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一、案情简介 甲与乙系夫妻关系，丙为二者的女儿，2001年8月，甲乙双方通过中介机构购买了位于北京东城区某小区×号楼的一套回迁住宅（面积137平方米，以下简称“案涉房屋”），由于甲乙双方为非北京户籍，便将案涉房屋登记在正在北京上大学的女儿丙名下，2002年12月取得案涉房屋的所有权证。2017年4月，甲病重立下遗嘱，主要内容为：涉案房屋是其与乙共同购买，该房屋中属于自己个人的份额归乙所有。同年7月，甲去世，此后乙一直单独居住在案涉房屋内。2017年9月，丙与案外人丁签订《存量房屋买卖合同》，约定将涉案房屋出售给丁，房屋成交价格为276万元，之后，双方办理了案涉房屋过户手续，丁取得涉案房屋的所有权证。同年10月，丁又与李某、常某夫妇与签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋出售给李某、常某，房屋总价款为600万元。2017年12月4日至12月8日，李某通过银行转账的方式向丁支付购房款590万元。2017年11月，涉案房屋转移登记至李某、常某名下。根据当时的房地产市场交易情况显示，涉案房屋市场价在1100万至1400万元之间。2018年12月，李某、常某向人民法院提起诉讼，请求判令乙将涉案房屋腾空并向其交付。 二、法律问题/争议焦点 购买房屋过程有瑕疵，办理过户后请求实际占有人交付的诉讼求能否得到人民法院支持？ 三、裁判观点/裁判要旨 本案一审法院经审理认为：涉案房屋原登记在案外人丙名下，被告乙作为丙的母亲居住在涉案房屋；后丙将房屋出售给案外人丁，丁又将房屋出售给本案二原告，两次房屋转移的过程中，房屋成交价均远低于市场价格；在交易过程中原告未实地看房，而且案外人丁也未向二原告实际交付。因此，二原告虽取得涉案房屋的所有权，但该所有权的取得存在瑕疵，不构成善意取得，要求实际居住人的被告交付房屋，依据不足。随后判决如下：驳回原告李某、常某的诉讼请求。李某、常某不服一审民事判决，提起上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。 四、律师评析 本案中涉及不动产登记生效和善意取得两个方面的法律问题。 1、不动产登记是我国民事法律中物权公示公信原则的重要体现形式，除法律规定的特定情形外，登记生效是不动产物权变动的基本原则。我国《民法典》第209条明确规定，不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记不发生效力，但是法律另有规定的除外。因此，对于房屋等不动产物权的转移，以办理不动产登记为准，未经登记的，物权不发生转移。在房屋所有权归属认定方面，不动产登记名义人推定为房屋所有权人。但是，登记生效并不是绝对的，因为实践中存在登记错误的各种情况，在法律上允许对此予以实事求是地纠正。如果当事人在房屋交易中缺乏合理合法和正当性，即使办理了转移登记，取得了不动产权证书，在真实权利人有证据证明登记簿记载错误的情况下，也允许推翻已有登记结果，通过司法判决认可真实权利人的合法权益。这种纠正虽然是必要的，但却对登记生效制度的带来了挑战，为维护登记制度和交易秩序的稳定性，保护交易当事人基于不动产物权登记的信赖利益，民法又规定了另一个制度，那就是善意取得制度。 2、善意取得制度是指无权处分人将其财产有偿转让给第三人，如果受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该财产的所有权的一种法律制度。善意取得是我国法律中规定的一项重要制度，其目的是维护善意受让人的利益，促进交易安全。《民法典》第311条明确规定了不动产善意取得的三个条件：受让人受让该不动产时是善意的、以合理的价格转让、已经办理登记。司法实践中，人民法院还将是否实地看房、是否明确交付条件及要求交付等作为重要衡量因素。 3、具体到本案，案涉房屋虽然登记在丙名下，但实质上由甲乙购买并使用，甲乙属于实际权利人，丙为名义权利人，丙向丁及丁向李某、常某转让房屋的行为应属于无权处分行为，在该两次无权处分行为中，如果丁或者李某、常某的受让行为属于善意的，按照善意取得制度规定，法律也保护善意受让人的合法权益。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十四条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”第十五条第二款规定：“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”本案中根据乙的举证及法院查明事实，可以证明丁及李某、常某在案涉房屋交易中存在重大过失，均不能构成善意取得，具体理由如下：第一，案涉房屋第一次交易中，丙和丁系好友关系，且丁对丙家中情况是知悉的，不能排除丁知道丙对房屋无权处分；第二，两次交易价格均远低于市场价，不符合善意取得中以合理价格转让的要求；第三，两次房屋交易中买方均未实地看房和及时要求交付，不符合基本的交易习惯和交易认知。 4、本案中虽然法院没有支持李某、常某要求乙交付房屋的诉讼请求，但房屋已经登记至李某和常某名下，乙的房屋所有权仍然处于实际权利人和名义权利人分离的状态。乙为了维护自己合法权益，可以将本案生效判决作为证据，向人民法院提起诉讼，要求撤销李某、常某房屋转让登记，确认该房屋归自己所有，将该房屋登记至自己名下。 根据上述分析，房屋交易中已办理过户手续并取得产权证并不是百分之百的保证你拥有无可争议的房屋所有权，在出售人存在无权处分、购房人不构成善意取得等情形下，即使已办理转移登记仍存在法律风险，本案即是例证。 五、律师建议 在房屋交易中，购房人从最大限度降低风险角度来看，在遵守法律政策，不得损害公共利益和他人合法权益，确保交易行为合法无效的前提下，还要注意以下几个两个方面：一是及时办理转移登记手续，根据我国法律规定，即使付清全部购房款、交付了房屋，如果未办理转移登记手续，房屋所有权仍未发生转移，仍存在出售人一房多卖和被抵押贷款的风险；二是公平合理、诚实交易，及时请求交付占有，尽到购房人应有的注意义务，确保交易程序无瑕疵，即使出现售房人存在无权处分的特殊情形，也可因善意取得而避免应有的法律风险。 案例来源：北京市第二中级人民法院（2018）京02民终6109号民事判决书 |
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