关于离婚房产分割的10种法律实务|建议收藏

前言导读

婚姻自由以后，离婚率也跟着增高，当然在离婚的时候也避免不了财产的分割。

我们正处于一个离婚率高发的时代。

前几天在网上冲浪时看到大家还在讨论“为什么现在离婚率这么高”，我看了一下下面的评论：

有的人说这个时代观念变了；

有的人说这个时代大家更自由了；

还有人说这个时代，女性更独立了；

……

是的，时代在变，无论是经济地位还是思想，各方面的因素导致现在离婚率的增高。

而现在，随着大家法律意识的不断提高，尤其是现在年轻人结婚，害怕以后出现各种纠纷，总希望能在发生之前就去避免，首当其冲的就是房子，毕竟房子在婚姻中算是占大头的！

当离婚遇上房产，这两件人生大事之间，便产生了千丝万缕的联系和故事。因为房子而闹出的矛盾也是千奇百怪！以往因为法律的不完善，有些人钻了法律的漏洞，以此来榨取对方的财产，具有很大的不公平性。夫妻离婚后房产应该如何分割？陈律师结合新的婚姻法给出答案。

10种离婚房产分割法律实务

第一种：双方恋爱期间共同出资购房，产权登记在双方名下，分手时如何分割？

在这种情况下比较好处理，先看双方是否有约定或者房产证是否确定了份额，如果确定了就按照约定或者房产证份额进行分割;如果没有，那就双方进行出资举证，可以按照出资份额进行分割。同时，在这种情况下，法院还会考虑双方是否登记结婚以及登记结婚与购房时间的距离，如果双方是以结婚为目的购房，而且房本登记在双方名下，双方购房后又很快登记结婚，有可能会将该房产认定为夫妻共同财产，共同共有，而不是按份共有。

所以处理这种情况时，大家要注意双方的购房合意的目的，购房时间和结婚时间等这些细节问题。

第二种:恋爱期间一方出资购房，产权登记在另一方名下，分手后房产如何分割？

这种情况的处理会比较复杂，要结合双方日后是否登记结婚来进行处理，如果双方没有登记结婚，就进行同居财产分割，在这里有三种处理方式:1、上海法院的意见就是考虑贡献大小，给未出资者进行适当分割，比例控制在20%~60%之间，房产归出资方所有。2、可以主张以结婚为目的的赠与，赠与目的没有达到，可以要求返还，比照彩礼返还。3、就是赠与，并且赠与行为已经完成，不能要求返还，视为未出资方的个人财产。

个人认为上海法院的意见比较合理和公平，另外如果双方登记结婚了，可以主张结婚为目的的赠与，赠予已经完成，视为为出资方的个人财产，但是如果，婚后没有共同生活可以比照参照彩礼返还条件，要求返还。

第三种:恋爱期间双方共同出资购房，产权登记在一方名下，分手后房产如何分割？

这里也要看看双方是否登记结婚，以及购房时间和登记结婚时间是否接近，如果双方没有登记结婚或者结婚前分手的，建议以同居财产进行分割，双方有购房的合意，如果能够举证证明出资份额的，可以按照出资份额按份分割，如果双方登记结婚，且结婚时间很近，可以主张以结婚为目的的购房合意，所以房产认定为夫妻共同财产的可能性比较大。甚至有些法院还会认为是一种以结婚为目的的赠与，视为未登记方对登记方的赠与，属于产权登记方的个人财产。

所以，对于这类出资，我们要根据具体情况进行主张，法院目前没有统一的分割意见。

第四种:婚前夫妻双方购置房产，在出资时用了一方大量的婚前财产或者一方将婚前房产出售，用出售款支付了房产的大部分房款，房产登记在双方名下，离婚时该房产如何分割？

首先针对于这种情况，可以明确的是房屋的性质应该是以结婚为目的的共同购房，房屋属于夫妻共同财产;其次，关于一方用婚前财产出资的处理方式有以下几种方式:第一，从总房价中将婚前财产剥离归个人所有，剩余部分作为夫妻共同财产进行分割;第二，按照夫妻双方出资的比例进行分割;第三，均视为夫妻共同财产平均分割。

以上三种分割方式在实务中均有可能发生，所以在处理具体案件中，需要大家根据自己的案件的具体情况进行主张来说服法官。

第五种:婚后夫妻双方按揭购房，一方用婚前财产支付房屋首付，夫妻双方共同还贷，房子登记在出首付房名下，离婚时房产如何分割？

在这种情况下，房产属于双方婚后取得的财产，应属夫妻共同财产，但是如何分割大家会有比较大的争议。在实务中大概有三种处理方式:第一，从总房价中将婚前财产剥离归个人所有，剩余部分作为夫妻共同财产进行分割;第二，按照夫妻双方出资的比例进行分割;第三，均视为夫妻共同财产，按照照顾女方和抚养子女一方的原则，并考虑家庭贡献度予以公平分割，至于分割比例没有确切的依据，由法官自由裁量，这种情况与婚前双方共同购房一方用大量婚前财产支付房款的处理方式相似。

第六种:婚后夫妻双方全款购房，购房款全部由一方婚前财产支付，或者一方将婚前房屋出售，用出售款全部支付婚后房产的房款，房子登记在出资方名下，离婚时房产该如何分割？

在这种情况下，虽然房产属于婚后取得，但是依然会认定房产为出资方的个人财产，这种情况属于一方婚前个人财产的婚后转化，但是这种转化必须同时满足三个条件:1、必须用婚前财产全额转化，也就是不能掺杂夫妻共同财产的出资;2、婚后房产必须登记在出资方一人名下，如果登记在双方或者对方名下，都不能认定为个人财产;3、购房性质必须为自住，如果是投资客炒房或者以投资为目的的，都有可能不会被认定为个人财产，因为按照《民法典》婚姻家庭编的相关规定，婚前财产，婚后投资取得的收益属于夫妻共同财产。所以如果购房以投资为目的，那么房屋的购买行为会被认定为一种投资行为，投资收益属于夫妻共同财产。

所以婚前财产的婚后转化必须同时满足以上三个条件，离婚时该房产才会被认定为一方的个人财产。

第七种:婚后一方通过与单位签署长期的服务协议取得的福利性质产权房离婚时如何分割？

这种情况经常发生在结婚时间较长的夫妻之间和与单位有福利分房的夫妻之间，一般来说，这种协议的签署单位都会附有一定的条件，就是单位员工在分配房屋之后的一定时间内调离单位的，则需要将房屋退回，或者单位按照分配房屋的造价或者当时的购买价回购房屋。此种房屋分割法律上并无明确的规定，司法实践中也无统一的处理模式。有些法院认为，夫妻一方与单位签署服务期协议而取得房产，约定如不满服务期则退还单位房屋或者给予赔偿，该约定属于附条件的民事法律行为，离婚时所附条件并未成就，在分割财产时可以不予考虑，直接按照夫妻共同财产处理的一般原则各半分割，若日后所附条件成就，可另案诉讼。另一些法院认为该约定属于附条件的民事法律行为，虽然在离婚时所附条件并未成就，但毕竟签署协议的一方为夫妻共同财产的取得贡献比较大，且若保证《服务期协议》的完全履行，会对其日后就业产生限制，根据“权利义务对等”原则，应当对付出较多的一方适当多分。实务中各个法院对此类案件处理不一，笔者更倾向于后一种观点。

第八种:夫妻双方婚后全款购房，房产登记在孩子名下。离婚时该房产可以分割吗？

根据我国《民法典》物权编规定:不动产物权以登记为准。该房产登记在孩子名下，应当属于孩子的个人财产，不属于夫妻共同财产，一般会视为夫妻双方对子女的赠与，不予分割。但是有可能会存在借子女名字购房的情况，如果夫妻当时购房与子女之间存在界名的合意，而且不是赠与，法官会让夫妻双方另案诉讼确定房产是否属于夫妻共同财产，如果认定为借名的关系，可以视为夫妻共同财产进行分割。同时在实际案件过程中，还遇到过另一种情况。那就是在离婚时发现孩子不是自己亲生的，那么这种对孩子的赠与是否可以撤销呢？笔者的观点是可以撤销的，这种夫妻购房登记在自己子女名下的前提条件一般来说是双方均认可孩子是双方亲生的，否则在正常情况下不可能无缘无故的将自己的财产赠与他人，更不可能赠与配偶与他人生育的子女，所以在赠与发生后发现孩子并非亲生，笔者认为在赠与时，当事人对子女是否亲生的事实发生了重大误解，故依据《民法典》相关规定，可以要求以重大误解为由撤销赠与。

第九种:婚前一方父母全款出资购房，婚后房产登记在对方名下。

这种情况和第一种情况很类似，由于房产是登记在了对方的名下，所以处理起来和第一种情况完全不同。这种情况多发生在夫妻二人准备结婚且所在城市有限购政策，一方没有购房指标的情况下，父母为了着急准备婚房，想着两人马上就要结婚，房子登记在谁名下都一样，所以用了对方的名字买了房。在这种情况下，一旦两人离婚，双方为了财产权益最大化，在房产分割上就会出现不同的主张，登记方肯定认为属于以结婚为目的的对方父母对自己的单独赠予，而且赠与已经完成，且结婚目的已经达到，该房产应该属于登记方的个人财产;出资父母则会主张由于自己子女没有购房指标，房子婚前签的合同，房款又是婚前全款支付，且房产在婚后又是由己方占有使用，所以完全符合借名买房的法律条件，房产应该属于实际出资方所有;还有的观点主张因为子女要结婚，所以是一方父母对双方的赠与，两方各打五十大板，房子一人一半;还有主张父母的出资是对夫妻两个人的借款，房产属于夫妻二人的共同财产，借款也应该属于夫妻的共同债务。那么这种情况到底应该适用哪种观点呢？实务中也没有确切的定论，大部分法官的观点倾向于第四种，即认为夫妻结婚购房，父母没有赠予的义务，应该视为对夫妻双方的借款，房产一人一半，债务也应该一人一半还给父母，这种处理方法站在了父母的角度考虑，更大程度的保护了父母的利益，同时也在宣扬一种不能啃老的社会价值观，也同样能够很好的缓解矛盾。

第十种:婚前一方父母出部分首付，以自己子女名义贷款购房，房产登记在自己子女名下，婚后贷款还贷依然由父母进行偿还，离婚的时候房产如何分割？

在这种情况下还可以分两种情况，第一种贷款已经还清了，视为父母全款出资购房，这种情况应视为父母对自己子女一方的单独赠与，所以，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。第二种贷款尚未还清，在这种情况下，应当适用民法典婚姻家庭编司法解释一第七十八条的规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。在这种情况下，房产是婚前购买登记在自己子女名下，是子女子女的婚前个人财产，婚后还贷的部分只有用夫妻共同财产还款的才能分割还款的部分以及相应增值，而父母偿还贷款并未用夫妻共同财产，所以这种情况不符合该法条规定，不能进行分割。并且在这种情况下，我们也可以进行一些操作，比如让父母一次性将贷款还清，视为全款出资购房，适用第一种贷款还清的情形，视为对自己子女的单独赠与，来将当事人权益最大化。

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来源 |北京家理律师事务所学习文件