裁判要旨关于原告要求被告赔偿违约金诉讼请求，是否应予支持。原告要求被告按照2007年5月1日，被告与赵某某签订的《房屋租赁合同》第七条“违约责任：1.乙方（赵某某）拖欠租金须按日5‰向甲方（本案被告）缴纳滞纳金”的标准向原告支付违约金。首先，《房屋租赁合同》约定的此项条款为关于赵某某时违约的支付违约金的规定，而不是本案被告园林管理处违约时的义务规定。当事人在租赁合同中未约定被告本溪市园林管理处违约时按照日5‰缴纳滞纳金，因此违约条款只能针对特定当事人，不能在法律没有特别规定时，混淆使用；二、违约金以造成的实际损失为限。因房屋租赁合同未对被告违约时应支付违约金的情形进行约定，且被告应承担的违约责任，已经在租金部分予以了相应的扣减和处理。原告要求按照日5‰标准计算违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关键词租赁合同 标的物瑕疵 违约责任。 基本案情2007年5月1日，被告与赵某某（案外人）签订了《房屋租赁合同》。约定：被告将位于望溪公园内的海豹馆展厅及后院出租给河南省X族馆赵某某，租赁期间为10年，自2007年5月1日至2017年4月29日。租金每年1.3万元，十年租金13万元于合同签订时由赵某某一次性交付给被告本溪市园林管理处。违约责任部分约定：乙方（赵某某）拖欠租金须按日5‰向甲方缴纳滞纳金，拖欠租金15日以上停止供水供电，拖欠租金达30日，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方不得拒绝，所交款项不予返还，后果自负。如乙方将房屋用于违法行为，一切后果由乙方承担，同时承担由此给甲方带来的连带责任和经济损失，合同终止。 2008年7月25日，河南省X族馆赵宝红（甲方）、原告（乙方）、被告本溪市园林管理处（丙方）签订了《房屋租赁转让合同》。合同约定：“一、丙方同意甲方将望溪公园内原海豹馆房屋转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；二、该房屋所有权归丙方所有，丙方与甲方签订了房屋租赁合同，租期到2017年4月29日止，年租金1.3万元，房屋交给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行该租赁合同，乙方向甲方一次性支付剩余租期的租金；三、经营范围由原动物展览改为小吃、冷饮、娱乐”。 2017年4月29日以后，租赁期间届满，因原告张某某未将房屋退还给被告，被告向本院提起诉讼，要求原告倒出房屋，并支付2017年4月30日至2018年3月13日期间的房屋超期占用费。本院于2018年3月21日作出（2018）辽0502民初33号民事判决书，判令张某某于判决生效后10日从望溪公园内海豹馆展厅及后院的房屋搬出并支付房屋超期使用费7928.22元。同时，该判决书事实查明部分认定“原告（本溪市园林管理处）自认海豹馆展厅的后院由其占有和使用”。张某某不服该判决，上诉至本溪市中级人民法院，经本溪市中级人民法院调解，双方达成调解协议，内容为：“上诉人张某某于2018年6月30日从其承租的本溪市平山区望溪公园内海豹馆展厅所有房屋中搬出；二、上诉人张某某按上述期限履行后，本案纠纷彻底了结；三、上诉人张某某如不按上述期限履行，本案按原审判决执行”。调解协议生效后，原告张某某从望溪公园内搬出。后原告张某某于2018年5月向本院提起诉讼，要求被告本溪市园林管理处返还租金并赔偿经营损失及违约金，共计14.24万元。 裁判结果本溪市平山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告本溪市园林管理处于本判决生效后10日内退还原告张某某房屋租金1.5万元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 法院认为本案争议焦点为：1.被告是否应向原告返还租金及应返还的租金数额？2.被告是否应向原告赔偿不能经营的1.56万元经营损失？3.原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求是否应予支持？ 关于被告是否应向原告返还租金及应返还的租金数额。本案，原告（乙方）、被告（丙方）、河南省X族馆赵宝红（甲方）三方签订的《房屋租赁转让合同》约定“丙方同意甲方将望溪公园内原海豹馆房屋转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有租赁合同中所享有的权利和义务”。由原合同当事人赵某某将其权利义务一并转移给本案原告张某某，由其继受原合同当事人的全部权利义务的民事法律行为，属于合同权利义务的概括性转让。原告替代赵某某承受原合同的全部权利义务。2007年5月1日，赵某某与被告签订的《房屋租赁合同》第一条约定：承租地点为海豹馆展厅及后院。《房屋租赁合同》签订后，被告仍应按照原租赁合同的约定向原告交付海豹馆展厅的后院部分。但根据本溪市平山区人民法院（2018）辽0502民初33号民事判决书确认的事实：海豹馆展厅实际由园林处自己占有和使用，并未交付给原告。原告要求被告返还相应租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因此，综合全案考虑，被告本溪市园林管理处应向原告返还房屋租赁期间租金1.5万元。 被告辩称：三方《房屋租赁转租合同》第一条约定的是“原海豹馆房屋”，而不是原租赁合同约定的“海豹馆展厅及后院”，被告无责任交付后院。本院认为，《房屋租赁转让合同》签订后，原合同当事人赵某某完全撤出，本案原告完全替代赵某某成为合同当事人继续履行合同。且《房屋租赁转让合同》约定：“乙方同意代替甲方向丙方履行该租赁合同”，且被告对承租标的物不包括原合同约定的后院未进行特殊说明和解释。因此，原告张某某享有原《房屋租赁合同》约定的全部权利和义务，被告辩解不成立。 关于原告要求被告返还不能经营的1.56万元经营损失。原告主张的1.56万元经营损失。起因系2012年9月10日，本溪市城乡规划建设委员会下达《本溪市城乡规划建设委员会关于清理全市公园广场经营网点的通告》，该通告第七条规定：“各公园、广场经营网点承租人：……七、公园广场内不允许开设麻将室，已开设的一律予以取缔”。本溪市城乡规划建设委员会的《通告》是直接对应和约束各个公园、广场经营网点的承租人。原告对取缔麻将馆的具体行政行为不服，应该在法定期间内向本溪市城乡规划建设委员会的上级行政机关提起行政复议，或者在时效期间内向具有管辖权的人民法院提起行政诉讼。本案案由为租赁合同纠纷，原告关于具体行政行为侵犯其经营自主权的诉请与本案不是同一法律关系，也不属于民事案件的受案范围，本案不予处理。 关于原告要求被告赔偿违约金诉讼请求，是否应予支持。原告要求被告按照2007年5月1日，被告与赵某某签订的《房屋租赁合同》第七条“违约责任：1.乙方（赵某某）拖欠租金须按日5‰向甲方（本案被告）缴纳滞纳金”的标准向原告支付违约金。首先，《房屋租赁合同》约定的此项条款为关于赵某某时违约的支付违约金的规定，而不是本案被告园林管理处违约时的义务规定。当事人在租赁合同中未约定被告本溪市园林管理处违约时按照日5‰缴纳滞纳金，因此违约条款只能针对特定当事人，不能在法律没有特别规定时，混淆使用；二、违约金以造成的实际损失为限。因房屋租赁合同未对被告违约时应支付违约金的情形进行约定，且被告应承担的违约责任，已经在租金部分予以了相应的扣减和处理。原告要求按照日5‰标准计算违约金的诉讼请求，本院不予支持。 案例评析本案，原合同权利义务人赵宝红与本案被告2007年5月1日签订的房屋租赁合同，约定的租赁标的物为“海豹馆展厅及后院”。三方2008年7月25日签订的房屋租赁转租合同第一条约定的是“原海豹馆房屋”。两份合同约定的租赁标的物在合同中的表述不同。而被告向次承租人交付的租赁标的物实际并不包括海豹管后院部分。而该部分是否实际交付原告，是判定被告是否存在违约行为的关键。关于被告是否构成违约存在两种处理意见。第一种意见认为：三方在转租合同中并没有约定交付后院，且被告未交付后院部分，原告在长达9年的时间未提出过异议，应该认定原告默认双方实际租赁标的物为海豹管房屋，标的物不包括后院，被告没有构成违约；第二种意见认为：本案的性质属于合同权利义务的概括性转移，原告根据合同对价承受原合同的全部权利义务内容，包括原租赁标的物的全部。且三方签订的房屋租赁转租合同约定，“丙方同意甲方将望溪公园内原海豹馆房屋转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有租赁合同中所享有的权利和义务”，根据文义解释的方法，应认定原告承租的标的物实际包括海豹馆后院。最终，本院选择了第二种意见。认定被告交付标的物瑕疵，存在违约行为。 《本溪市城乡规划建设委员会关于清理全市公园广场经营网点的通告》的性质是否属于不可抗力？有观点认为，政府的行政管理行为属于不可抗力范围。但法律规定，不可抗力是指不能预见，不能避免，不能克服的情形。原告明知自己的经营范围超过营业执照允许的范围，仍然继续违法经营。对于政府的管制行为，应该可以预见。因此，该通告不属于不可抗力的范围。 原告要求被告赔偿违约金，三方转租合同并没有对被告违约应承担违约金赔偿进行约定。且原告未举证证明因为被告的违约行为导致原告损失的证据。原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，未予支持。但是，被告未按合同约定向原告交付后院部分，在计算租金时，对该部分租金，本院酌情予以了扣减。 本案宣判以后，原、被告双方均为提起上诉。彻底解决了本案的纠纷，取得了良好的法律效果和社会效果。 审判人员一审法院合议庭成员 陈登宇、张玉兰、朴惠霞 相关法条《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条 当事人在法庭上可以提出新的证据。 当事人经法庭许可，可以向证人、鉴定人、勘验人发问。 当事人要求重新进行调查、鉴定或者勘验的，是否准许，由人民法院决定。 |
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