样会释放一部分需求，但有购买力才算有效需求，金融支持恰恰提升客户购买力。总体来讲：

1. 1.  按揭贷款利率还有下调空间

    从按揭贷款来讲，今年来，房贷利率持续下调，绝大部分城市首套利率已降至4.25%，个人认为，下半年还有下探空间，因为政策刚刚调整利率下限，所以下一步大概率是下调LPR。从历史来看，每次地产市场的复苏都伴随着利率的优惠，2008年末7折按揭利率导致了2009年小阳春后一路上扬，2016年二季度贷款利率到了85折，随后房价也是出现了持续上涨；当时按揭贷款优惠后利率比长期定期存款利率大概高50-60个BP，而目前大额存单利率一般在3.2-3.3%，按揭贷款利率比这个还要高100个BP，所以还有下调空间和可能。

2. 融资环境将持续改善并分化

    企业融资端来讲，上半年已经有部分民营企业获准发行公司债，这是示范效应，也是一个信号，很多商业银行已经接到窗口指导，要求支援房企融资，但是一朝被蛇咬十年怕井绳，民营企业集中暴雷后，大部分银行只愿意投放给央企国企了。目前现状是：银行端资产荒，绝大部分民营房企融不到资，这和以前资金大水漫灌时明显不一样，所以市场很可能持续两级分化！

1. 3.  很多城市限购会实质取消

    上半年出现了个别城市取消限购后，马上被叫停！这与“房住不炒”的大导向相悖。但客观来讲，即使放开限购，除了一线城市和个别强二线城市，也未必就有成交量！目前，很多城市已经实质上取消限购，要么只需补缴六个月社保，要么不做房查，其实效果一般，相信后半年更多城市会实质性放开限购，甚至是三套房限购！因为目前很多城市本地居民家庭已经两套房，想要置换没有资格，要进一步刺激市场，这个势在必行！

1. 4.  市场可能在四季度复苏

    2008年的政策出台后大概半年时间市场出现明显复苏，2015年末各地松绑后，2016年中市场开始爆发，政策的效果大概半年后显现，今年各城市政策大多在四五月份颁布，考虑到疫情的影响，预计市场或在四季度出现一定程度复苏，复苏程度如何，需要看其他政策同步支持！

1. 5.  最后一轮土拍成交量或增加

    今年一批次土拍，除一线城市和少数二线城市外，尤其北方城市，可谓惨不忍睹，二批次土拍目前也看不到丝毫回暖迹象。品牌房企、标杆房企在很多二线城市尚无斩获，这种城市的库存量到年末预计大大降低，供需关系甚至可能发生变化，加上年末成交土地可以明年支付尾款，目前达成某种默契不参与土拍的房企们可能会分化，头部房企可能会重启拿地保障市场地位！

1. 6.  土地市场或逐步市场化

    很多二线城市土地市场虽然惨淡，但城市量级在，财政还能勉强维持。对于很多土地收入基金占比较高的三四线城市，可就苦不堪言了，部分城市甚至可以量身给房企定制土地来挂牌，土地从卖方市场变成了关注客户需求的买方市场，这种情况预计会有蔓延的趋势，在这一过程中土地逐步和商品房一样市场化。

1. 7.  房企的竞争回归到产品

    土地红利时代已经过去，管理红利时代到来，后面将是产品红利时代！房子的金融属性彻底褪去，而成为实实在在的商品，性价比，创新产品，无论刚需类还是高端改善类，客户都会关注产品性价比。只有产品力强的企业才能立于不败之地，什么是产品力强？同样的成本投入能够创造更大溢价的产品，才是真正具备产品力，光靠投入去砸出来的产品，不能算是产品力强大。地产下半场，开始拼内功！

1. 8.  爆雷房企重组方案将促进行业整合

    房企爆雷后，对行业预期形成的巨大冲击已经逐步缓解，部分房企已经着手开始制定并沟通实质性的重组方案。行业也亟需有重组方案尽快实施给大家一颗定心丸，不管是项目转让，政府接管，还是央企国企接收，都是一个明确的方向。按目前坊间谣传来看，这个重组过程，势必会导致行业重新洗牌，某些资质好的标杆房企开始进场捡尸体做强做大自己。