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经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。《经济适用住房管理办法》第三十条规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
2005年，由于旧城改造，李某的房屋被征收。2005年7月22日，李某与拆迁项目公司A公司签订《经济适用房定向认购书》，约定李某认购XX区经济适用房1套。 李某拿到经适房的分配名额后，便计划将经适房其出售。2009年3月18日，李某（转让方、甲方）与张三（受让方、乙方）签订《转让协议》，约定甲方自愿将经适房以3180元/平方米的价格转让给乙方，因涉案房屋产权暂时不能过户至乙方名下，涉案房屋未过户至乙方名下之前，乙方不得以任何形式将涉案房屋转让或抵押给他人，乙方对涉案房屋享有占有、使用权的同时需遵守国家的法律法规。 乙方需于2009年3月19日将房款225780元存入带有银联标志的工商银行卡内与开发商进行付款交易，甲方与开发商签订的购房合同、开发商出具的收款票据和购房协议，交由乙方持有；甲方收取乙方支付的房款同时为乙方出具收款条，乙方以甲方的名义缴纳房款、签订购房协议书；涉案房屋的开发商交房时，甲方代收后交给乙方，乙方缴纳收房时的所有款项；涉案房屋能过户时，甲、乙双方应尽快办理过户手续，一切费用由乙方支付。 2010年3月31日，李某（买受人）与A公司（出卖人）签订《XX市商品房预售合同（经济适用住房）》，合同适用范围为已签订项目拆迁补偿协议并向拆迁人交付原住房满三年的买受人。该合同约定李某购买经适房，房屋总价款225780元。后张三向A公司支付了购房款。2011年，拿到房屋钥匙后，张三便住进了这套经适房里。 2015年9月9日，经适房满足了产权登记条件，被登记至李某名下，房屋性质为经济适用房。张三要求李某配合进行过户，将房屋过户给自己。但此时房价已经大涨，翻了好几倍。李某认为张三不具备经适房的购买资格，二人的协议无效，不肯配合进行房屋过户。不仅如此，2019年，李某还将张三诉至法院，要求确认《转让协议》无效、原告返还经适房并支付2011年至今的房租费用。 法院经审理后认为，涉案房屋虽属于经济适用房，但依据《XX市商品房预售合同（经济适用住房）》及其他证据，涉案房屋系基于拆迁所得，取得条件标准与一般意义上的经济适用房取得的核定标准不能等同，不涉及不特定多数人的利益，亦不存在损害社会公共利益的情形。经济适用房5年限制交易期并非完全禁止经济适用房的转让，原、被告签订的转让协议系对自身权利的处置，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。李某要求确认转让协议无效、张三返还涉案房屋并支付2011年至今的房租费用的诉讼请求，不予支持。法院最终驳回了李某的全部诉讼请求。后李某不服该判决并提出上诉，二审维持了原判。 这个案件之后，张三继续要求李某配合自己过户，但李某仍然不配合。张三无奈之下诉至法院，要求：判令被告李某协助原告张三办理经适房房屋的产权转移登记手续，将上述房屋登记至原告名下。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求，生效判决不一定是正确的判决。我曾在2019年起诉要求确认《转让协议》无效，经济适用房不能在五年的限制期内买卖，经济适用房的五年买卖限制期是强制性的行政法规，因此《转让协议》不合法，但原判决认定《转让协议》有效，与法律法规相悖。原判决对事实认定不清，对涉案房屋的性质亦认定不清。原告起诉状中的陈述不属实，原告陈述与《转让协议》的约定不符，原告没有经济适用住房购房资格。《转让协议》不真实，掩盖了事实真相，原、被告之间只有指标转让，原告借用我的名义购买经济适用住房的事实。原告家庭在北京有多套房屋，不具备过户资格。因此，请求驳回原告的诉讼请求。 法院询问张三，张三表示其具备XX市购房资格并提交购房资格查询打印件，核验信息显示为初步核验通过。李某对该证据不认可，称原告在本市别处另有房屋，但就此未提交证据予以佐证。 法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。 本案中，《转让协议》系原、被告的真实意思表示，根据在案证据和当事人陈述，涉案房屋虽为经济适用房，但购买资格系被告因拆迁取得，原告从被告处购买涉案房屋并未损害国家利益、社会公益及不特定多数人的利益，双方签订《转让协议》并不存在非法目的，《转让协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。被告既已作出转让涉案房屋给原告的意思表示且原告已依约支付了房屋价款，涉案房屋也已交付并由原告使用至今，被告即应信守承诺，对被告所持《转让协议》无效的主张，法院不予采信。 现涉案房屋具备办理房屋权属转移登记的条件，原告具备购房资格，被告负有协助原告办理涉案房屋产权证书的义务，故关于原告要求被告协助其将涉案房屋产权证书登记至原告名下的诉讼请求，法院予以支持。 综上，法院判决：被告李某于本判决生效之日起七日内协助原告张三办理经适房房屋的产权转移登记手续，将上述房屋登记至原告张三名下。 2007年12月1日，建设部、国家发展和改革委员会等七部门联合发布了《经济适用住房管理办法》。根据该办法，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 《经济适用住房管理办法》第三十条规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。但本案中的涉案经适房是当事人在该办法颁布之前的2005年按照当时的政策取得的，与《经济适用住房管理办法》中的经适房有所不同，因此是可以转让和买卖的。 上海达必诚律师事务所周宇龙律师表示，不同时期的经适房适用不同时期的政策，虽然都是经适房，但可能买卖规则完全不同。购房者在购买房屋之前应对所购房屋的性质和交易政策进行详细了解，防止发生买卖合同无效等情形。 文案：曹 凯 编辑：周志坚 审核：李雨新 |
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