行业解读 | 2022年第二季度武汉市房地产市场分析报告

武汉市房地产市场分析报告

2022年第二季度

声明

       本报告中有关数据和信息来自公开渠道, 并标明了出处，数据力求准确可靠,但对信息的准确性及完整性不做任何保证，仅供策略计划参考,不构成投资建议。如有纰漏，敬请斧正。

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  一、武汉市宏观环境  

1、武汉市经济运行情况

     根据武汉市统计局发布数据显示，2022年1-5月，武汉市固定资产投资额增幅15.8%（其中工业投资增幅16.1%），规模以上工业增加值增幅6.8%；社会消费品零售总额2590.66亿元，增幅3.5%；进出口总额1443.00亿元，增幅14.1%，其中出口总额860.40亿元，增幅29.7%；居民消费价格指数（上年=100）为101.7。

2、武汉市房地产相关政策

       武汉市二季度陆续出台一系列房地产相关政策，特别是经过三轮渐进式调整，通过房贷利率、落户、限购放松等一系列手段，形成组合拳效应，有效促进了市场需求的释放。但政策推出时间尚短，量能反应仍不明显。总体看，由于疫情的不确定性，目前单一手段无法根本扭转市场发展和预期，消费信心的提振和未来预期的稳定，依然任重道远。

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  二、武汉市土地市场

      2022年第二季度，武汉市供地宗数和竞争溢价水平相比一季度均有较大提升，企业参与竞买意愿增强，市场热度逐渐回升。

（一）全市总体情况

       据统计，2022年第二季度，武汉市土地市场共计成交20宗地块（仅含所有P字头地块），其中涉宅用地共10宗、商服用地9宗、工矿仓储用地1宗，成交土地面积约66.32万㎡（其中涉宅用地占比约36.0%、商服用地占比约56.6%），成交金额约113.63亿元（其中涉宅用地占比约87.31%、商服用地占比约12.36%）。与去年同期相比，土地宗数、土地面积、总金额分别下降69.70%、85.00%、86.00%；与今年一季度相比，土地宗数、土地面积、总金额分别上升17.65%、70.18%、23.69%。

（数据来源：武汉土地市场网）

（二）各区情况

       2022年二季度武汉土地市场共进行了3场土拍。从分布区域来看，黄陂区出让宗地数量最多为5宗地，洪山区、江岸区、武汉经济技术开发区各2宗地；从成交面积来看，武汉经济技术开发区以成交约19.21万方土地面积居首，其次是黄陂区成交土地面积约17.70万方；从成交金额来看，硚口区以总金额约33.47亿元位居第一，江岸区以约32.18亿元的微弱差距位列第二位。

（数据来源：武汉土地市场网）

       另外，2022年二季度武汉市土地成交涉宅用地共计10宗，整体成交平均楼面地价为11082.66元/㎡，其中硚口区成交楼面地价最高（16601.19元/㎡），江汉区成交楼面地价次之（13068.91元/㎡），黄陂区成交楼面地价最低（2886.92元/㎡）。

（数据来源：武汉土地市场网）

（三）第二批“两集中”供地情况

       6月29日，武汉市2022年度第二批集中供地集中揭牌，本批次共推出房地产用地22宗（土地总面积约64.80公顷，总建筑规模约144.65万平方米，起始价总额约119.30亿元），除2宗地揭牌时间延期、2宗地撤牌外，其余18宗房地产用地全部成交，成交土地总面积约59.92公顷，规划建筑总面积约128.74万平方米，成交总金额约113.11亿元，整体溢价率1.23%。

       本批次项目竞买规则在今年首批集中供地的经验之上，继续对住宅用地采取地价“熔断”后“摇号”直接确定竞得人的方式，简化竞买流程；对部分地块的竞买保证金按最低比例设置，鼓励企业充分参与竞买；对部分需要配建租赁房的项目创新采取“异地配建”模式，减轻企业压力。

       从竞买结果看，本次供地拿地房企以本地国企为主，其中武汉城建以76.28亿元拍得三宗涉宅地块（P（2022）021号、P（2022）023号、P（2022）026号），占本轮拍卖总金额的67.43%，其中编号P（2022）023号地块成交价约33.47亿元，为本批次起始价（成交价）最高地块。

武汉市2022年第二批“两集中”供地成交情况

（数据来源：武汉土地市场网）

       此次供地活动集中推出以中小规模为主的住宅及商服项目，满足企业多元化的用地需求，且本批次一并供应了多宗加油加气站及商服、零售等用地，补缺部分区域基础配套设施的短板，充分发挥土地要素完善城市功能的作用。相比本年度上一轮土地集中拍卖，本次土地拍卖成交量增加8宗，成交面积增加35.05公顷，成交总金额增加23.76亿元。总体来看供地宗数和竞争溢价水平均有较大提升，企业参与竞买意愿增强，土地市场继续保持平稳运行的态势。本次供地单宗溢价可控，土地市场回暖向好趋势进一步显现。随着房地产行业政策面利好消息不断，房企的流动性压力进一步纾解，拿地积极性也将进一步提振。此外武汉还将加紧筹备年内第三、四批次集中供地项目，后续地块成交情况值得关注。

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  三、武汉市房地产市场  

（一）武汉住宅市场

1、新建商品住宅市场

       （1）供应方面

       据58安居客房产研究院统计，2022年二季度武汉共发放商品房销售许可证（预售证+现售证）154张，批准销售面积约406.30万㎡，批售面积环比2022年一季度上升31.45%，同比2021年二季度腰斩，降幅49.16%。

       2022年二季度武汉楼市新增供应端运行平稳。从走势来看，6月市场有所升温，修复加快，相比去年同期虽整体预期仍然偏弱，市场还处于较冷水平，但相较年初向好迹象已显现。

（数据来源：58安居客房产研究院）

       区域结构上，2022年二季度武汉楼市供应量仍是中心城区领涨，批售面积占全市总供应量的63.31%，但TOP3区域中，1个位于远城区（东西湖区）。其中供应量最大的是东湖高新区，批售面积58.59万㎡，占比14.42%；其次是东西湖区、江岸区供应量也均在40万方以上，新增供应房源面积均占比全市10%以上。而汉南区在二季度无新增房源供应。

（数据来源：58安居客房产研究院）

       （2）全市成交量微幅增长

       据武汉市住房保障和房屋管理局发布的数据显示，2022年二季度武汉市新建商品住房成交套数28983套，环比上升7.51%，同比下降52.55%；成交面积326.51万㎡，环比上升8.39%，同比下降54.10%。成交量相比上一季度微幅增长，但相比去年同期下降近半，整体表现尚处低位徘徊。

（数据来源：武汉市住房保障和房屋管理局）

       （3）区域销量分化明显

       2022年二季度，武汉新建商品住宅成交量排名前三的区域分别是江岸区、汉阳区、东西湖区，成交量均在2500套以上，成交套数占全武汉15区总量的38.06%。而成交量排名靠后的区域是汉南区、江汉区、青山区，成交量均不足千套。

（数据来源：武汉市住房保障和房屋管理局）

       （4）新房价格微幅下跌总体趋稳

       根据国家统计局公布的数据显示，2021年武汉市新建商品住宅销售价格从今年年初开始呈现微幅下跌态势，直至稳定。

（数据来源：国家统计局）

       （5）库存情况

       截至2022年5月末，武汉市已批准预售尚未网签的商品住房183186套，面积2129.09万平方米，较去年同期略微增长。

2、存量房市场

       2022年1-5月,武汉市存量房成交30333套，成交面积302.34万平方米，同比减少33.39%；其中，存量住房成交28339套，成交面积280.59万平方米，同比减少34.62%。

       根据国家统计局数据显示，武汉市二手住宅销售价格从今年年初开始呈现微幅下跌态势，3月、4月略有回升，5月又微幅下跌，总体趋于稳定。

（数据来源：国家统计局）

（二）武汉写字楼市场

1、成交量先升后降再升

       据武汉市住房保障和房屋管理局发布的数据显示，2022年二季度武汉市新建写字楼成交套数7339套，环比上升95.03%，同比上升146.03%；成交面积84.07万㎡，环比上升160.83%，同比上升271.89%。从走势来看，去年2季度至4季度武汉市新建写字楼成交套数和成交面积一路攀升，直至今年1季度开始回落，2季度又猛然增长超100%。

（数据来源：武汉市住房保障和房屋管理局）

2、销售价格先升后降再升，最后趋稳

       根据中指数据显示，武汉市新建写字楼销售价格从今年1月至5月经历了先升后降再升，进而趋于稳定。

（数据来源：中指数据）

（三）武汉商业市场

1、成交数量环比下降、同比上升

       据武汉市住房保障和房屋管理局发布的数据显示，2022年二季度武汉市新建商业成交套数5169套，环比上升35.49%，同比上升22.46%；成交面积46.73万㎡，环比上升36.82%，同比上升38.21%。从走势来看，去年2季度至4季度新建商业成交套数和成交面积总体呈现上升趋势，直至今年1季度有所下降，2季度又有较大幅度回升。

（数据来源：武汉市住房保障和房屋管理局）

2、成交价格先持续低开、后略微回升

       根据中指数据显示，武汉市新建商业销售价格从去年2季度开始呈现持续微幅走低的态势，直至今年1季度略微有所回升。

       根据中指数据显示，武汉市新建商业销售价格从今年1月至3月持续微幅走低，3月至5月保持平稳。

（数据来源：中指数据）

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四、总结与展望

（一）政策方面

       2022年二季度武汉楼市经历了3轮不断加码过程，主要是基于市场的动态调整，不断寻找政策放开边际。通过三轮的渐进调整，通过房贷利率、落户、限购放松等一系列手段，形成组合拳效应，有效促进了市场需求的释放，特别是自住和改善性需求不断入市，推动了市场成交的活跃。

       按照因城施策、循序渐进原则，预计武汉还会持续优化相关措施，支持居民的合理购房需求。后续，如果达不到预期目标，相信还会有其他储备政策跟进。

（二）土地市场

       2022年二季度武汉土拍除少数流拍外，大部分地块均底价成交，国央企成为拿地主力，全市平均溢价率保持在较低水平，土地市场热情不再。经过不断的努力，武汉楼市6月成交明显反弹，但在多重压力之下，持续的动能有待观察。

       随着武汉市场预期的改善叠加集中供地城市的土拍门槛宽松会在一定程度上提振房企拿地的信心，预计武汉三季度土地溢价率小幅上升，流拍率呈现下降趋势，但整体变化幅度不会过大。

（三）房地产市场

1、住宅市场

       2022二季度武汉住宅供需均同比降幅超5成，成交量持续在谷底徘徊，开盘去化率不足3成，去库存压力十分艰巨，土拍市场热度不再。5月起，维稳政策陆续出台，6月出现反弹势头，但市场复苏任重道远。

       短期来看，房地产市场恢复稳定运行前，因城施策频次或将维持在较快节奏，供需两端政策均仍有空间。

2、写字楼市场

       2022年以来，受国际环境复杂、国内疫情冲击等负面因素影响，我国经济下行压力加大，对写字楼市场运行造成明显冲击，包括武汉在内的多个城市写字楼租金持续回落。整体来看，科技和金融行业仍是驱动武汉写字楼市场发展的核心力量，银行、证券等金融机构的扩张和搬迁成为武汉写字楼市场的主要支撑。但同时，受新冠疫情等因素冲击，整体经济下行压力加大，以批发零售为代表的武汉服务行业写字楼租赁需求有所回落，对此类租户较多的写字楼市场形成了一定压力。

       受疫情反复、经济下行压力加剧，预计短期内武汉写字楼市场供大于求的局面仍将持续，写字楼市场租金或将持续面临下行压力。但中长期来看，随着疫情形势的逐渐好转，经济运行将加快复苏，武汉写字楼市场运行仍将获得有力支撑。

3、商业市场

       中指研究院数据显示，2022年二季度，武汉主要商业街商铺租金水平继续下跌，且跌幅较2021年同比有所扩大；重点商圈（购物中心）商铺租金水平维持上涨，但涨幅较2021年同比有所收窄。

       展望未来，随着疫情防控形势整体向好，生产生活秩序平稳恢复，叠加中央及地方促消费政策不断显效，预计武汉消费市场将呈现逐步回升态势，武汉商业地产市场也有望稳定恢复。但疫情使得商户整体承压较大，经营状态的修复仍需时日，商铺市场租金短期内调涨动力有限，预计三季度武汉商铺租金整体或保持平稳态势。

技术审核部    供稿

人事行政部    编发