裁判要旨“买卖不破租赁”应以租赁合同真实、有效前提，一般情况下还应以房屋产权变动前已签订合租赁合同且承租人已合法占有使用租赁物或租赁合同已登记备案为要件。主张“买卖不破租赁”的当事人应当对上述要件承担举证责任，并在真伪不明的情况下承担举证不能的不利后果。 关键词买卖不破租赁 真实意思表示 请求权 支配权 租赁期间 占有 备案 举证责任 基本案情原告温岭市城东知信房屋中介所诉称：两被告王士友、莫恩云与两第三人林武云、郑文娟分别系夫妻关系。原、被告于2015年1月20日签订《房屋租赁合同》，被告将位于温岭市石塘镇钓箬路60号阳光花苑19幢1单元501室的商品房租赁给原告，合同约定年租金12000元，租期10年，并一次性支付租金。合同生效后，原、被告均各自履行支付租金和交付房屋的义务。2017年1月份，两被告将该出租房屋转让给两第三人所有，并办理了不动产登记手续。各方当事人未能就该房屋的纠纷达成一致意见。现原告起诉请求判令：确认原、被告于2015年1月20日签订《房屋租赁合同》有效；两第三人继续履行该《房屋租赁合同》，由两第三人承担自2017年1月1日起至腾房之日止的房屋占有费3000元并腾退房屋。 被告王士友、莫恩云未作答辩，第三人郑文娟未作陈述。 第三人林武云陈述：原告与被告王士友的租赁合同系伪造，原告提供的租赁合同与收条的时间均是2015年1月20日，而原告公司当时尚未成立。原告从未提出要求履行租赁合同，也未实际居住过。而在王士友转让房屋之前，均是被告王士友及家人居住。而且，该房屋租赁合同租期为10年，且是一次性支付10年租赁费用12万元，明显不符合情理。通过向王士友兄弟了解，实际是王士友向原告借款，同时签订了一份租赁合同，作为担保。 法院经审理查明：二被告原系夫妻关系，于2016年8月15日办理离婚登记手续。二第三人系夫妻关系。2017年1月22日，二第三人与二被告经庄道法（经营温岭市石塘道法船舶信息中介所，经营范围为船舶买卖中介服务，房屋租售信息中介服务等）作为中介介绍，达成房屋转让协议书，约定二被告将坐落于温岭市石塘镇阳光花苑19幢1单元501室商品房及储藏室转让给二第三人，房屋转让价款为438800元。当日，第三人向二被告支付定金50000元，其余款项按照合同约定交庄道法付二被告。2017年2月6日，二第三人就该商品房取得浙（2017）温岭市不动产权第0001224号产权证。后原告以被告王士友与其签订了房屋租赁合同为由主张租赁权。2017年2月14日左右，原告与第三人为涉案房屋产生争议，第三人在房门张贴了《警告》及产权证复印件，房屋目前无人居住。 裁判结果浙江省温岭市人民法院于2017年8月30日作出（2017）浙1081民初4417号民事判决：驳回原告温岭市城东知信房屋中介所的诉讼请求。判决已生效。 法院认为法院生效裁判认为：本案主要的争议焦点为原告提供的落款时间为2015年1月20日的《房屋租赁合同》是否真实有效，原告是否已合法取得该房屋的租赁权，可否以买卖不破租赁向作为房屋买受人的第三人主张履行租赁合同。 首先，原告提供的《房屋租赁合同》存在严重瑕疵。原告起诉时称“原、被告于2015年1月20日签订《房屋租赁合同》”，开庭时陈述事实与理由时亦作此陈述，而在第三人询问其何时签订合同时，其又改称为2016年10月份。而对于为何将2016年10月签订的合同的落款时间写为2015年1月20日，原告解释为因为10年时间过长，故作8年半，将合同时间提早。这明显不符合情理。若确存在时间过长的问题，按常理应是直接将租赁时间缩短，而非将起租时间提前。而事实上，原告公司成立于2016年8月31日，又不存在双方对之前租赁关系追认的情况，其在落款时间为2015年1月20日上的《房屋租赁合同》签章难以自圆其说。 其次，原告关于租金一次性交付的主张明显不符合情理。原告主张10年租赁费按每年12000元一次性支付120000元，这不仅与原告陈述的实际为8年半的租赁期间无法对应，一次性支付如此长期租赁费用也不符合本地房屋租赁的一般交易习惯。法院询问原告为何一次性支付租金，其解释为因为要挣差价，一年两年没意思。但按原告自行陈述，原告将该房屋实际转租的时间为农历12月十几，至签订合同并交付租金至转租近两个月时间空置，即使按原告自己陈述也仅向一外地案外人按每月500元转租，明显未产生任何盈余。原告既然主张以挣差价为承租目的，这明显不符合情理。 再次，原告关于其实际承租房屋的主张，依据不足，也与现有证据不符。原告解释其农历12月十几（即2017年1月中上旬）转租于外地案外人，也签了转租协议，又陈述春节案外人回了老家；而在签订合同（2016年10月）至转租期间，涉案房屋早已无人居住。而第三人则主张，在房屋转让前，涉案房屋仍由被告在使用。法院认为，从该房屋的电费、水费明细看，2016年10月、11月、12月仍在产生一定的水电费，这表明存在居住情况，与原告陈述房屋居住情况不符，原告并不了解该房屋居住情况。而作为房屋中介的证人庄道法及涉案房屋小区居住人郑怡均陈述未听说该房屋存在出租情况。为此，法院也走访该小区，走访的附近住户均陈述未听说存在出租情况，也未见到譬如外地人员进出房屋等租住迹象。同时，原告主张其与次承租人签订了租赁合同，并持有涉案房屋钥匙，但均未能在指定的期限内提供。而原告方有关人员虽曾出现的该房屋内，但现有证据仅显示其系让专业开锁人员开锁非正常进入。而原告提供的照片按其自己陈述也仅系两被告居住时的照片，故并不能证明其实际承租了涉案房屋。 最后，原告仅以王士友签订房屋租赁合同为由主张取得租赁权，缺乏法律依据。本案涉案房屋原系王士友、莫恩云共同共有，《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者作重大修缮的，应当经过全体共同共有人同意。而本案原告主张的租赁期如此之久，已严重影响了共有人的权益。根据原告陈述，王士友在出租时已提供了房产记载信息查询记录，该记录已明确记载莫恩云系共有人，因此该租赁合同亦应得到莫恩云的同意。对此，原告并未提供任何证据，相反还认为莫恩云未知晓租赁事宜属正常。故法院认为，即使王士友签订租赁合同真实，原告亦未能举证其已合法取得了房屋租赁权。综上，而原告提供的证据不足以证明原、被告之间存在真实、有效、合法的房屋租赁关系，故对于原告的诉请均不予支持。 案例评析本案审理第一个问题在于，第三人主张《房屋租赁合同》实际是被告王士友向原告借款的担保，即认为《房屋租赁合同》并非真实。而司法实践中，虚构房屋租赁合同常见于执行程序中，被告执行人与案外人合谋，以“买卖不破租赁”来规避法院查封、拍卖被执行人不动产。而在民间借贷中，出借人通过与借款人签订非真实的房屋租赁合同的方式用以保证借款人还款的情况亦有发生。即在借款人未按期还款的情况下，出借人通过主张履行房屋租赁合同或者要求返还虚增的租金来变相获得补偿甚至不当利益；若借款人房屋被法院查封拍卖，出借人亦可能通过主张“买卖不破租赁”以最大限度的实现本难以实现的借贷债权。而本案中，由于作为《房屋租赁合同》出租人即被告王士友未出庭，房屋原共有人莫恩云亦未出庭，致使本案实际成为原告与第三人间的诉讼，也给本案的审理带来了难度。本案第二个的问题在于，作为《房屋租赁合同》中承租人的原告以先租赁合同向房屋买受人的第三人主张“买卖不破租赁”，具体如何处理、举证责任如何分配。 一、合同法“买卖不破租赁”规则 “买卖不破租赁”制度建立的初衷在于保护弱势承租阶层之生存利益，因为“居住为人生之基本需要，屋价高昂，购买不易，承租人多属经济上弱者，实有特别保护之必要”。随着社会的经济发展，“买卖不破租赁”的另一个重要理由是其“符合经济效率及财富极大化之结果”，即促进投资，有利于物的价值利用之最大化。“买卖不破租赁”的再一个重要理由在于，如果房屋之买受人可以不受先租赁合同约束，那么就容易产生原房屋所有人与买受人共谋而使得原房屋所有人变相享有单方解除租赁合同权利的情形。我国1999年合同法第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，从而确立了“买卖不破租赁规则”。虽然从该条规定字面理解，租赁物的权属变动仅系不影响租赁合同的效力，而租赁合同作为合同的一种类型，也仅能约束租赁合同双方当事人而不能直接约束到买受人，但是不管在理论界上还是实务界均认可该条规定已确立“买卖不破租赁”规则。2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）更是明确了不动产的“买卖不破租赁规则”，其第20条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”当然，房屋租赁早于房屋买卖，是“买卖不破租赁”的应有之意。 二、对“租赁”及“租赁期间”的再理解 租赁早于买卖时才有“买卖不破租赁”，但租赁时间与买卖时间本身均非明确的概念。就租赁合同而言，会有租赁合同签订时间、租赁免租期、起租期、实际占有使用时间等不同时间点；而对于导致所有权转让的房屋买卖合同而言，亦有买卖合同签订时间、款项交付时间、房屋过户登记时间等不同时间点。对此，合同法以及《房屋租赁司法解释》均以“租赁期间”“所有权变动”来表述。根据物权法的规定，不动产产权变动采登记生效主义，那么“所有权变动”的时间点可明确解释为不动产产权变更登记时间。但“租赁期间”并无明确的法律规定直接可予确认，而仅能依照租赁合同本身载明的租赁期（包括起租期、租赁期满日）予以确定。除司法解释但书条款所规定的情形外，那么似乎承租人只要持记载起租期早于房屋转让登记时间、租赁期满日晚于房屋转让登记时间的房屋租赁合同就可直接要求买受人继续履行原租赁合同。这样就司法实践带来了极大的问题：租赁期间是由当事人自由约定的，由于租赁期间缺少公示外观，极可能出现原所有人与承租人共谋或单方侵害买受人利益的情形，甚至虚构租赁合同的情况，而实际的租赁期间难以事后审查；同时也正是当事人自行约定的租赁期间本身缺少公示外观，只要出卖人隐瞒，买受人在受让房屋时根本无从知晓，但却可能负担无法实际使用房屋的不利后果；若租赁期过长，将导致严重的利益失衡。本案即存在这一问题。在此类案件中，必须准确厘清“租赁”所包含的权利内容，准确识别“租赁期间”，方能得出正确的结论。 （一）租赁包含两种类型的权利 出租人与承租人缔结房屋租赁合同，双方合意出租人将其房屋交付给承租人使用、收益，承租人支付给房屋所有人租金。那么在房屋租赁合同成立生效后租赁房屋交付前，承租人可以要求出租人按合同约定交付租赁房屋。这是一种基于租赁合同的请求权，此为租赁的第一种类型权利，受合同相对性调整。出租人交付租赁房屋之后，双方开始履行租赁合同，承租人占有、使用、经营租赁房屋而不受包括出租人在内的他人干预的权利，是一般是基于其合法占有、使用租赁物的支配权，此为租赁的第二种类型权利，将突破合同相对性，产生一定的对世效力。租赁请求权其基于租赁合同产生，其前提条件当然是租赁合同本身真实、有效，即必须有出租人与承租人有建立租赁合同关系的真实意思表示，不存在无效情形；而租赁支配权不仅要求存在真实、有效的租赁合同，而且还需要“对世”外观，比如合法占有或者已办理租赁合同登记备案。 笔者认为，将租赁分为请求权和支配权的另一个重要理由在于，不管是通论上还是司法实践中“无权处分”合同效力不再是效力待定而是有效，在出租人对房屋无权处分而无法向承租人交付租赁物的情况下，在不区分租赁请求权和支配权的情况下，就会产生承租人可以其于无权处分人签订的有效租赁合同向房屋所有权人主张履行租赁合同的极端结果。因此，应区分租赁请求权和支配权。 （二）“租赁期间”的再理解 合同法及《房屋租赁司法解释》均表述为“租赁期间发生所有权变动”，因此有学者认为根据现有法律，适用“买卖不破租赁”规则并没有要求承租人已经取得租赁物的占有，因此当然不以承租人取得对房屋的占有为前提，只要是在租赁期间均可。笔者认为，租赁请求权和支配权的两分法确实存在无直接法律依据的缺陷，在现有法律框架下，需要对“租赁期间”进行准确识别方能适用。 首先，租赁分为租赁请求权和支配权是准确理解“租赁期间”的关键，即应当明确该租赁期间是承租人可依租赁合同请求履行的租赁期间，还是承租人实际产生支配的租赁期间。 其次，虽然“买卖不破租赁”有着租赁“债权物权化”的理论基础，但是“物权化”离不开公示机制。而租赁合同本身并无任何公示效力，能发挥公示效果的仅能是其租赁支配权。离开了租赁支配权，租赁的“债权物权化”亦无从谈起。因此“租赁期间”应是承租人实际支配的租赁期间。 再次，从条文体系看，所有权变动系物权概念，能约束所有权变动的“租赁期间”亦应接近物权概念，即基于租赁合同产生支配的租赁期间，否则“所有权变化”同样可以被解释为产生所有权变化的原因行为——房屋买卖合同。 最后，执行的司法规范性文件已在执行实践中确立了“合同+占有”为案外承租人对抗法院查封、拍卖的要件，应当成为处理民事法律关系的参考和依据。浙江省高级人民法院2014年《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》规定，执行机构可根据案外人及当事人提供的证据，重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查。如果租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。上海市高级人民法院2015年《关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答》亦作了类似规定。而最高人民法院2015年《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》更是以司法解释的形式予以了规定。其31条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。虽然上述均是以执行规范性文件对“租赁破查封、执行”的规定，但是与普通民事纠纷遵循的理论依据仍同一。是故，结合上述规定，“租赁期间”应指承租人基于租赁合同占有的租赁期间。当然，法院查封、执行房屋并不等同与作为普通民事法律行为的房屋买卖。鉴于《城市房地产管理法》第53条规定了房屋租赁合同的房产管理部门登记备案制度，虽然登记备案并未明确的法律地位，但其仍具有一定的公示效果，至少对于买受人具有警示和预见作用，而该司法解释亦未排除备案登记，故登记备案的租赁合同期间亦应纳入。 综上，笔者认为，在审查“买卖不破租赁”时，其法律依据——合同法及《房屋租赁司法解释》中的“租赁期间”应作限缩解释，一般而言为承租人基于租赁合同产生支配的租赁期间，具体而言为合法占有的租赁期间及基于《城市房地产管理法》54条的租赁合同登记备案租赁期间，即租赁房屋在承租人合法占有的租赁期间或者登记备案租赁合同所示租赁期间发生所有权变动，承租人方能请求房屋受让人继续履行原租赁合同。 三、此类案件中的举证责任分配 在涉及“买卖不破租赁”的民事案件中，不仅标的一般较大，争议较大，而且由于同时身为房屋出租人、房屋转让人的原房屋所有人往往怠于应诉甚至规避诉讼，案件事实较难以查明，因此举证责任分配非常关键。 （一）承租人应当对于租赁合同的真实、有效承担举证责任。《民事证据规定》第五条即规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。租赁合同的真实、有效是“买卖不破租赁”的基础。租赁合同不仅在形式应是真实的，且承租人与出租人缔结租赁合同关系的意思表示亦应真实。即使租赁合同形式真实，但是若租赁合同仅是对其他法律关系的担保，则不属于真实租赁合同，当事人无权主张租赁请求权，更不产生租赁支配权。此时，即使租赁合同已经备案登记，由于租赁合同并不真实，当事人亦无法取得租赁支配权。具体可以从租赁期限、租金给付方式、合同签订时间、租赁目的是否符合情理、租赁双方是否关系密切、占有使用租赁物情况、是否知悉租赁物实际情况等进行审查。应当注意的是，在租赁合同真实性真伪不明的情况下，承租人不仅无权向买受人主张“买卖不破租赁”，亦无权向出租人主张租赁违约责任。 本案中，原告企业成立于2016年8月31日，但其与被告王士友签订的《房屋租赁合同》落款却为2015年1月20日，存在严重瑕疵。而原告对于合同时间倒签的说明明显不符合常理。《房屋租赁合同》租期长达10年之久，这与其陈述的租赁目的并不相符；原告提供的证明虽然表明其已向被告王士友一次性交付10年的房租，但一次性支付长期房租不符合当地房屋租赁的交易习惯， 且与其陈述的实际租期为8年半又相矛盾；原告方虽曾进入租赁房屋，现有证据其系通过专业开锁人员，且其陈述的房屋租赁前使用情况与实际不符。因此虽然被告王士友未到庭应诉抗辩，但租赁合同的真实性不明，法院对于原告要求确认房屋租赁合同有效的诉请不予支持。由于“买卖不破租赁”以房屋租赁合同真实、有效为前提，法院自然对于原告要求第三人履行租赁合同的诉请不予支持。 （二）承租人对于其合法占有租赁物承担举证责任。 在租赁合同真实、有效的情况下，若未办理租赁合同登记备案，承租人还需对其合法占有租赁物承担举证责任，即其已实际取得租赁支配权，方能最终以“买卖不破租赁”要求买受人继续履行租赁合同。这里包含两层意思：一是承租人已实际占有、使用该租赁物；二是承租人占有、使用该租赁物必须合法。如前所述，租赁合同赋予承租人租赁请求权，但若出租人无权处分且未得到有权人追认，在不构成表见代理的情况下，承租人仅能请求出租人交付租赁物或者承担履行不能的违约责任，而无权占有、支配租赁物。比如本案中，涉案房屋登记共有人为莫恩云，原告在明知产权情况下，亦未征得共有人同意，仅与王士友签订房屋租赁合同，而租赁时间如此之长，已严重影响共有人权益。即使原告与王士友签订的房屋租赁合同真实有效，其亦无权通过《房屋租赁合同》取得对租赁房屋的占有使用的权利，自然无法以“买卖不破租赁”要求第三人履行租赁合同。 总之，“买卖不破租赁”涉及至少三方利益，可谓影响重大。不仅应当准确适用、理解“买卖不破租赁”之规则，更要仔细审查租赁合同的真实性，探究当事人间的真实意思。特别是在租赁合同真实性存疑的情况下，应当正确分配举证责任，审慎探究，以防止当事人利用规则谋取不当利益、损害他人利益，维护各方当事人合法权益。 审判人员一审法院合议庭成员: 江 伟 陈祥宝 郭智毅 相关法条《中华人民共和国合同法》第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。 |
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