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（作者声明：1、本作者在本文中观点仅代表作者个人学术观点，因各有建树，所以客观上也不一定正确，仅供立法机构、政府部门及广大业主参考，与作者本人工作中所持观点和态度并无关联，工作中依据基层法规以及相关主管部门的指导意见进行相关服务。2、如果有业主意欲试行本作者某些方法或模式，建议预先得到当地政府及房管机构的支持后谨慎采用。3、阅读文章时，请注意文章发表时间。文中观点可能与当时的政策法规相关，随着政策法规的修定，过去观点不一定适用于现在情况。 正文： 
图片来自于网络 现在社会上广泛流传着公共收益业主与物业服务企业分成的说法，实际情况也是如此，有的甚至将大头分成给了物业服务企业，业主自己才拿了小头。有的甚至说政府有规定，无论什么类型的公共收益，无论公共收益大小如何，都应该分成给物业服务企业固定比例的公共收益，但本作者是从未见过此方面的相关规定。这种公共收益与物业服务企业分成的做法到底对不对？是否具有合理性的一面？在回答这个问题之前，我们先来分析一下公共收益的产生过程以及物业服务企业在公共收益产生过程中所发挥的作用。
公共收益按照产生渠道分类可以大致主要分为三类：（一）利用小区公共机动车停车场或公共机动车停车位停车收费产生的公共收益，（二）利用小区共有部分（包括共有房间）获取的广告、租赁等收益，（三）利用全体业主所有的会所及相关设施设备经营所产生的公共收益，如利用棋牌室，健身房，网球场，游泳池等经营所获得的收益。 本作者认为，可以从以下这几个方面去衡量物业服务企业在公共收益产生过程中所发挥的作用，也就是，看物业服务企业在公共收益产生过程中①是否出过房屋、场地等资源，②是否出过资金，③是否出过专有技术，④是否承担过管理义务，⑤是否出过额外的心力创意或经营，⑥是否出过额外的人力或其它成本。如果物业服务企业在第①、②、③、⑤等方面发挥过一方面或几方面的作用，本作者认为物业服务企业参与分成有一定的合理性。如果物业服务企业仅在第④方面发挥作用，物业服务企业就只能拿走管理酬金，不应该参与分成。如果物业服务企业在第⑥方面出过额外的人力或其它成本，那么，如果是包干制服务合同的，应该付给物业服务企业这个额外的成本，如果是酬金制服务合同的，这个额外的成本应该列入预算，但物业服务企业不能拿走，其原因会在本篇文章后续分析。 先看看第（一）类公共收益，即利用小区公共机动车停车场或公共机动车停车位停车收费产生的公共收益。在这一类公共收益产生过程中，物业服务企业既没有出过房屋、场地等资源，因为公共停车场或停车位属于全体业主所有，也不需要物业服务企业出任何资金，即使需要投入资金改造场地以增加停车位，也只需动用的业主的专项维修资金或业主以前积累下来的公共收益，也不需要物业服务企业出任何专有技术，也不需要物业服务企业出额外的心力创意或经营，因为不需要从小区外争取更多的停车，一般小区本身自己停车位都不够用，所以物业服务企业在第①、②、③、⑤等方面都未发挥作用，不应该参与本类公共收益的分成。 但是，在此类公共收益的产生中，物业服务企业在上述第④方面承担了管理义务，所以，应该付给物业服务企业管理酬金。管理酬金一般为多少呢？一般按照停车管理服务费（业主所缴的停车费由停车管理服务费和停车场地租赁费组成，停车管理服务费应该大致等于停车管理成本费）的一定比例计算管理酬金，且比例一般与业主另外交的物业服务费相对应的管理酬金比例相同，市场上一般不超过15%。 在此类公共收益的产生中，物业服务企业在上述第⑥方面，是否出过额外的人力或其它成本呢？那就要看业主与物业服务企业签订的是什么类型的物业服务合同。如果是包干制合同的，业主应该付给物业服务企业停车管理及停车收费的人力成本及其相关配套费用、税收等其它成本，在计算公共收益时连同付给物业服务企业的管理酬金一同在成本中扣除，所得的公共收益全部为业主所得，物业服务企业不得参与分成。但是这个成本不能重复计算到物业服务费成本中去，也就是说，停车管理和停车收费人员人力成本及其相关配套费用、税收等其它成本已经打入到业主交的停车费产生公共收益的成本中去了，由于公共收益的成本是应该单独计算的，所以就不应再次分摊到业主交的物业服务费对应的物业服务成本中去。如果是酬金制合同的，由于无论是业主所缴的停车管理服务费也好还是业主所缴的物业服务费也好，都属于业主所有，虽然，停车管理服务费和物业服务费都放在物业服务企业的银行账号，但是属于物业服务企业替业主代管性质，这些费用应该按照预算决算制度由业主批准才能使用，所以，虽然在计算公共收益时，停车管理及停车收费的人力成本及其相关配套费用、税收等其它成本连同管理酬金应一并在成本中扣除，但是，物业服务企业只能拿走管理酬金，不能再拿走人力成本及其相关配套费用、税收等其它成本。 再看看第（二）类公共收益，即利用小区共有部分（包括共有房间）获取的广告、租赁等收益。物业服务企业在上述第①、②、③、⑤方面也基本未发挥过作用，即使需要租赁，也是委托给广告中介公司和房屋中介公司去了。但在上述第④方面，物业服务企业承担了管理义务，应该根据实际管理工作量的大小付给一个固定的管理酬金。在第⑥方面，所花的成本也很小，基本就是一点水电费，如果在与商家的合作合同中由商家已经付掉了，那么，所有的成本费用就基本只剩管理酬金和税费了。在此类公共收益的产生情况下，物业服务企业只能拿走管理酬金，不能参与分成，也基本不存在人力成本及其相关配套费用可以拿走。在计算此类公共收益时，公共收益等于毛收入减去管理酬金及税费（如果与商家的合作合同中其它费用已由商家承担掉了）。 最后看看第（三）类公共收益，即利用全体业主所有的会所及相关设施设备经营所产生的公共收益，如利用棋牌室，健身房，网球场，游泳池等经营所获得的收益。物业服务企业在上述第①、②、③方面基本未发挥过作用，但在上述第⑤方面发挥了作用，带有一定的经营性，同时，在上述第④方面也承担了管理义务，由于第⑤方面作用与第④方面作用是带有一体性的，所以业主可以给与物业服务企业一定比例的分成，管理酬金不需再另行支付。 在此类公共收益产生中，物业服务企业在上述第⑥方面发生的额外的人力和其它成本的处理，同第（一）类中的分析的大致相同。如果是包干制合同的，业主应该付给物业服务企业额外的人力和其它成本，在计算公共收益时应该连同税费等在成本中一并扣除，所得的公共收益除去给物业服务企业分成后的剩余部分为业主所得。但是这个成本也不能重复计算到物业服务费成本中去。如果是酬金制合同的，物业服务企业只能拿走分成，不能再拿走发生的额外的人力和其它成本。 在现实生活中，无论每月或每年停车费或其它公共收益是多大多小，很多业主委员会并没有通过仔细计算和考量，就草率地笼统地给物业服务企业分成的比较多。当然，从原则上讲，只要合同上写明了如何分成，且通过全体业主大会讨论通过，无论分成应不应该，分成比例如何，应该就没有问题了。但是，在业主参与度的今天，业主们是否注意到了这方面的漏洞或问题，是否真弄明白了能否分成和如何分成的道理确是个存在的问题。另外，业主大会表决上是否存在规则上的漏洞，未反馈的表决票也视为了同意，在这种视作同意业主参与率又低的情况下，一切讨论事项肯定都能获得“同意”通过，则又是一个存在的问题。 有的小区公共收益很大，甚至超过物业管理费，加之，公共收益这块往往未引起业主的关注，受到的监督也就不够，也就极易产生腐败，造成业主利益的损失。所以，本作者建议政府相关职能部门应该加强对公共收益的监督力度，同时也建议广大的业主们对公共收益多盯得紧一点，不要把公共收益当做不是自己正当的收益。 
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