 行情低迷，万科高管集体增持。  万科高管集体增持 9月29日，万科企业股份有限公司发布了一则关于董事、监事和高级管理人员股份增持计划完成的公告。  公告显示，万科董事会主席郁亮，监事会主席解冻，董事、总裁、首席执行官祝九胜，职工代表董事王海武，职工代表监事阙东武，执行副总裁、财务负责人韩慧华，执行副总裁、首席运营官刘肖和董事会秘书朱旭计划自2022年3月31日起6个月内增持公司A股股份，合计增持金额不低于人民币2,000万元，即增持主体在2021年度从公司获取的税后现金报酬总额 截至9月28日，此次增持计划已经实施完毕，增持主体已通过深圳证券交易所集中竞价交易方式累计增持公司A股股份118.14万股，占公司总股本的0.0102%，耗资人民币2067.41万元。 简单来说，董监高们将2021年所得的现金报酬，全部用于增持万科股票了。  9月29日，受此消息影响，万科的股价高开，然而高开之后立马转向低走，当天下跌了1.78%。 从股价走势上来说，这一次董监高们的增持，对股价影响较小，2000万元增持很难拉起万科的股价。 这一次增持，更多的是向股东们表决心，表明董监高们势与一荣俱荣一损俱损。另外，这也是为了挽回股东们的信心，有了资金的注入，对万科的股价有一定的刺激，市值也就有了支撑。 万科的董监高们集体增持股票，很大原因是此前的中期业绩发布会上，给了投资者一个消极的信号。 8月30日晚，万科发布2022年半年度报告，报告显示，上半年公司实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%，实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%。 上半年，万科依然保持着“绿档”，经营性现金净流入82.9亿元，同比增长22.2%，持有货币资金1410.7亿元，净负债率35.5%，各项指标都维持良好。 老百姓最关心的交房上，上半年实现超11.5万套住宅的平稳交付，35%交付批次实现交房即交证。 从财报上可以总结出：万科的财务状况十分良好，依然是行业的龙头老大。 然而，在中期业绩会上，郁亮却表示，房地产行业恢复是一个缓慢和温和的过程，7月以来出现了“停贷”事件等等新问题，一些出险企业无法完成交楼，对消费者买房的信心造成了一定影响，但也要看到，住房刚需还是很强的。  “从上半年销售情况来看，公司还是保持在第一阵营的地位。我们相信下半年销售会比上半年好。但从长远来看，没有一个行业会永远比其他行业好，也没有一个行业会永远比其他行业差，我们相信房地产行业的回报水平，最终会保持在社会平均水平上。” 正是郁亮这一次表态，使得原本财报十分良好的万科，也蒙上了一层阴影，对投资者信心打击严重。 试想一下，一个行业的老大都这样了，其他的还能好到哪里去呢？  万科敌不过大环境 事实上，万科上半年的业绩，在过去几年内来看的话属于十分平常的，但在2022年上半年的话，却是十分难得的成绩了。  上半年，全国百强房企的销售额几乎都在下跌，更何况还有某个欠了2万亿元债务的巨无霸房企，把整个行业都拖累了。 在消费者信心匮乏的情况下，上半年行业下行、销量下跌 ，万科却维持了2000多亿元的营收，23.8%的同比增长率，已然实属不易。 几乎所有人都能感受到行业带来的寒意，在这一次下行中，行业的洗牌会大幅加剧，许多品牌都有可能被淘汰出局。 另外，随之而来的还有庞大的债务危机，除了那个欠了两万亿的巨无霸之外，还有融创负债也高达一万亿元左右。 万科的总负债额实际上也很高，高达1.5万亿元，比恒大少不了多少，比融创多一半。  但是，万科的经营实际上是十分冷静的，早在2018年的时候，整个房地产市场一片火爆的时候，万科就喊出来了“活下去”的口号。 而且，郁亮执掌的万科，并不是简单的说说，而是真的如此操作的，降负债、缩减规模、主抓核心地段的项目。 万科的负债最高峰时期，曾到达了1.9万亿元，接近2万亿元，而在喊出“活下去”以后，万科的总负债至今已经下降了4000多亿元了。 如今再看，净负债只有35.5%、净资产达4000亿元的万科，在行业中是一枝独秀。 碧桂园、美的这些巨头们，也在上半年传出融资困难了，是第三方担保入局，才帮他们解决了燃眉之急。 如今，放眼全国房地产行业中，万科依然是当之无愧的老大哥，不仅销售额第一，各方面的财务指标都十分良好，爆雷的风险十分之低。 不过，显然郁亮也是感受到了行业的不少寒意的，才会做出十分保守性的发言，表示万科只希望获得一个超过社会平均水平的回报率。  通过万科的数据可以间接得知，房地产开发行业的平均净利润为2.589亿元，行业平均毛利率为26.31%，行业平均净利率为-7.67%。 这是一个十分危险的信号，净利率陷入负值，对行业来说就是一个巨大的打击，市场信心会大幅受挫。 或许一如市场预计的一样，即使是万科，也敌不过大环境的下行，2022年上半年的业绩是稳住了，下半年的业绩，乃至之后的业绩还能一直如此吗？ 街头小巷，是最能从细微的变化中反映情况的，曾经的人们十分热衷于聊买房，中介也在积极的催促人们去买房。然而，今年已然没有多少人去催促人们买房了，更多的人都是在努力工作，保住工作求生存。  万科的董监高们，把2021年的现金报酬2000多万元全部拿来增持股票了，也算是与股东们站在了统一战线了。 至少比起那些爆雷之后立马更换法人代表、辞去董事长职务的房企要好十倍，如果高管都不能坚定信心，投资者又如何能相信一家企业会做好呢？ |
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