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在过去的11月，杭州二手房成交量突破五千套，仅次于今年6月，下半年以来的「四连跌」也总算终止。这其中有大环境的影响，也有限贷放松的刺激，但要注意的是，有一个不可忽略的事实：成交量回升的同时，成交价并没有同步回升。是的，政策助攻之下的二手房市场，更依赖的仍然是「以价换量」。甚至，不少板块的「倒挂」已经逐渐减弱，乃至消失。「房东很诚心，前后降了三次价，不到一个月就成交了。」
聊起最近的行情，中介星仔指着一套「已售出」房源，开门见山地介绍。星仔说的，是旭辉·时代城的一套85方小户型，小区位于崇贤相对核心的位置，对面就是上亿广场；房子是毛坯的，从初始价230万一路降到了203万，几天前刚刚成交。折算下来，这套房子的成交单价是2.38万/㎡，而板块内在售的新房，精装限价是2.36万/㎡。抛开各自的成本因素，光看两个数字之间的差距，已经可以用「忽略不计」来形容了。但如果把时间拉回到四五个月前，完全就是另外一番景象——5月二手房购房资格放宽之后，崇贤二手房成交量暴涨，原本三四月份只能卖个十几套，整个六月一下子卖出了160多套，之后也能保持每月七八十套。成交价格呢？按照当时中介的话来说，「高层普遍在2.7-2.8万/㎡，好一点的房源甚至能卖到3万出头」。那时候的崇贤，头上还明晃晃顶着四五千的「倒挂值」。但不到半年时间，以价格稳当著称的崇贤，居然冒出了与新房限价相差无几的二手房成交价，闪起了「倒挂消失」的信号灯。「最近整个崇贤的二手房，差不多都是这个价格」，对于这种猜测，星仔立刻摇了摇头予以否认：「旭辉·时代城上个月还成交了一套毛坯的89方，也是2.3万/㎡左右；祥生·群贤府也出了一套小户型，带装修是2.4万/㎡；赞成·杭家最近有一套118方，最后卖了280万，单价2.37万/㎡；新交付的源翠府，115方270万谈拢，算下来2.35万/㎡……」星仔一边翻着记录，一边把周围的次新小区盘了个遍，最后得出一个结论：「你看，这俩月真正诚心卖的，价格都是两万三四。」整个11月，崇贤卖出了80多套二手房，和七八月的时候差距不大，但普遍成交单价却「蒸发」了四五千，与新房限价几乎持平。光凭一套房子的成交价格，说明不了什么问题，但当越来越多的「诚心出售」出现，局面就清晰了。就连作为中介的星仔，也对此直言不讳：「是的，崇贤的一二手房，没有倒挂了。」崇贤不是唯一一个倒挂消失的板块。
你可能想象不到，新房断供两年的「万人摇」大户良渚，也在这半年间经历了相似的命运。和崇贤一样，良渚也是次新房扎堆，而且不少都是当年的「万人摇」选手，融信·澜天、万科·未来城、保利融信·和光尘樾……良渚有地铁有商场，生活便利度高，加上如今运溪高架、莫干山路高架一一开通，板块通达性大大提升，所以二手房成交量也相对稳定。但即便如此，整个良渚的二手房价，依然不可避免出现了整体回落。「这一阵子卖得最好的是和光尘樾，上个月总共卖了14套，基本上隔天就有一套成交，毕竟位置就在地铁口」，附近的中介阿霞向我们介绍道。「但是现在价格也下来了，一开始楼层好点的小户型最高都能卖到3.7万/㎡，最近基本要降到3万出头才能成交。」交付没多久的和光尘樾，由于投资占比较高，交付之后马上出货的也比较多，目前整个小区就有将近150套房源挂牌。有没有可能是大量出货稀释了成交价？在中介的直观感知中并非如此，因为不止是和光尘樾，「整个良渚的价格都下来了」——位置相对核心的万科未来城一、二期，此前成交价普遍高达3.5万/㎡以上，是整个板块的「扛把子」，但如今也坚守不住，只能卖到3.2万/㎡上下；旁边的万科·未来城三期、融信·澜天，成交价也纷纷掉到了3万出头。良渚目前在售的唯一新房，精装限价是29100元/㎡——倒挂，微乎其微。往南到江南岸，曾经个位数中签率频出的南部新城，最高的新房精装限价已经是32000元/㎡，二手房成交价却依旧普遍保持在3万出头，即便是板块内的「天花板」绿城九龙仓·桂语朝阳，也从此前3.5-3.6万/㎡的成交价，回落到了3.2万/㎡上下；再比如地铁7号线穿过的新街板块，在售新房精装限价27000元/㎡，板块内的一众次新房成交价集中在2.8-2.9万/㎡，差距极其微弱。往东到钱塘区，新房精装限价26300元/㎡的下沙大学城北，二手房成交价普遍是2.7-2.8万/㎡；新房精装限价18000元/㎡的新湾，板块内的毛坯次新房杭房·悦东方卖1.3万/㎡，精装次新房未来海岸卖1.8-1.9万/㎡；新房精装限价21300元/㎡的大江东核心区，二手房成交价从上半年的2.4-2.5万/㎡，普遍回落到了2万出头。还有桃源、华丰、丁桥、乔司、翁梅、星桥、临平新城……拿着限价地图一一对比，这些板块的次新房，成交价也都在无限逼近新房限价。市场火热的时候，到处充斥着热衷「打新」的购房者，仿佛遍地都是「倒挂」；直到市场冷静下来，你会发现，倒挂抹平的板块才是楼市中的「大多数」。最直接的原因，当然是行情的降温。 从去年下半年以来，杭州二手房的市场行情一直没什么起色，除了今年6月小小活跃了一把之外，大部分时间都处于低迷状态。 这也倒逼着房东们「以价换量」，从而导致一二手房价差不断缩小。 另一方面，这些板块中也有不少新房限价在提高。 比如南部新城从最低25600元/㎡抬到了最新的32000元/㎡，大江东核心区从19800元/㎡提到了21300元/㎡。再加上二手房成交价又在回落，两者一叠加，当然进一步加速了倒挂的消失。 更何况，这些板块里面，有不少都是刚需自住的重地，购房者对于价格的变化也会更加敏感。 这也是为什么，即便是在行情大热的时候，这些板块的二手房也没有出现过大涨，一直处于相对稳定的状态。 当然，在市场降温的情况下，新房也变得更好摇了。对于不着急入住的家庭来说，新房依然是性价比更高的选择。对于二手房的需求，自然也就没那么迫切了。 首先，这些倒挂微弱的板块，同样也是价格友好的板块，新房限价集中在两三万，二手房价格也势均力敌。对于刚需自住的家庭来说，它们是绕不开的选择。其次，尽管倒挂并不明显，但这些板块中的绝大多数，都在发生着积极的变化，地铁来了，商场开了，学校、医院各种配套也都很齐全，生活便利度极高。还有更重要的一点：一二手房之间的价差，并不是一成不变的。眼下看起来没什么限价红利的板块，也会通过城市资源的堆叠引起「质变」；而在大行情起来的时候，那些品质不错的次新房，也会更先一步受到带动。判断一个楼盘的好坏，更应该聚焦在产品和地段本身，而不是被所谓的「倒挂」牵着走。
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