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一、关于农村建房施工资质的相关规定 《建筑法》第二十六条第一款规定，承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。 第八十三条第三款规定，抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。 《建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条规定，（一）对于建制镇、集镇规划区内的所有公共建筑工程、居民自建两层（不含两层）以上、以及其它建设工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的所有村镇建设工程、村庄建设规划范围内的学校、幼儿园、卫生院等公共建筑（以下称限额以上工程），应严格按照国家有关法律、法规和工程建设强制性标准实施监督管理。 建制镇、集镇规划区内所有加层的扩建工程必须委托有资质的设计单位进行设计，并由有资质的施工单位承建。 …… （三）对于村庄建设规划范围内的农民自建两层（含两层）以下住宅（以下简称农民自建低层住宅）的建设活动，县级建设行政主管部门的管理以为农民提供技术服务和指导作为主要工作方式。 根据上述《建筑法》规定可知，对于农民自建低层住宅无需施工资质。那何为农村自建低层住宅？根据上述建设部意见第三条第（三）项规定可知，农民自建低层住宅是指农民自建两层（含两层）以下住宅。 同时，根据上述建设部意见第三条第（一）项规定可知，属于农民自建两层（不含两层）以上、建设工程投资额在30万元以上、建筑面积在300平方米以上或者建制镇、集镇规划区内所有加层扩建工程的农村建房都应具备施工资质。 据此，我们归纳可知农民自建两层（含两层）以下住宅、建设工程投资额不超过30万元、建筑面积不超过300平方米的农村建房无需施工资质，反之则需要施工资质。 二、农村建房因不具备施工资质被认定无效的案例 案例：1、（2020）最高法民申4081号 林某、杨某农村建房施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书 本院经审查认为：根据原审查明的事实，林某与杨某系夫妻关系，林某1系林某、杨某之子，林某平系林某妹夫。2005年至2006年期间，林某、杨某、林某1将福建省惠安县洛阳镇前园村的房屋交由林某平承建，双方未签订书面合同。施工过程中，林某陆续支付给林某平工程款230万元。2007年，案涉房屋完工并交付林某使用。后林某发现案涉房屋出现质量问题，经一审法院委托厦门市工程检测中心有限公司进行鉴定，其中案涉厂房的鉴定结论为该幢建筑主体结构安全性的评级可定为D级，即该建筑物的安全性极不符合国家标准规范的安全性要求，已严重影响整体安全，必须立即采取措施；案涉宿舍楼的鉴定结论为案涉建筑主体结构鉴定单元安全性等级可定为Dsu级，即该建筑安全性严重不符合本标准对Asu级的要求，严重影响整体承载，必须立即采取措施。厦门市工程检测中心有限公司同时确认上述质量问题主要系因施工造成。一审法院还委托福建方成司法鉴定中心对房屋拆除及重建费用进行评估，确定拆除及重建费用为5552404元。据此，首先，关于案涉施工合同效力问题。本案中，林某、杨某、林某1将其农村的房屋交给林某平进行建造，并支付了工程款，林某平向林某、杨某、林某1交付了房屋，原审判决认定双方形成事实上的农村建房施工合同关系正确。案涉厂房有三层、宿舍楼有五层，建筑面积超过300平方来，投资额超过30万元，按照《建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第一项规定，案涉房屋建设应当遵守《中华人民共和国建筑法》的强制性规定。案涉厂房、宿舍楼不属于《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款规定的“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅”，其建设应符合《中华人民共和国建筑法》第二十六条的规定，即“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程”。由于本案工程的承包人林某平系自然人，不具有上述法律规定的施工资质，因此，原审判决认定林某平与林某、杨某、林某1之间形成的事实上的农村建房施工合同无效，并无不当。其次，本案双方当事人，一方为拟利用案涉工程项目开展商事经营活动的主体，另一方为施工方，双方均应当明知建设工程施工主体必须具备施工资质的法律规定，故双方当事人对于案涉施工合同的无效均有过错，应当各自承担相应的过错责任。原审法院判决林某平返还已收取林某、杨某、林某1的230万元工程款，林某、杨某、林某1的损失在法律规定的范围内已经得到了补偿。再次，因案涉房屋系占用农村宅基地所建的厂房、宿舍，尚未经行政主管部门审批即进行建设，原审判决以此为由，认定案涉建筑物不具备重建的前提条件，未予支持林某、杨某、林某1关于拆除及重建费用的主张，亦无不当。 2、（2021）湘03民终1492号 李某、王某农村建房施工合同纠纷民事二审民事判决书 本院认为，《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款规定，抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。《建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第一款规定，对于建制镇、集镇规划区内的所有公共建筑工程、居民自建两层（不含两层）以上、以及其它建设工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的所有村镇建设工程、村庄建设规划范围内的学校、幼儿园、卫生院等公共建筑（以下称限额以上工程），应严格按照国家有关法律、法规和工程建设强制性标准实施监督管理。本案中，案涉房屋的投资总额超过了30万元，且建筑面积超过了300平方米，不属于农民自建低层住宅，应当按照建筑法的规定，由具备施工资质的单位进行建设施工，故李某将案涉房屋的建设承包给王某个人，双方签订的承包合同书是无效的。 3、（2020）鲁01民终12064号 张某与王某等建设工程施工合同纠纷二审民事判决书 本院认为，《建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》（建质【2004】216号）第三条规定：“（一）对于建制镇、集镇规划区内的所有公共建筑工程、居民自建两层（不含两层）以上、以及其他建设工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的所有村镇建设工程、村庄建设规划范围内的学校、幼儿园、卫生院等公共建筑（以下称限额以上工程），应严格按照国家有关法律、法规和工程建设强制性标准实施监督管理。建制镇、集镇规划区内所有加层的扩建工程必须委托有资质的设计单位进行设计，并由有资质的施工单位承建。”《中华人民共和国建筑法》第二十六条第二款规定：“禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）项规定：“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的”。（2018）鲁0191刑初1号刑事判决书认定，张某在济南高新技术产业开发区国土规划建设管理局下发通知，对其所住王家庄等47个村范围内的房屋及其附属物的新建、扩建、改建实施冻结期间，擅自决定对房屋进行改扩建。因涉案的房屋系张某私自改扩建，且建筑面积在300平方米以上，与不具备施工资质的王某签订《钢结构建房协议书》，违反法律的强制性规定，故涉案的《钢结构建房协议书》无效。 提示：通过上述案例2、3可知，除农村房屋超过两层外，若建设工程投资额超过30万元、或建筑面积超过300平方米、或加层扩建，农村建房需具备施工资质，否则施工合同同样可能被认定无效。 |
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