|
物业律师谢王钢 物业法律科普。 来自专栏法谈物业前几天，一个北京的师妹在校友群里艾特我：“师兄，我们小区的居委会，让我做我们小区的物委会副主任，这个物委会是干什么的呢？您是专门做物业法律的，给说下。 ”01 什么鬼？ 物委员，全名是，物业管理委员会。一般，我们对它都很陌生，不知道它是干什么的？包括我。 第一次接触它，是在物业公司做法务时，总裁收到一封署名为“江苏省盐城市某某小区物委会”的函。 总裁让我处理这件事，后面和我讨论它是干什么的？ 我对它进行了研究，才对它有了一定的了解。 师妹的提问，是我第二次被动了解它。据我所知，它，最初由江苏省创立，规定在2013年5月1日起施行的《江苏省物业管理条例》第二十七条。 就这一条。 根据此条规定，在业委会没法成立的情况下，又需要有一个代行业委会职责的机构时，可临时设立一个由由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成的，所在物业管理区域内的物业管理委员会。 北京于2020年5月1日起施行的《北京市物业管理条例》，也对物委会做了规定。 该条例用一节——第三节、九条规定，详述了物委会的定义和运作等。该条例规定：“ 物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成。 “相比江苏，有修改，而且系统化了。至此，物委会有了普及的趋势。 02 类似业委会 江苏的也好，北京的也罢，物委会都是代行业委会的职责。 是一个临时的、向业委会过度的机构。在可以成立业委会的情况下，还是要成立业委会。 物委员只能代行业委会的职责，不能行使业主大会的职责。 如果代行了，就是赤裸裸的违法了。因为连正牌的业委会都代行不了业主大会的职责，涉嫌冒牌的物委会更不行。 03 违法和错误 根据《民法典》第二百七十八条的规定，小区的重大事情，必须由业主共同决定，也就是需要业主大会表决。那么，《江苏省物业管理条例》第二十七条规定的“物委会可代行业主大会的职责”，涉嫌违法！ 另外，北京的《北京市物业管理条例》第五十三条，说到成立物委会的一个情况是“业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的”，悖论！ 业主大会成立的标志，也是最后一个程序之一——就是选举出业主委员会委员和业委会主任，也就是业委会成立。 怎么可能业主大会成立了，业委会没有成立？ 那怎么叫业主大会成立了？ 04 我反对 我国法律中，没有规定物委会。不管是物权法，还是民法典。 而且，一个物业管理区域内，够条件的就成立业委会，为什么弄出一个四不像“物委会”？去年制定、今年实施的《民法典》，没有规定物委会，证明和我的想法一样：并不认可物委会。 但这个所谓的“物委会”，不光在江苏搞起来了，在北京也搞起来了。 既然存在，我们还是有必要了解下。相关法律规定： 《江苏省物业管理条例》第二十七条规定：“不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。” 《北京市物业管理条例》第三节规定：“物业管理委员会 第五十二条 街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构，依照本条例承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。 第五十三条 有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会： （一）不具备成立业主大会条件； （二）具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立； （三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会。 第五十四条 物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。 物业管理委员会主任由居民委员会、村民委员会代表担任，副主任由居民委员会、村民委员会指定一名业主代表担任。物业管理委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。 第五十五条 成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会自成立之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府申请备案： （一）业主大会会议记录和会议决定； （二）业主大会议事规则； （三）管理规约。 街道办事处、乡镇人民政府对以上材料进行核实，符合要求的，五个工作日内予以备案，并出具业主大会备案证明和印章刻制证明。物业管理委员会持业主大会备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章，持街道办事处、乡镇人民政府出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。 未成立业主大会的，物业管理委员会持街道办事处、乡镇人民政府出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。 第五十六条 成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会按照本条例第三十四条的规定履行职责，并组织执行业主大会的决定。 未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主行使本条例第三十四条和第四十四条规定的业主大会和业主委员会的职责。 第五十七条 物业管理委员会会议由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上委员提出召开物业管理委员会会议的，主任应当组织召开会议。 会议应当有过半数委员且过半数业主代表委员参加，业主代表委员不能委托代理人参加会议。 物业管理委员会按照本条例第五十六条确定的事项应当经过半数委员签字同意。会议结束后三日内，物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示十个工作日。 第五十八条 物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。 第五十九条 已成立业主大会、选举产生业主委员会，并按照本条例第四十三条规定备案的，或者因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内解散物业管理委员会，并在物业管理区域内显著位置公示。 第六十条 物业管理委员会组建的具体办法，由市住房和城乡建设主管部门制定。”《民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。” |
|
|
