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怎么样能活得比较快乐？ 两个途径。 一是管理欲望；二是拼命努力，提高能力。 这两种人不论哪一种都是非常让人敬佩的，不存在高下之分。 能用自己喜欢的方式过一生就是最大的成功了。 活的痛苦的是这样一类人： 欲望很大，且不想降低欲望，能力不足，且没有清晰的目标和执行力来改变现状提升能力。 这种人的具体表现是这样的： 看到朋友圈转发的XX奋斗若干年，当上CEO，赢取白富美，走上人生巅峰的鸡血文章会间歇性踌躇满志，内心意淫出一副自己已经在职场中叱咤风云的场景，然后在未来的一周或者一个月内每天坚持学习，把自己都感动了。 一个月后，学不动了，又开始看一些心灵鸡汤麻痹自己，安慰自己人生那么短，及时享乐把握当下才是最重要的，从而进入持续性混吃等死的状态。 所谓废柴， 就是将间歇性踌躇满志和持续性混吃等死两种状态完美融于一身的人。
好了，学前碎碎念结束，今天我们来学习一个非常骚气的科目-投资性房地产。 为什么说它骚气，因为它的计量模式可以变化，甚至可以根据公司的用途而变换所归属的科目，而在变化的过程中，公司的利润也会变化，正是因为它的多变性，也成了上市公司用来调节利润的利器。文末有彩蛋~ 1 望远镜 01 投资性房地产的确认 对于企业而言，有些房和地不是自用的，而是用来出租或者赚增值溢价的，这些房和地就会归入投资性房地产。 其实在2007年之前，我国并没有对投资性房地产的单独的会计准则，投资性房地产是和固定资产混在一起进行核算的。2007年之后，才开始出现了专门针对投资性房地产的准则。 02 投资性房地产在报表中的位置 下面是一张比较完整的资产负债表，资产负债表的资产端的列示顺序我在固定资产篇已经说过了，忘记的盆友可以翻回去看。 投资性房地产是CPA会计里面涉及到的第四个科目，一般而言变现周期比较长，超过了一年，所以列示在非流动资产项目下。
三表联动我想了想以后还是放在每个章节结束的时候，作为一个小结。 2 显微镜 01 投资性房地产的确认 虽说用于出租或资本增值的建筑物和土地使用权都属于投资性房地产，但两者在确认的条件上是存在区别的。 对于想要确认为投资性房地产的建筑物和土地使用权而言，它们有三种状态： （1）已经出租的 这个简单，从租赁期开始日直接确认为投资性房地产。 （2）计划出租而尚未出租的 这个要分开看： 对于计划出租而尚未出租的空置建筑物或在建建筑物，只要董事会或类似机构作出明确用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的的书面决议，即可确认为投资性房地产。 而对于计划出租而尚未出租的土地使用权，不确认为投资性房地产。
本是同根生，为啥不一样？？？ 原因是这样的，我国对土地使用权出租的限制比较多，一般情况下是不允许企业单纯为了出租而取得土地使用权。 （3）持有以备增值后转让的 这个仍然要分开看： 对于持有以备增值后转让的土地使用权，属于投资性房地产。 而对于持有以备增值后转让的建筑物，不属于投资性房地产。
为什么又又又不一样？？ 持有以备增值后转让的建筑物用通俗的话来说就是“炒房”。 而炒房的增值空间最主要的是与建筑物不可分割的土地使用权，单就建筑物本身而言，只会随着时间的流逝而老化贬值的。 北上广的老破小翻倍的增幅可不是因为那些建筑物，而是下面的地皮（手动滑稽脸） （4）可能有些可爱的老铁们会说应该有四种状态，出租分为已经出租和计划出租两种状态，增值也应该分为持有以备增值和已经出售实现增值两种状态。 对于持有这种疑问的老铁，我只想问一句， 已经出售的投资性房地产还是你账上的资产吗？
02 投资性房地产的初始计量 对于投资性房地产的获取方式，有三种：外购、自建和转换。不同的获取方式的初始计量是不同的。 1.外购的投资性房地产 这个确认条件是十分苛刻的，要求买来的房地产的当天就要开始对外出租或者用于资本增值。 如果是买来后先自用一段时间再对外出租或用于资本增值的话，应该先确认为固定资产或无形资产，等开始出租或用于资本增值时再转为投资性房地产。 外购的投资性房地产的初始计量成本就是购买成本（购买价款+相关税费+可直接归属于该资产的其他支出）。 2.自建的投资性房地产 如果一开始就明确用于出租用途，且该用途短期内不再发生变化的，则从开建时起，就在“投资性房地产——在建”科目核算，而不是先在在建工程核算，完工后再结转。 在建工程核算的只是自用的房地产，而不是投资性房地产。 自建的投资性房地产的初始计量成本就是建造成本（包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用） 3.由非投资性房地产转换而来的投资性房地产 这个就是先自用，后用于出租或资本增值的情形。 这里的计量很重要，所以我先挖个坑，明天再填。 03 投资性房地产的后续计量 对投资性房地产而言，有两种计量模式，公允价值模式和成本模式。 而我们之前学习的资产都只采用了历史成本模式，这种模式存在很大的缺陷，即当市场波动时，历史成本无法体现出资产价格的变化，会计目前的处理方式是当资产升值时候，就当没看见，而当减值时候，就把这个减值记下来。 而对资产而言，它当前的市场价格是更能体现其真实价值的，只是因为很难为资产的当前市场价格找到一个客观的标准和依据，会计们才退而求其次地选择了历史成本。 但是对于房地产而言，它的交易非常活跃，市场价格比较客观、透明，所以允许投资性房地产按照公允价值计价。
这两段话堪称投资性房地产学习的核心，背后涵义丰富，待我来一一解读。 1.满足什么条件才可以采用公允价值模式计量？
2.为什么对同一企业，只能用一种模式计量所有的投资性房地产？ 如果可以因地制宜地选择不同的模式计量不同区域的投资性房地产，那估计很多被ST的企业老板做梦都要笑醒了。 扭亏简直不要太容易。 A区域的房子看着要大跌，用成本模式计量，年限弄个20年，30年的，每年计提下折旧就好了。 B区域的房价在疯狂上涨中，直接用公允价值模式计量，涨出来的房价计入公允价值变动损益，利润蹭蹭上去了，ST帽子摘掉了，又可以欢欢喜喜割韭菜了。
3.为什么公允价值模式不能转为成本模式？ 各位老铁可以想象一个场景， A公司今年利润不佳，而高位接盘的B区的投资性房地产市场价格又大幅跳水，到了年底又要确认公允价值变动损失了，这对于本就稀薄的利润而言简直就是雪上加霜。 此时，如果可以变更计量模式，用成本法来计量，那公允价值变动损失不用确认了，再骚气一点的操作就是靠近年底的时候再转换计量模式，这样连折旧都不用计提多少了。 A公司的利润就这样被挽救了。 因此这个规定就是为了防止利用在这两种模式之间频繁转换操纵利润，尤其是防止利用核算模式转换来避免确认公允价值的下跌损失。 所以，凡事多问几个为什么，你就会发现， 自己又比过去聪明了一点点！ 了解清楚大原则之后，我们来看具体的分录： 对于成本模式而言， 计量方式跟无形资产、固定资产类似，要计提折旧或摊销，存在减值迹象的，还应当计提减值。
在建期间不计提折旧或摊销
比较特殊的是折旧（摊销）以及费用性支出所放入的利润表科目-其他业务成本。 这里主要体现的是配比的思想。 CPA教材默认企业为生产性企业，出租房地产属于日常业务中的非核心业务，所以租金收入计入其他业务收入，而与其他业务收入相匹配的成本就是其他业务成本即出租成本，包括折旧和一些维修支出。 对于公允价值模式而言，
这笔公允价值变动是浮盈（浮亏），税务局不认，不对其征税，这也就是产生“递延所得税资产（负债）”的原因。
准则规定不对公允价值模式下计量的投资性房地产计提折旧和减值，因为这一年的损耗已经全部都体现在公允价值变动中去了。 投资性房地产后续计量模式的变更 因为准则不允许从公允价值模式转为成本模式，所以这里只涉及到从成本模式转为公允价值模式的处理：
借：投资性房地产——成本（变更日公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销）（原投资性房地产已计提的折旧或摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（原价） 利润分配——未分配利润（或借记） 盈余公积（或借记） 为什么要调整期初留存收益而不是计入当期的公允价值变动损益呢？ 如果这种转换可以影响当期损益，即计入公允价值变动损益，那就很容易操纵当期利润了。 在房价已经大涨的背景下，公司缺利润的时候，转换一下计量模式分分钟几个亿利润到手！ 准则为了防止公司随意调节利润也是操碎了心，但即使准则要求转换计量模式只能调整留存收益而不能影响当期损益，这种计量模式变化对上市公司仍然是有利可图的。 各位老铁可以想想看，变更时，会增加巨额的未分配利润，从而有效降低公司的资产负债率，为之后的融资创造有利的报表条件，而且变更后，再也不用计提折旧和摊销了，房价的波动就可以计入公允价值变动损益进而调节利润了！（准则只规定变更时不让进入当期利润，变更后可管不着喽） 关于后续计量模式的变更，我这里有个例子，作为一个思考题留给各位老铁，大家可以想一想这个分录怎么做（检验你们学得如何的时刻到了！） 某上市公司2017年发布公告称：为了更加客观地反映公司持有的投资性房地产的真实价值，增强公司财务信息的准确性，公司决定对持有的投资性房地产的后续计量模式进行会计政策变更，即由成本计量模式变更为公允价值计量模式。
会计政策的变更日期为2017年7月1日，追溯后对报表的影响如下：
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