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出品 | 搜狐财经 作者 | 叶子沛 8月7日，富力地产发布2021年经审核业绩。 公告显示，2021年，富力地产实现合约销售额1202亿元，同比滑13%；营业收入共实现762.3亿元，同比下滑11%。 而比起销售额及营收的下滑，富力地产高达163.5亿元的净利润亏损则更加引人关注。 早在今年3月，富力地产就已经在其未经审核业绩中披露了其净利润的亏损情况，不过彼时的亏损额度为87亿元，如今则进一步扩大至163.5亿元。 资产减值是导致富力地产净利润大幅亏损的主要原因之一，2021年，富力地产一次性计提了150亿元的资产减值损失，占总亏损比例超过90%。 目前，富力地产已有近300亿元的债务违约或交叉违约，此外，富力地产年内的到期债务高达近700亿元，而截至2021年底，其在手非受限资金仅有约63亿元。 高额的债务依旧是富力地产当前所面临的主要问题。 一次性计提150亿资产减值 8月7日，富力地产发布2021年经审核业绩。 2021年，富力地产实现合约销售额1202亿元，同比下滑约13%，销售面积为941万平米，平均售价为12800元/平米，较去年同期每平米平均售价上涨800元。 富力地产的合约销售来自198个项目，分别于国内27个省份以及海外四个国家，共112个城市。 富力地产的销售呈现较大的集中性，其销售额前十的省份贡献合约销售额850.7亿元，占总销售额的71%；而从城市来看，富力地产的销售额主要集中在一、二线城市，销售额占比达到67%。 就业态而言，其销售额的70%来自住宅、6%来自别墅、24%来自商业及其他，包括写字楼、公寓、商铺等。 从销售额的变化情况来看，除华南区域实现了3%的微增之外，富力地产其余6个位于中国的大区均呈现10%以上的同比下滑，其中下滑幅度最大的为华东地区，降幅达到37%。 富力地产海外区域的销售额则同比增长25%至29亿元，不过由于海外区域的销售额占比仅有3%，因此其增长并不能对富力地产的销售下滑情况起到多大的改善。 营收方面，2021年，富力地产实现营收762.3亿元，同比下滑11.05%。 比起销售及营收的下滑，富力地产的利润亏损情况更加严重。 根据其公告数据，2021年，富力地产毛利亏损21.7亿元，净利润亏损则达到163.5亿元。 而在其3月发布的未经审核业绩数据中，富力地产预期的净利润亏损为约87亿元。 对于净利润亏损较其3月数据出现大幅扩大的原因，富力地产在8月5日发布的盈利警告公告中表示，是由于资产减值损失计提上存在较大的出入。 在发布未经审核业绩时，富力地产将其2021年资产减值损失初步评估为61亿元，而此次则进一步确认了69亿元的资产减值损失。 在业绩报告中，富力则表示，由于按当前市价将物业变现的能力存在不确定性，因此其一次性计提资产价值约人民币150亿元。 而这150亿的资产减值中，仅存货减值准备就达到近130亿元。 至于计提减值的具体依据以及涉及项目等细节，富力地产并未在公告中予以披露。 高达150亿元的资产减值直接导致富力地产2021呈现大幅亏损。 不过富力预计，随着行业状况回稳并回复正常，2022年资产减值不会进一步恶化；此外，因售价随着市况复苏，其将能够产生收益以抵销存货的减值。 近300亿债务违约 富力地产还在其业绩报告中提及其债务违约的相关情况。 2021年，富力地产共有约70亿元的借款到期未还，而其违约的规模仍在进一步扩大。 2022年以来，富力地产的借款违约金额达到约100亿元，并因此触发了部分债务的交叉违约，目前富力地产已有298.8元的银行及其他借款违约或交叉违约。 根据其业绩报告，2022年内，富力地产的到期债务达到700亿元，而截至2021年底，富力地产的非受限现金仅有62.6亿元，即使算上受限制资金，其现金规模也仅有211亿。 此外，富力还因各种原因遭到多方起诉。 综合上述情况，审计师认为富力地产的持续经营能力存在重大的不确定性，并因此出具了保留意见。 可见，富力地产的债务危机并未在2021年内得到解决，并在2022年进一步恶化。 为解决债务问题，富力地产年内采取了多种方式自救。 债券展期是富力自救的方式之一。 今年7月，富力地产将其目前存续的10笔美元债全部展期，展期本金总额达到49.4亿美元，折合人民币约331.4亿元。 其中包括3笔将于2022年到期的美元债，到期金额为12.6亿美元，折合人民币约84.5亿元，而这3笔债权展期后的到期时间为2025年。 通过这次展期，富力地产未来3年内再无到期美元债，并且通过对年内到期的3笔美元债展期，成功降低了年内到期债务规模约84.5亿元。 不过即便如此，富力地产依然无法对到期债务进行完全覆盖。 资产出售仍为主调 资产出售是富力地产补充流动性的重要途径之一。 在业绩报告中，富力地产表示，资产出售是其2021年成功执行的策略之一，并通过资产出售为其提供了大量的流动资金。 2021年，通过将广州富力综合物流园的全部股权出售予黑石集团，富力地产实现了共计82.6亿元的资金回笼。 同时，富力地产表示，2022年将继续探索非核心资产的出售。 截至目前，富力地产通过出售位于英国伦敦的三个项目以及位于海口的一个项目，实现了约40亿的资金回流，并同时录得亏损约21亿元。 2022年上半年，富力地产累计实现合约销售额265亿元，同比下滑接近6成。 销售大幅缩水的情况下，资产出售已经成为富力地产重要的资金来源之一。 不过相较于其年内大量的到期债务，富力地产目前的资产出售依旧收效甚微。 69亿元股东借款被指存疑 在业绩报告中，富力地产指出其主要股东张力、李思廉给富力地产提供的80亿港元无息股东借款是其解决去年流动性问题的关键因素之一。 富力地产在公告中称，如果没有这笔股东借款，富力集团将无法满足2021年的大量流动资金需求。 2021年9月20日，富力地产公告了其主要股东张力、李思廉向富力地产提供80亿港元、折合人民币约69亿元的无息股东借款的相关情况。 在公告中，富力地产表示该股东借款事项将于一至两个月内完成，并预期将于9月21日收到约合20.6亿元的款项。 富力地产并未在该公告中明确指出股东借款的用途，只是表示在收到股东借款后，富力地产的现金将能够覆盖短期内的到期债务。 而在这笔股东借款公告发出的同日，碧桂园服务公告了其与富力物业签订股权收购协议的相关事宜。 根据收购协议，碧桂园服务将以100亿元的代价收购富力物业全资附属公司富良环球的全部股权。 而2019年时，为取得上述股权，张力与李思廉付出的代价为3.1亿元。 张力与李思廉在出售物业公司股权中所获得的超90亿元收益，或是其对富力地产提供的69亿元股东借款的来源。 而股权收购协议中，碧桂园服务将于第一阶段支付的70亿元价款，以及先期支付的20亿元也被认为是对应69亿元股东借款以及9月21日先行到位的20.6亿元。 因此，不少媒体将这笔物业出售解读为对地产公司的输血。 至于这笔股东借款的后续进展，富力地产则没有再进行公告。 但此次业绩报告发出后，有媒体报道称，富力地产可能并未收到该笔股东借款。 业绩报告显示，截至2021年底，富力地产应付主要股东款项为仅0.42亿元，去年同期则为26.16亿元。 即使算上21.8亿元的应付公司主要股东共同控制实体款项，这部分应付款的规模也远不足该笔股东借款的69亿元。 仅从这一数据来看，这笔约69亿元的股东借款确有疑点。 不过财务报表中的数据仅是截至2021年底时的瞬时数据，0.42亿元的应付主要股东款项仅表示于2021年底时公司应付的主要股东款项的情况。 但对于富力而言，其2021年年内尚有70亿银行及其他借款违约未付，这样一笔用于补充流动性的69亿元股东借款是否会在到手的三个月内就大量归还？ 针对上述疑问，搜狐财经尝试致电富力地产，截至发稿，电话尚未拨通。 |
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