深圳200万的房子，亏50万都卖不出去

现在，市场到了秋后算账的时候了。

最近有些学员的咨询案例，手握不良资产却无法置换而只能困在手里。

过去乱买房，总是要付出一点代价的。

过去深圳最火爆的投资是什么？

买公寓。

经历过深圳楼市浮浮沉沉这么几年的朋友，相信不少中介都给你推过公寓。

我们学员朋友老张，2015年就砸了200多万，投资了一套龙岗远洋新干线65㎡的复式晶钻公寓。

这个项目的公寓有32平的一房，50多平的三房和60多平的五房。

复式层高不矮，有4米8，所以二层也不会局促。

挑高设计，采光良好，50平能设计出来三个房间，实际使用面积52.3平，使用率高达105%。

当时晶钻广场的价格3万出头，32平的一房90多万，50平的三房160万。

这个价格即使放在2016年，也便宜到让人吃惊。

当年在福田，160万连20多平的单间都买不到，在这里却能买到地铁口三房。

这谁看了不心动，当时就豪横的买下65平的5房。这么宽敞不显得局促，简直不敢想象。

但最近，由于生意需要资金周转，老吴想将这套公寓出售。

然而，门店中介建议他，如果想尽快脱手成交，至少要将挂盘单价调低至3万/㎡，甚至2.5万/㎡以下，不然根本别想卖出去。

老张直接懵了。

他后来告诉我，当时他的内心活动是：难道是我耳朵不好使，听错了？要是我没听错，那就一定是这中介疯了！

深圳一套几百万的房子，5年过去一毛钱赚不到也就算了，居然还要亏本几十万？

这上哪听说过？

差点把中介打一顿的老吴最后还是冷静了下来。

他查了一下贝壳的数据才发现，心更痛得无法呼吸了

因为发现中介并没有忽悠自己，同小区的公寓，挂盘价为2.3万-2.5万/㎡的房源，不在少数。

看着这一列列的必看好房，老张算了一下：

自己必须以低于购买单价8000元/㎡的价格，在5年前原购入价200多万的基础上，亏本50多万跳楼大甩卖，才能尽快甩掉这个烫手的山芋。

让本来资金就紧张的老张心情又蒙上了一层灰。

这样的亏损，并不是偶然。

甚至是，买得越贵，亏得越多。

我再举一个例子，福田香蜜湖片区的东海国际公寓，这算是妥妥的豪宅范了吧。

简简单单的小酌一杯，看着窗外的景色，阳光明媚，岁月静好。

每天睡醒拉开窗帘看到的，眼前是深圳的景色，脚下是深圳的未来。

在无边泳池有氧运动30分钟，再叫24小时全天候的管家送上来一份早餐。

以及“308米亚洲第一高公寓”、“2016年中国十大超级豪宅”、“2016年亚洲十大超级豪宅”等名声傍身。

恕我直言，我能想到的享受生活也不过如此了。

但就是这样的房子，却成了典型的投资失败案例。

前阵子，东海国际公寓一套203平复式豪华装修公寓，业主急售1300万。

相当于比开发商一手价2300万还要低1000万！

203平复式户型

据悉，由于关注该房源的人较多，业主第二天已经返价到1500万。

即便如此，相比于项目开盘价，业主的基本亏损800万+贷款利息+机会成本，综合亏损至少2000万+。

这绝不是我的危言耸听。

首先最直接的就是，资金直接亏损。

2013年开盘总价2300万购买，现在1500万卖，直接亏损800万。

其次，贷款利息成本至少6-7%，不过这种豪宅公寓一般多数为全款购买，这点我们暂且不算。

但让我觉得最可惜的，是机会成本。

2013年的2300万，随便去买1-2套住宅产品，哪怕你不出租，就一直放着。

再一般住宅产品至少也翻倍到4600万左右。

如果你再有一点眼光，有一些选筹得当的逻辑，那可以翻涨5-6倍

比如深圳湾翡翠海岸2013年底开盘均价4.5-5万/平，177平当时总价800万。

拿着2300万你都可以直接全款买3套了。

目前翡翠海岸的单价已经轻轻松松越上20万+/平的门槛

当年买入现在就是坐享5倍以上的收益。

然而买了公寓的你，只能割肉1000万，望着高楼大厦流下悔恨的眼泪。

经常有很多学员来问，老师，没有名额，又想在深圳投资，公寓能不能买？

我统一回复，不能。

今天这篇文章，我不想和大家说教，列举公寓的十大罪证。

没阳台，不通燃气，层高低，住起来压抑，交易税费高，水电贵，上学难等等等。

这些，都不是最重要的。

随着公寓的更新迭代，现在的公寓住起来也没有那么不舒服了。

而上面我说了这么多，只想告诉大家：

无论谁宣传的投资价值，都必须进入二手市场接受检验，才能得到证明。

但无数前辈用真金白银不信邪的冲去买公寓的结果往往只有一个，亏钱。

真的亏，买得越贵，亏得越多的那种亏。

所以便宜的公寓收割穷人，顶级公寓专门宰富豪。

在我看来，公寓已经不能划入投资的行列，他应该被奉起来当做消费品，买越贵越享受。

然而，绝大部分深圳人眼里，房子不是一个生活必需品，而是一个大额投资品。

投资品的特性，就是追涨杀跌，没有最好，只有更好，越涨越买，越跌越不买。

大家认定住宅是绩优股，就会一直追涨它，越涨越买；

认定公寓是垃圾股，就会越便宜越不买，越不买越便宜。

所以为了卖房，卖公寓的人就会突出公寓的居住价值

住起来有多好，和住宅根本没区别，还有多么至尊无敌的享受。

然而，被排除出投资品的行列，公寓就只剩下了居住属性

而居住价值，只和租金挂钩，注定就值不了太多钱。

很多没房票，或者手里票子不够的，搞不清楚房子的居住属性和金融属性，懵懵懂懂的就入手了公寓。

买了这套公寓给你带来短期归属感和安全感，但长期一定会给你增加更多的烦恼和痛苦。

毕竟，没有房票可以等，没钱可以挣。

但现在住宅市场都不好卖的局面里，凭啥觉得公寓还能翻身呢？

以上，与大家共勉之。

可能还有一些人依然不明白自己手上哪些房子要做优化，哪些城市依然有置换的机会和窗口，没关系，可以扫码和我详细聊聊。