大面积不等于大平层，这类产品未来还将如何迭代？

近期市场很差，有些朋友只会怨天尤人处于半躺平状态，虚度年华，还是要继续研究产品，洞察客户需求，让自己变的更专业。

随着经济的发展还有限墅令等因素，别墅产品由于单层面积较小位置较远等不利因素，现在大平层项目越来越成为改善和豪宅客户的首选。

基于这个原因，我们邀请了实效机构董事长、《观念研究院》吴昊和金沙集团技术中心总经理，曾经负责过康桥集团创新事业部的郑千里，针对这个话题联合郑州自媒体矩阵做了在线直播，视频版先贴出来：

▲直播视频上半场

▲直播视频下半场

大平层发展了这么多年，业内也有1.0/2.0甚至甚至未来的5.0、6.0的说法，坦白说早期的大户型只是面积大而已，户型大、卧室大、客厅大、厨房大。

我认为这个可以从马斯洛的需求来对照客户对房子和对大平层的思考：也就是说基本生理的需要、安全的、归属和爱、尊重的需要、自我实现的需要等。

从改善群体的大平层产品的发展也是经历这样的过程，早期的大平层可能就是单纯的室内私有空间户型面积大而已，可以解决家庭个人对面积的需求，后来就会要求核心地段资源的占有，户型的合理性，对立面和景观以及建材标准和物业服务有更多的要求，再发展就是有会所，那么会所的功能是否更加丰富，比如是否有餐厅、健身、泳池、咖啡、书吧等。

大平层再继续发展就是要求必须精装修成品交付，对层高也有要求，一些好的项目层高能做3.6米、全落地窗，外立面材料是玻璃幕铝板石材，气派的社区大门和大堂空间，有很多科技智能化的系统，项目的建筑、景观和室内设计师也是知名设计师，对颜值的要求非常高，我认为现在的大平层豪宅基本属于这个阶段。

但是和马斯洛的理论一样，随着社会的发展和客户层次的不断提高，产品肯定会持续升级，上面的这些还都是物理层面，从物质进化到精神，会上升生活方式，对地球和大自然的思考，对人文的追求，那么未来一定会进化到环保生态、艺术上。比如小区内的大堂、景观、会所等公共空间有很多知名艺术家的雕塑、绘画、书法等作品，比如说建材使用更多的低碳材质减少温室气体的排放，社区的电力都是太阳能加社会电力。

大平层第四时代是成熟阶段，可以理解为它的艺术性和精神内核，满足未来大平层这部分业主精神层面的追求，包括社会圈、生活圈、艺术性，需要深度挖掘业主的内在需求，以此增加产品附加值。

直播间里很多人是《观念研究院》吴昊总的粉丝，我个人也认为他打通了心理学、产品学和营销学的知识，他也从家庭关系、生活场景等重新解析了现在的大平层产品，由于直播刚开始忘了分享PPT，吴总又很用心的整理了一个稿件发到他的公众号里。

大平层面积大，但大面积不等于大平层

谈到大平层，第一反应就是大面积，180㎡起步，300㎡没有封顶。大平层和大面积不能划等号：买两套90㎡的房子打通使用，得到了180㎡，面积是大了，但内部空间尺度和场景，没法和180㎡的大平层比较。

大平层里，很多打动顾客的空间模块，都是“提前预制”而成，无法后期改造。诸如下面2个案例：

岛台内嵌的社交厨房：

这种厨房会增加家庭成员的关系，特别是建立以女性为主的家庭关系，多种用途的内嵌岛台让孩子和丈夫能进入厨房，8人桌的独立餐厅，让家庭小节日和仪式，有了地方。

但是，实现这种餐厅的感受，需要5m面宽，算上生活阳台，得7m 进深。

如果不是专门为了社交厨房而提前预制，后期装修改造是很难做出来的。

3区客厅

客厅是家庭成员的非饭点/睡点的交流空间，客厅的场景做得好，父子/母子关系会更加亲密。

以往的客厅被我诟病，是因为将家庭空间围绕电视墙展开，现在开始流行多分区客厅了，即在电视沙发区外，另外做一组交流空间，再配合户外（阳台）空间，就是3区客厅。

要兼顾三种功能并且保持尺度的宽裕，这个客厅的开间是8m多，进深9m多。

做大不是大平层，而是为了给家庭成员更多生活场景而变大！

无论你住多大的房子，含牛高马大的欧洲人，其身体所直接使用的空间，都是一样的：

大床是2m宽，桌子70cm高，椅子的坐宽70cm（含扶手），等等。

如果你只是追求空间的使用舒适度，即便家里3代5口之家，需要衣帽间/床/厨房/餐厅/客厅，120㎡就足够了。

那么，起步180㎡，轻奢就260㎡的大平层，多花了那么多面积的钱，到底是为谁辛苦为谁忙呢？

当然是追求家庭成员之间的关系亲密度，为了增加父子关系，为了提高母子关系，为了让夫妻关系牢不可破。所以需要很多让关系互动的空间。那么，360㎡都可以给你整得一平米都不浪费。

要知道，当你对空间极度需求，成员太多而房子太小的冲突痛点，往往产生在28-35岁这个阶段，按照社会周期，这不是你人生最强悍的时候，不是你人生里最大的那套房子。

当你有能力买大房子的时候，多数发生在35岁以上的阶段，这个时候，家庭成员反而更少（孩子具有一定的独立性，所以因照顾孩子而产生的一系列需求减少了）。

所以，大户型的本质，是对顾客的家庭关系进行更好得重构：任何关系，都需要空间，如果你足够有钱，即便只有夫妻关系，一般的夫妻只有半个房间的空间，但是你可以为夫妻关系配置1/2/3个空间场景，夫妻关系会更好。

爱情未必和物质相关，但有情饮水饱的爱一定发生在“场景同框”的前提条件下，夫妻每天在过道见面/厕所擦肩/倒床酣睡，但缺乏坐下来一起面对面沟通共鸣的场所，不过是见得到真人的“异地恋”而已。

何况，大平层的家里，除了夫妻，还有孩子，很可能会增加2孩，丈夫有哥们，妻子有闺蜜，孩子有伙伴。

按家庭关系而设计，大平层的灵魂不同。为了体现论点，吴总特意找了两个面积段差不多的大户型，他们的模块有近似的地方，但生活场景，是不一样的。

260㎡的楼王大户型

设计针对的典型家庭关系是“2 1”夫妻，孩子进入半脱离阶段，假日才回家，主要的家庭主要成员是夫妻。

如何增加这个阶段的夫妻关系，做了一个超级社交动区，由中西厨/10人社交餐厅/电视区/阅读区/工作区和户外区。

增加夫妻之间的同框时间，用时间性去分割豪宅的物理性。

也做了一个豪华主卧，除了宽大的床区外，客厅室外阳台和对景浴缸，让夫妻间的关系找到小情侣的亲密感觉。

麓湖270㎡的楼王户型

这是麓湖观澜组团的楼王之一，也是270㎡，顾客的家庭结构比较类似，但其IP理念又完全不同。

还是夫妻关系为主，但是这对夫妻更年轻和时尚。双方有欣赏和话题关系。

所以这款户型的核心模块，是一款180㎡的大套一：在没有家庭其它成员情况下，带沙发/阳台/工作区/餐桌/岛台/西厨/中厨的动区，和步入式衣帽间/四件套卫生间，就是情侣关系之王了。

后面有孩子的可能，所以也准备好了2个套房挂件。主卧的两个洄游动线，让父母和夫妻的关系，都能时常体现。

夫妻和父母，这两组关系同时存在男女主人身上。如果你要感觉到他们的存在，如下场景就可以：

1）经常给孩子买礼物，但没有给妈妈准备。她会为孩子开心，为自己失落；

2）妻子只对丈夫聊孩子的事情，读书/学习/玩耍，频率高了丈夫内心会烦躁。

再划一次本文的重点：大平层，是因为想要更好的家庭成员关系，而配置了更多的运用场景，所以面积表达，并不是给120四房双卫吃猪饲料，长胖变为200㎡的哦。

现场直播还分享了近些年看过的，但还是值得回味的大平层项目：

瀚海晴宇是前几年的网红项目，也是外地朋友来郑州必看的项目之一，由已故的设计大师王弄极设计，全铝板 玻璃幕的弧形立面，挑高大堂，超大户外露台，给客户提供了一种全新的生活方式。

详细内容可点击下面的视频介绍的更详细：

这个项目是未来天奕，也是今年郑州最值得参观的大平层项目，户型面积段176—580平米，李玮珉为地产整体做的建筑规划和室内装修设计，山水比德做的景观设计，项目的特别亮点有很多。

比如说因为外立面是玻璃幕墙，在墙体转角处部分位置采用的有一体化曲面玻璃幕结构，整个玻璃幕墙占比达到了惊人了的90%！

比如它的弧形阳台，最宽约4米的悬挑阳台，采用柔美的弧形曲线，而且是错层挑空，层高达到6.3米。

酒店式大堂面积约230㎡，挑高达9米，打造中原挑高最高、空间最大的豪装酒店式入户大堂

详细内容可点击下面视频，更详细：

重庆18T，也是难得可以用“震撼”来形容的项目，这个项目每次去重庆我都会去现场看看它的工程进度，开发商是马来西亚的国浩地产，做事非常踏实、严谨，有品味。

印象深刻的是看房的过程，也是唯一一次有这样的体验：

看房需要先通过电梯上楼。

打开电梯门映入眼帘的是一个会客厅，其空间超过了3层楼高，三面墙体上均为LED屏幕，总面积约140㎡，其中一面屏幕最高达到9米的高度。客户坐在上面这个沙发上，平台底部的液压升降机会推着平台缓缓上升，四周的LED屏幕上则播放着十八梯的前世今生，通过光影与声音的结合，营造一种穿越时空的感觉。

还有私宴厅的入户，是一高达5米的电动折叠大门，随着大门的缓缓打开，一个为这个空间定制的楼梯缓缓伸延而开，也是在这个项目，第一次知道了法国丽固的瓷器、昆庭的刀叉银器、被称为 “酒杯界的劳斯莱斯”的Riedel葡萄酒杯。

还有一个更牛的，这是我第一次见，就是生活中的痛点：如何处理家里的各种生活垃圾。

比如我们平时丢生活垃圾是怎么做的？在家里收拾好垃圾，然后手提着放到楼下，这个过程中我们会经过走廊和电梯，会有异味、泄露、不卫生等问题。

而18T是怎么做的？他们在每栋楼都设置了一条垂直垃圾收集管道，采用瑞典知名垃圾收集处理系统设计供应商，每一层都有投放间，可直接进行垃圾分类，实现自动换桶。

这个项目是西安的天花板，前几年的老项目了，至今无法超越，这就是绝大多数西安人都羡慕的中大国际9号。

项目有五星酒店丽兹卡尔顿、中大国际商业中心，这两个业态都是自持的，住宅只有5栋楼，层高3.4米，共260户，标准层有237㎡、309㎡、333㎡、405㎡,4种户型;顶层带空中泳池的定制户型，为953㎡、1049㎡，户均3个车位。

比如上面这个牛到爆棚的风雨连廊，高3.2米、宽7米，立面采用中空玻璃，配备太阳能空调系统，总长约600米，将入户大堂、花园散步道、住宅休息区等连接在一起。

超豪华地下车库；柴汽油双发电机；车道自动融雪系统等，全部豪装交付，只说一个点，就是阳台的洗衣房配置了源自瑞典睐的ASKO高品质洗衣集成系统，包括洗衣机、干衣机、立式干衣柜、蒸汽挂烫机、熨斗、熨衣板、MINI壁挂洗衣机等。