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由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用权面积之内，因此，该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主。地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上的和使用上的独立性标准。因此，地面停车位归全体业主所有。 （二）地下停车位 有所有权的地下停车位,一般需要同时满足以下要求: 1、不属于人防工程范围。 2、开发商在计算公摊面积时未把地下车库的建筑面积计算在内。 3、开发商的建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之外。 4、小区规划时明确了地下车位非公共配套设施。 满足立项和规划条件并办理了土地出让手续后，开发商可以办理车位所有权证书，这种车位的产权年限为70年。开发商取得车库产权后，可委托物业公司租售车位。有产权的车位可交易产权，确立产权人对车位的所有权，使用权、继承权等，也可依法转让、出租、抵押及以其他方式进行处分。
如果地下停车位不满足以上四个条件，则停车位无产权。无产权的车位只能转让使用权，一般是通过协议的方式取得对车位的使用权。 其中，不满足上述第1条的地下停车位属于人防车位，国防资产属于国家所有，不计入公用建筑面积，非战时可用于车辆的停放。投资建设者拥有人防车位不超过20年的使用年限，可用于出租收益，到期后可以继续租用。 不满足上述第2/3/4条的，属于公共车位，性质与地面停车位类似。 二、物业公司对停车位的使用权收费 对产权属小区所有业主的公共车位，该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。使用人应向业主委员会交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。有关收益分配，开发商或物业公司需与业主委员会签订协议或者得到业主大会许可。市场上，较多业委会同意将该收入的30%-40%分配给物业公司。 人防车位不属于任何个人或企业，但现实中，政府部门一般会委托投资建设者或物业公司经营人防车位，因此，物业公司可以根据政府的相关委托文件，对人防车位进行使用权收费。 三、缓解车位不足的措施 1、在不影响小区安全的前提下，依法召开业主大会经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，按相关规定报经有关部门审批，可通过适度扩宽小区道路、绿地实施改建等方式，统筹利用小区的空余场地及相关空间改造挖潜，改建、扩建、新建临时地面停车位、地下停车库或立体机械式停车设施。
2、街道办事处根据辖区内的停车需求与停车泊位资源状况，确定共享区域，并组织指导共享区域内居民委员会、业主委员会、相关单位协商制定该区域停车场（库）资源共享方案，签订共享协议，错时利用停车设施。 3、停车矛盾突出的住宅小区，小区周边道路具备夜间等时段性停车条件的，街道办事处可以提出道路停车方案，经公安交通、建设交通行政部门同意后，设置时段性道路停车场，并落实所停车辆的日间驶离措施，确保白天交通通畅。 四、购买车位能否贷款按揭 对于没有产权的车位，购买的只是停车位的使用权，无法进行贷款按揭。只有独立的车位产权，一手车位才可以办理按揭贷款。二手车位不能办理按揭。
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来自： 阿福根 > 《物业、业委会、志愿者》
