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——农村房屋买卖涉及拆迁问题的处理
案情回顾 自20世纪90年代以来，北京市A郊区B镇开始实施文化造镇发展战略，吸引了来自全国各地的数百名画家在此落户，经过多年的发展，该镇的文化产业已经具备了一定的规模。早期的一些人驻画家大部分都是从当地村民手中购买自有住宅，改造成工作室并在其中居住，河北省A市居民李某就是其中的一员。 马某是北京市A郊区B镇C村的村民，于1998年取得村民户口。马某于1993 年取得C村一宅院的集体土地建设用地使用证，并被确认为该宅院的土地使用权人。 2020年，李某来到了北京市A郊区，想寻一处宅院并将其改造成工作室使用，她转来转去，看中了马某的房子，于是与马某签订了房屋买卖协议， 约定：'B镇C村马某与李某商定将正房五间、厢房三间卖给李某，作价4.5万元整， 房屋及院落以上级下发的土地使用权证为准，房款自签字后一次性交清，双方遵守协议。”落款处除有买卖双方签字外，还有证人康康及代笔人郭某签字。北京市A区B镇C村民委员会在合同上加盖了印章。同日北京市A区B镇C村民委员员会在诉争房屋所占院落之集体土地建设用地使用证变更记事一栏中填写了“马某于2002年7月1日将上房五间，厢房三间出售给李某使用”的内容。协议签订当天李某交清了房款，马某交付了房屋。之后，李某添加了卫生间等附属设施， 新建了三间西厢房。2006 年，马某向法院起诉，要求确认双方订的房屋买卖协议无效，并要求李某返还房屋。2007年，北京市某中级人民法院作出终审判决，确认双方签订的房屋买卖协议无效，并判令李某向马某返还房屋，马某向李某支付房屋及添附部分价款9万余元，同时该判决认定马某为导致协议无效的主要责任方。 李某就此事十分困惑，明明已经签署了协议，还有村委会的证明，但是就这样被法院判决无效了，那这些年房屋的增值、拆迁利益的增加等损失该如何要求赔偿？于是2008年，李某将马某起诉至法院，要求马某对其信赖利益的损失进行赔偿。 一审法院经审理认为， 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告李某与被告马某所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到马某作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故应对合同无效承担主要责任。 对于李某作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。马某出售给李某的房屋及添附部分价值已经法院判决折价补偿李某，就本案而言，对于李某信赖利益损失的赔偿，仅考虑出卖人因土地开值或拆迁、补偿所获利益的因素，参照马某出售房屋宅基地区位总价于以确定。故对李某要求马某赔偿损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院对其合理部分予以支持， 依据《合同法》第五十八条(现已失效，相关规定见《民法典》第一百五十七条)之规定，判决马某赔偿李某损失18 万余元。判决后，李某不服，向上级法院提起上诉。 二审法院认为：李某与马某签订的房屋买卖协议已经此前生效判决确认为无效合同。根据法律规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。 基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则及已生效判决确认的导致合同无效的责任，现李某主张要求马某赔偿经济损失，理由成立，应予以支持。至于李某应获得的赔偿损失的范围及数额，应根据双方签订合同时可预见到的损失以及合同实际履行状况，并考虑双方过错及综合本案实际情况酌情予以确定。现虽李某对其应承担的过错程度持有异议，但因诉争房屋的土地性质为集体土地性质，买受人李某并非该集体经济组织成员，对导致合同无效应负一定责任，故对其该项主张，二审法院不予支持。由此，二审法院维持了一审法院的判决。 虽然近年来，国家多次明确强调禁止城市居民购买农村个人住宅，但是在现实生活中，城市居民或者是非本村集体组织成员购买本村房屋的情况屡见不鲜，加之城市化率越来越高，郊区发展迅猛，拆迁农村房屋的情况时有发生。 那么，农村房屋买卖遇到拆迁问题该如何处理？李某所经历的一切是否于法有据？我们该如何规避风险？  法理分析 根据购买主体不同，农村宅基地房屋买卖可以分为三类：第一类是本集体经济组织的成员购买宅基地房屋，第二类是其他集体经济组织的成员购买宅基地房屋，第三类是城镇居民购买宅基地房屋，后两者可统称为非本集体经济组织成员购买宅基地房屋。在司法实践中，同一集体经济组织的成员之间进行房屋买卖法律上并无重大障碍，实践中也多予以认可。在后两种情况中，司法实践中多以无效为原则，以有效为例外。当宅基地房屋买卖合同有效时，若在履行合同后遇拆迁问题，那不必多言，当以宅基地房屋所有人为拆迁受益人。因此我们在此讨论的更多的是当农村宅基地房屋买卖合同无效时，遇到拆迁问题的处理。 我国《民法典》第百五十七条规定，民事法律行为无效，被撒销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或若没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。基于此合同无效后的处理原则，结合上述案例，我们可以发现农村宅基地房屋买卖合同无效后的处理中存在以下几个问题：第一， 财产返还及折价补偿的问题；第二，信赖利益的损失确定问题；第三，合同无效时买卖双方过错责任的认定问题。 (一)财产返还及折价补偿 根据法理，合同无效后双方当事人返还财产的范围应当包括原物和孳息，买受人应当返还合同标的物，即房屋和宅基地，并返还占有房屋期间所获得的利益;而出卖人应当返还购房款及占有购房款期间获得的利息。通常来讲， 买受人在占有使用农村房屋后，会对其进行一番修建或扩建。-一般而言， 对房屋所做并不改变房屋用途的装修、改建等，作为添附物来处理，出卖人应将添附物的价值折价返还给买受人。若房屋被合法翻建或扩建，无法返还合同标的物，那么应该对房屋进行折价补偿。对上述折价款的确定，可以由双方当事人协商，协商不成的，也可以由法院委托有资质的鉴定机构进行评估。 （二）信赖利益的损失确定 依据《民法典》第一百五十七条规定，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。买卖双方应当向对方承担缔约过失责任。通说认为，在缔约过失责任的情况下，应赔偿信赖利益的损失。这种信赖利益的损失包括直接损失和间接损失，直接损失包括:
这些损失必须在可以客观预见的范围内，必须是基于信赖利益而产生的损失。 对于出卖人而言，其直接损失主要是买受人居住使用期间的占有使用费用，该部分损失较为容易确定，主要可参照同类房屋出租的租赁费用进行确定。就间接损失的认定而言， 由于出卖人拥有的农村房屋通常只允许向符合条件的同村村民转让，而这类交易机会在实践中极为稀少，加之即便其他村民愿意购买其价格也会较低，所以在城镇居民购买农村房屋的合同被认定无效后，出卖人通常很难举证证明自己因丧失了与第三人另订合同的机会而遭受了间接损失。也就是说，房屋买卖合同被认定无效，对出卖人通常不会造成间接损失，或者仅造成很少的间接损失。非但如此，在房价不断上涨或者房屋面临拆迁的情况下，出卖人主张合同无效后，如能收回房屋，还可获得较多的利益。 对于买受人而言，直接损失主要包括缔约费用、准备履行所支出的费用。间接损失包括购买农村房屋的合同无效必然导致买受人丧失与他人订立合同的机会，结果是买受人无法享有因房屋价格上涨而带来的增值利益。《北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日)指出:“在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡。” 出卖人和买受人在最初签订合同之时，是基于居住或者收益的需要，根据相对公平的对价来交换权利。但是随着经济的发展，在合同被判令无效之时，出卖人返还的房屋价款可能已经远不及当时房屋及宅基地使用权的市场价值，那么房屋及土地在签订买卖合同时的价值与确认合同无效时的价值之差值即可认定为买受人的信赖利益损失。 具体而言，农村房屋被征收后，有两种补偿方式，调产安置与货币补偿。基于房地一体的原则，农村房屋拆迁安置时，一般有三种补偿模式：一是仅对房屋进行补偿；二是对房屋和土地分别补偿；三是不区分房屋和土地，确定一定的方案进行补偿。其中第二种模式涉及农村宅基地的补偿，与特定身份有密切关系。而第一种、 第三种模式则无须考虑特定身份的问题。故在第一种、 第三种模式下，对双方损失标准参照房屋征收部门]规定的各项补偿标准确定; 对于第二种模式，由于拆迁补偿是针对占用土地的补偿，与原农村集体土地使用权人的身份相关联，建议该部分补偿费用由出卖人享有。在货币补偿形态下，出卖人在取得安置补偿款后，应将其中的大部分直接赔偿给买受人;在调产安置形态下，可以按安置房市场价格由双方合理分配，并确定安置房归一方所有，取得安置房的一方按前述的损害赔偿模式原则由法院确定分配比例向另一方找付差价。 关于部分特定补偿款项的分配，比如临时过渡补贴损失、搬家补贴损失、搬迁误工费、提前搬迁奖等，该部分费用的产生是与房屋使用人的使用行为密切相关的，是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，与房屋及宅基地的权属关系不大，故应当归拆迁前房屋的实际居住人通常为买受人所有。 (三)合同无效时买卖双方过错责任的认定 非本集体组织成员与本集体组织成员之间签订的农村宅基地使用权买卖合同因违反《土地管理法》的强制性规定应属无效，双方都有过错，但是一般来讲，此类纠纷系出卖人因房屋价值上涨而提出，为违约方，因此一般由卖方负主要责任，但是比例应当人从多个方面加以综合考量，如签订买卖合同的时间、买爱人的身份(居民户口抑或是其他村的农民入政策因素、购房目的等。)  知识拓展 假如买卖双方在签订房屋买卖合同时同时约定了拆迁分配方案，那房屋买卖合同无效会导致拆迁分配方案无效吗？我们来看另外一个案例: 2010年3月5日，马某某与张某某签订农村宅基地使用权买卖合同，约定：张某某以70万元的价格将其位于北京市大兴区某镇某村的宅基地使用权出售给马某某兴建住房；如遇拆迁，双方各占全部补偿的50%，包括回迁房及现金。该合同另有注明:“购房款柒拾万元，张某某已收。”注明内容上另有按压指印。此后，马某某在涉案院落原有五间老房的南侧投资新建两排正房。2015年7月9日，张某某作为涉案宅基地及房屋的产权人签订住宅房屋拆迁安置补偿协议及补充协议。根据协议，张某某享有的拆迁利益包括拆迁补偿款150余万元、总面积为198.49平方米的回迁房三套。2015年7月31日， 马某某与张某某签订欠条一份，内容为:“今有张某某欠马某某壹百贰拾万元正，欠款原因：张某某在自家某镇某村院落建房，当时从马某某处借走现金壹百贰拾万元正，本人承诺拆迁款到位后马上返还马某某。”关于该份欠条，张某某认可该份欠条的签订是为了解决合作建房问题，但主张存在胁迫情形;马某某主张该份欠条实际上是双方关于拆迁利益划分协商的结果，欠条中载明的120万元涵盖了包括购房款在内的各项损失，与其所诉是同一法律关系。马某某向法院起诉，要求判令:双方于2010年3月5日签订的农村宅基地使用权买卖合同无效；张某某返还购房款70万元，赔偿房屋增值损失 20万元，补偿拆迁利益的70% (计77万元)。 法院一审认为：原告马某某在签订宅基地使用权转让协议时并非涉案宅基地所在地的村民，且至今仍非该集体经济组织成员，故双方之间签订的农村宅基地使用权买合同因违反《土地管理法》的强制性规定而无效。双方当事人在涉案院落拆迁之后签订的欠条实际上是双方达成的拆迁利益分配方案，是双方关于拆迁利益划分协商的结果。张某某虽主张欠条存在胁迫情形，但其未提供相应的证据予以证明，法院依法不予采信，故其应当按照约定履行给付义务。遂判决马某某与张某某签订的农村宅基地使用权买卖合同无效，张某某于判决生效后10日内给付马某某拆迁利益120万元。 张某某不服一审判决， 提出上诉。二审法院经审理后认为，张某某主张欠条系其受胁迫所签，但未就此提交证据加以证明，法院对其该项主张不予支持。结合该案证据和当事人陈述可以认定， 张某某、马某某于 2015年7月31日签署的欠条是双方当事人的真实意思表示，该欠条名为借还款，实为解决拆迁补偿等问题所签，马某某亦认可该欠条与其所诉系同法律关系，系双方协商的结果，包含了购房款的返还问题。因此，双方当事人均应按照达成的合意行使权利，履行义务。遂判决驳回上诉，维持原判。 由此可见，对拆迁利益分配的约定系双方真实意思表示，房屋买卖同无效并不必然影响其效力，双方仍然应当遵照履行。 普法提示 农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系。自1999年以来，国务院多次强调禁止城镇居民购买农村房屋，主要是为了维护农村稳定、保障经济社会可持续发展。在司法实践中，对此类合同的认定也以无效为原则，以有效为例外。 笔者认为，非本集体经济组织成员购买该村的房屋，通常是出于两个目的：居住使用或者投资。然而，不论是出于什么目的，在违背国家政策、损害社会公共利益的前提下签订农村房屋买卖合同，自合同签订之日起便自然承担了合同无效的风险，因此，我们要避免签订此类合同。 话分两说，若购买农村房屋确有必要，或出售自有房屋实属必要，双方当事人可在合同签订之时约定拆迁利益的分配方案，以免日后产生不必要的纠纷。此外，双方签订合同时都对合同对方充满信任，那么合同的出卖人也有必要自觉履行合同义务。尤以买卖合同已经签订多年，买受人已经长期居住的情况为例，如果出卖人因为房屋价值上涨而主张合同无效，导致买受人流高失所，无家可归，此种不被信的行为也不应当被法律保护。 农村房屋买卖涉及拆迁问题的处理 |
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