业主如何投票？仁恒河滨城业主大会流程

本文根据“仁恒河滨城小区业主大会议事规则”和相关法律整理。议事规则经2017年7月22日业主大会会议讨论通过。议事规则条款需调整的，可以召开业主大会进行修订。

业主大会召开的形式，由业委会决定。议事规则第6条，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定。

“楼代表”+书面形式？议事规则第7条，采用集体讨论形式议事的，本业主大会选择由业主推选业主代表参加会议，但业主大会仍应当由全体业主参加。

召开业主大会会议的程序。

议事规则第14条：

1、会议筹备工作。业主委员会(换届工作小组)（备注，本程序主体相同，下面行文省略）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票(选票)、核实业主情况。

2、发布公告。业主大会召开会议前15日，将会议的时间、地点、内容以书面形式会同征询意见表或者表决票(选票)内容向物业管理区域内全体业主公告。

3、确定会议工作人员。确定征询意见表或者表决票(选票)发放、回收、计票、唱票、监票及其他会议工作人员。与表决事项有直接利害关系的业主不得担任，名单在物业管理区域内公告。

4、表决票送达。采用书面征求意见形式的,应在投票日期7日前送达全体业主，并保存送达凭证。

5、表决票回收和统计。依议事规则第10条，回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。

6、通报大会议事决定。应当做好业主大会会议记录，并将表决结果在业主大会作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。如业主对表决结果存在疑问，应组织业主对表决票进行复查。

如何委托代理参加业主大会。议事规则第15条，业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定:
1、业主是自然人的，可以书面委托家人或物业管理区域内的其他业主参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内业主
总人数的10%。
2、业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。
3、代理人应当持书面委托书并依据委托人对所议事项的意见进行投票表决。

委托书应当由业主本人签字(单位法人业主应当由单位法定代表人签字且盖章)，并注明房屋权证的编号及具体室号。

表决票如何送达。议事规则第9条，以下情形视为送达:
1、当面领取或送达，并由业主签收;
2、按照业主提供的联系地址、通讯方式发送;
3、投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内。
属前款第2项、第3项的，应当由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明，并在物业管理区域内公告送达情况。

表决票如何回收。议事规则第10条，本业主大会采用以下两种形式进行表决。

1、设投票箱。在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。
2、专人送达、回收意见。由业主委员会(换届工作小组)组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。

不表决视同多数票意见。议事规则第10条，已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意已表决票中多数业主意见。视为同意或者反对的，不适用于差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业等情形。

定期业主大会，本小区每年3月召开一次（备注：业委会未执行）。议事规则第12条，业主大会每1年召开一次定期会议，召开时间为每年的3月份。（——评：我们小区今年、去年乃至可能之前都未曾执行。定期业主大会由业委会发起组织实施，业委会不能将自己凌架于议事规则之上，带头不守规矩，仅单方要求约束业主去遵守。既然居委会依据第35条，确认原业委会仍在继续履职，那么业主也可以对等原则，要求业委会立即补开今年的业主大会定期会议。具体详情参见公众号文：小区议事规则只约束业主吗？业委会是否可以不遵守？）

经20%以上业主提议召开的，应当召开业主大会临时会议，但是否召开由业委会决定（备注：该条款内容自相矛盾，且与国家法律相冲突，法律：20%业主提议，必须召开业主大会）。议事规则第13条，有下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议：

1、经20%以上业主提议；
2、业主委员会委员缺额超过30%人的；

3、业主委员会超过50%的人员提议的；

4、根据规定的其他情形。

属第一项情形的，应符合下列条件：有明确发起人，提议事项明确，属于业主大会议事范围，随附提议人房地产权证和身份证复印件。业主委员会应当在收到提议之日起30日内对是否召开业主大会会议作出决定，认为有必要核实的，可以对签名的真实性和有效性等进行核实。决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内书面公告。逾期未作出决定的，视作提议有效。

业主大会是否召开的决定权在谁？依照现行法律，不由政府决定。除了业委会换届选举时，依法由换届改选小组召开业主大会外，根据小区议事规则，业主大会是否召开的决定权在业委会，无须再经有关方批准和同意。

业委会拒绝召开业主大会怎么办？街道应当督促其限期召开，逾期不召开的可以应业主要求由街道组织召开。《上海市住宅物业管理规定》第25条，业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会不依法组织召开业主大会会议的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当督促其限期召开；逾期不召开的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主要求组织召开业主大会会议。

附：法律用词“应当”=“必须”

《立法技术规范(试行)(一)》(全国人大常委会法工委发[2009]62号)第14条，“应当”与“必须”的含义没有实质区别。法律在表述义务性规范时，一般用“应当”，不用“必须”。