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本期嘉宾： 广西望之辩律师事务所 计思扬 律师  本期节目内容：物业纠纷案例 20220830说法讲理（民法典-物业纠纷）.mp322:48 来自法治横州 点击上方音频即可收听本期节目  （从左至右：主持人 宇平、嘉宾 计思扬 ） 物业，对于城市生活的绝大部分居民来说应该都不陌生，作为开发商或业主聘请的物业服务机构，物业公司为小区每个业主的居住条件和环境提供最为切身的服务。然而，由于很多物业公司系由开发商前期聘请，且部分物业公司与开发商公司之间客观上也存在关联关系，很多业主便容易将物业公司和开发商弄混，这种混淆往往给业主的维权造成更多不必要的麻烦。今天故事的主人公老赵，就遭遇了一件令他糟心不已的事情。本来家住南宁市江南区某小区的老赵正因房屋质量纠纷问题，与开发商协商维修方案，不料房屋问题尚未解决，自己竟收到了来自法院的一张应诉通知书，这究竟是怎么一回事呢？ 【案例】 2008年下半年，老赵一家为方便工作通勤，打算在南宁市江南区购置一套住宅。在浏览多家楼盘并且反复比较之后，决定在优惠力度较为合适的某楼盘入手一套顶层三室两厅的住宅。签订合同后，老赵一家便开心地期盼着两年后的交房和新家入住。2011年上半年，老赵好不容易迎来了“交钥匙”的那一天，全家怀着无限的憧憬搬入新家，开启在新小区的全新生活。 谁知道，新家还没住热乎，便出现了房屋质量问题。入住新家后一个月，南宁便迎来了雨季。某个周六下午，老赵正在家里打扫卫生，发现儿子住的次卧东南屋顶墙角处有几处水痕。老赵担心是顶层房屋楼顶的防水出了问题，赶紧联系物业人员前来查看。经过物业相关人员的检查，发现确实存在次卧屋顶东南角外墙开裂的情况。针对这一现象，物业工作人员进行了相关的记录，并告知老赵他们会及时通知房屋开发商外墙开裂的情况，后续有进展的话会将处理结果反馈给老赵。 然而又过了两个月，老赵并没有等来开发商或物业人员对于漏水问题的处理意见。儿子房间的渗水面子不断扩大，部分被水浸过的墙面已经布满发霉的黑点。不仅如此，老赵又在客厅的电视墙处发现了新的渗水痕迹。刚入住没多久的新房接二连三地出现如此明显的质量问题，老赵十分愤怒。再次联系物业管理人员，要求他们上门查看并且进行修补。物业人员再次上门进行查看，并且像第一次上门检查一样，对老赵反映的问题进行了记录，承诺回去会联系开发商进行处理。面对物业人员如此敷衍的态度和不断拖延的处理方式，老赵再也无法忍受，心里想着，自己每个月按时支付物业管理费和各项公摊费用，换来的却是这样的服务态度和服务质量，顿时气不打一处来，决心从下个月起不再支付物业管理费。 由于老赵没有按时支付物业管理费，物业公司安排相关的管理人员通过电话、上门等方式进行催款，最后只能书面函告老赵及时缴费。看着几个月以来家里不断扩大的渗水面积和发霉发黑的墙面，收到催缴通知的老赵既愤怒又无奈。他多次向物业公司联系，要求物业和开发商针对自家房屋质量问题进行有效处理，并表示若房屋渗水问题得不到解决，就绝不会支付物业管理费。 在老赵的坚决态度和反复沟通之下，开发商连同物业公司管理人员一同上老赵家再次进行实地检查，认定老赵家房屋确实存在外墙开裂问题。想从根本上解决其实比较困难，但开发商能够为老赵家进一步做一些防水措施。面对这样的结论，被拖延和耽搁了大半年的老赵一家人剩下的唯有气愤。由于之前物业和开发商长期敷衍的态度，老赵一家对开发商维修的诚意和具体行动始终保持怀疑。因此，老赵要求开发商和物业必须拿出一套合理的维修方案出来，否则其不同意施工人员进场施工。 由于在施工方案上，开发商始终无法与老赵一家达成一致意见，双方在维修方案问题上继续僵持，房屋的渗水问题依然在不断恶化。在此期间，赵某主动要求向物业支付物业管理费之外的各项公摊和垃圾处理费等费用，但却遭到了物业收费人员的拒绝，理由是这些费用不能与物业费分开缴纳，物业公司不接受老赵一家单独支付的公摊等费用。因此，在围绕房屋质量问题进行协商的期间，老赵一家一直拖欠着小区物业管理费和公摊等各项费用。 就在老赵以为可以继续通过拒付物业费向开发商和物业公司施压，以督促他们尽快维修自己房屋时，南宁市江南区人民法院的一份应诉通知书邮寄到了老赵的手中。没错，小区物业公司向人民法院起诉老赵，要求其支付拖欠了近一年的物业费等各项费用及相应的违约金。 物业公司在起诉材料中写得非常明确，根据《前期物业服务合同》的约定，老赵应每月向物业公司支付物业管理费和其他费用，逾期支付的，物业公司有权每日按照拖欠物业费金额的千分之三收取违约金，直至老赵付清拖欠的费用之日止。为了证明案件相关事实，物业公司将物业服务合同、老赵拖欠物业费的相关数据和催款记录作为证据提交给法院。老赵收到这样的一份材料，非常愤懑和不解，随即拿着材料前来咨询我们律师，希望我们能够为他提供诉讼上的帮助。 那么，在老赵房屋尚未维修的情况下，物业公司到底有没有权利要求老赵支付物业费呢？ 要回答这个问题，我们首先要区分整个事件中各个主体之间的法律关系。整个事件中其实主要有三个主体：业主老赵、物业公司和开发商。这三个之间分别是什么关系呢？开发商把房子卖给业主老赵，开发商和老赵之间有商品房买卖关系，开发商对其交付的房屋在保修期内具有保修义务；而业主老赵与物业公司是物业服务合同关系，物业公司为老赵提供物业服务，老赵向物业公司按时支付物业费。可见，保修期内的房子质量问题，由开发商负责处理，物业公司没有义务去负责维修房屋。那么，物业公司既然没有义务去维修房屋，说明在老赵家房屋质量问题处理过程中，物业是没有什么违约行为的。物业没有违约行为，并且持续为小区和老赵一家提供物业服务，那么老赵也应该按照物业服务合同的约定，按照向物业公司支付物业费。所以，老赵拒付物业费的行为已经构成违约，物业公司当然有权起诉要求其支付拖欠的物业费和违约金。 想必部分感同身受的听众朋友不禁想问了， 物业和开发商无限推诿，房屋受损严重的老赵只能自己默默承受吗？如果没有拒缴物业费的行为，开发商和物业可能就会继续拖延，最终受损的难道不是业主自己吗？ 对于类似的疑问，很多前来咨询的当事人也曾多次提到。房屋质量问题确实是严重影响业主日常生活的重大问题，必须承认的是目前确实存在部分不积极履行维修义务的开发商，导致业主维权困难。因此在保修期内遭遇房屋质量问题时，我们律师的建议是，若发现房屋质量问题，应及时保存好相关证据，并且第一时间联系开发商，将受损情况和保修需求明确地告知开发商。通知的过程和内容最好留痕，若开发商能够出具保修回执等书面材料最好。若开发商回避对接和沟通，建议采取邮寄书面通知函件或者委托律师发送律师函等书面形式进行通知。 为什么我们第一步就是强调通知问题呢？因为从目前普遍现象和大家的习惯来看，房屋入住之后出现问题，大家往往第一时间会想到联系楼栋管家、物业前台等物业公司的人员。因为他们通常是我们能够马上联系得到的小区服务机构和人员，而且我们在向他们告知房屋质量问题时，他们也往往会答应我们尽快处理。这样的一个日常习惯，导致大部分业主没有清晰地意识到开发商和物业公司在法律上是两个完全独立的主体，从而混淆了二者的责任和义务，以为通知了物业，就是通知到了开发商。这种混淆在实际案例中，很有可能就会演变成业主无法证明质量问题是否是在保修期内产生的事实认定困难。所以，区分清楚开发商和物业公司各自的责任和义务，对于业主的维权有着重要作用。 那么，最后老赵一家的案子结果怎么样呢？ 通过刚才的分析，大家想必也都非常清楚了。即便从情理上看，老赵一家非常无奈。但是从法律上看，老赵确实违反了物业服务合同的约定，没有及时支付物业费，构成违约，法院判决老赵应当付清拖欠的物业费，并承担相应的违约责任。但是，在违约金的计算方式上，法院认为合同约定的每日千分之三的标准太高，酌情予以调低。而且老赵一家曾主动要求支付公摊、垃圾处理费等费用，是物业公司单方拒收，老赵对于这部分费用的拖欠并不存在过错，不应当支付这部分费用的违约金。 老赵的故事似乎经常发生在城市住宅小区的业主身上，有些业主因为身在外地，房屋交付了却没有前来入住，便以此理由拒付入住前的物业费；有些业主则因为物业花园没有打扫得足够干净，而拒付物业费；有些业主还会因为自己没有跟物业公司签过物业服务合同而拒付物业费，等等。刚才说到的这三种情况，一般是不能拒付物业费的，拒付的话业主反而构成违约，还要承担违约责任。 什么情况下，我们业主才有权拒付物业费，而且还不用承担违约责任呢？ 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定，业主拒付物业费必须基于正当的理由。在实务当中对“正当理由”的认定要从严把握，一般限于物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵的情形。比如，物业公司提供的物业服务是物业合同中没有约定的，或未经业主同意的服务，业主有权拒交相应的费用；物业公司要求业主在未交房之前就支付物业费，业主也可以拒绝；物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可拒交；物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况 ，业主对擅自提高的部分可以拒交。听到这里，大家不禁要问了，如此苛刻的拒付条件，岂不是助长了物业公司懒惰、拖沓的服务方式和爱答不理的服务态度？这就得详细解释一下，为什么法律规定我们不能轻易拒付物业费。 物业服务合同在法学理论上属于“双务合同”，简而言之，就是业主和物业公司互负义务的一种合同。双务合同在订立和履行过程中讲究合同双方权利义务的对等性，在物业服务合同中，就是指业主支付物业费与物业公司服务工作之间的对等性。既然要对等，那么只有物业公司的违约程度较为明显或有严重瑕疵时，业主才能行使“同时履行抗辩权”，拒缴物业费并要求物业按照合同约定履行服务义务。若仅仅因为物业服务稍有懈怠或服务水平无法达到个别业主的服务期待，就拒缴物业费，便不符合“对等性”这一基本的逻辑和原则，法院将不会支持业主的这种违约行为。 可见，拒付物业费的情形和标准较为严格，如果我们业主真的出现了与物业公司之间的纠纷，建议大家还是积极寻求合理合法的解决方式，而不是单方面直接拒付物业管理费。否则，在某些具体情形下，业主拒付物业费的行为很有可能构成违约，不仅要补齐拖欠的费用，还要承担相应的违约责任，给自己的维权增加更多不必要的成本。 信息来源：南宁市司法局、南宁990新闻台 编辑：闭钰 初审：黄艳萍 复审：费汝令 终审：陈国好 |
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