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不动产抵押分为一般抵押和最高额抵押，一般抵押的主债权数额是确定的，最高额抵押是为了在一定期间内对连续和不确定发生的交易提供概括性担保，将风险控制在一定范围内，一般决算前具体担保数额无法确定。最高额抵押中的“最高额范围”是最高额抵押合同中必须明确的内容，决定着抵押人承担抵押担保责任的最大限度，这是最高额抵押合同的核心内容，也是不动产登记机构登记的依据及审核要点。 实践中，登记机构在办理不动产抵押登记时，对审查最高额抵押中的“最高额范围”是否明确存在不同理解。一种观点认为，应在最高额抵押合同中明确记载“最高债权额”字样，登记机构不对最高额的范围进行解读；另一种观点认为，最高额抵押合同中约定最高额的范围即可，登记机构不应强行干预抵押双方对合同的约定。 笔者对建设银行、农业银行、工商银行、中国银行等22家金融机构的最高额抵押合同调研后发现，金融机构对最高额抵押的约定各有相同，所描述的字样也不同。例如，农业银行的最高额抵押合同中描述为“债权最高余额”，浙商银行约定为“主债权最高额”，工商银行约定为“最高余额”，光大银行约定为“最高余额及其他费用”，昆仑银行约定为“主债权之最高余额”等。这些金融机构均未使用“最高债权额”或“最高债权限额”字样表述。而金融机构一般对“最高额范围”的约定有两种情况，约定“本金最高额”或“债权最高额”。 由此，笔者认为，不动产登记机构在受理最高额抵押登记时，不需要对申请人的合同约定进行强制干涉，需遵循以下几个原则。  尊重双方意思自治原则  《民法典》第130条规定，“民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，不受干涉”。法律并没有要求最高额抵押合同中必须要有“最高债权额”字样，或规定应当对最高债权额进行怎样的描述。只是在办理最高额抵押登记中，登记机构应根据《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》的要求在不动产登记簿中记载“最高债权额”，但不能以此为由要求申请人在最高额抵押合同中注明“最高债权额”字样。民事法律关系中，法无禁止皆可为，申请人只须在最高额抵押合同中明确约定本合同所担保的最高额范围即可，登记机构不能对表述作出限制。 就最高债权额的范围而言，应当采取当事人约定优先的原则，允许担保人对最高债权额的范围作出选择。选择方式有3种：一是如果当事人在担保合同中明确最高额范围为本金最高额的，那么主债权产生的利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现债权（或者实现担保物权）的费用，则不能计入最高债权限额之中，担保人仍应就上述从债权承担担保责任；债权本金余额小于最高限额，所对应的从债权也属于担保责任的范围。二是如果当事人明确最高额范围为债权最高额的，则认定主债权及其从债权均应纳入最高债权限额中一并计算，超出限额的债权不属于担保责任的范围。三是如果当事人未明确最高额范围的，本着尊重担保人真实意思的角度以及有限保护担保人原则，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《担保解释》）第15条的规定，原则上应按照债权最高限额的标准认定。 登记优先原则 根据《担保解释》第15条的规定，登记的最高债权额与当事人约定的最高债权额不一致的，人民法院应当依据登记的最高债权额确定债权人优先受偿的范围。 《民法典》第216条第1款规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，登记作为一种公示方式，具有对抗当事人约定的效力。而担保物权的公示具有权利正确性推定和保护善意取得担保物权、交易风险警示的效力。因此，在当事人的约定和登记簿记载不一致的情况下，从优先保护相对人的合理信赖出发，应当以登记簿的记载内容为准，人民法院应当依据登记的最高债权额确定债权人优先受偿的范围。 因此，笔者认为，无论当事人约定的是“本金最高额”还是“债权最高额”，抵押权人都以登记的最高债权额享有优先受偿权。不动产登记簿记载的抵押担保范围可以确定哪一类债权享有优先受偿，该范围内的债权优先受偿的累计总金额，仍受最高债权额的约束。 依法审核原则 不动产登记行为是登记机构代表公权力对不动产上的物权予以公示，对不动产相关权利进行确认，在法律层面上对申请人的权利予以认可并给予保护。“法无授权不可为”作为一项公法原则，其意思是指：没有法律的授权和规定，公权力不得作出侵害公民权益的行为。这也是登记机构依法行政的基础。 不动产登记机构在办理登记事项时，应按照《民法典》第130条、《不动产登记暂行条例》第18条及《不动产登记暂行条例实施细则》第15条之规定查验相关内容。 《不动产登记操作规范（试行）》14.1.6规定，“抵押合同上记载的抵押人、抵押权人、被担保主债权的数额或种类、担保范围、债务履行期限、抵押不动产是否明确；最高额抵押权登记的，最高债权额限度、债权确定的期间是否明确”。笔者认为，最高额抵押合同中最高债权额限度是否明确，即审核最高额抵押合同是否约定“最高额的范围”即可。 不动产登记机构应当遵循依法行政的基本原则，严格按照抵押人与抵押权人的约定办理登记事项。按照登记机构审查职责的相关事项办理业务，尊重双方当事人的约定内容及形式，做到依法审核办理最高额抵押登记。 作者单位：陕西省西安市不动产登记服务中心 《中国不动产》2022年第12期 
i自然全媒体 编辑：黄俊飞 供图：黄俊飞 初审：郑雪蕾 审定：李军晶 以上文章不代表本官微观点 仅供参考 ·END· 中国不动产 让不动产信息“动”起来 |
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