 梁山辉（重庆）:请教各位老师： 单项资产评估中，自建自用的不动产，关于销售费用，销售税费，开发利润是否计算？整体企业价值评估中，涉及的不动产在不同的科目评估中，利润及所得税又如何考虑？ 1.参考浙江省工业房地产估价技术指引，自建自用的一般不计算销售费用，销售税费，但要计算开发利润，而实际操作中，看到不同的人处理，销售费用，销售税费，开发利润，都是不计算的。 2.《资产评估执业准则—资产评估方法》里面，成本法 第十九条，“重置成本的构成要素一般包括建造或者购置评估对象的直接成本、间接成本、资金成本、税费及合理的利润。”；3.《资产评估执业准则—不动产》里面，第五章 企业价值评估中的不动产评估，第二十九条 “在企业价值评估中，应当关注企业经营方式及不动产实际使用方式对不动产价值的影响。”；4.房屋建筑物评估 重置成本=建安综合造价+前期费用及其他费用+资金成本+合理利润”，合理利润的确定。合理利润系指被评估单位自行建造或以发包形式建造房屋建筑物过程中创造的、对其投入和付出的一种必要的合理回报。企业自用房屋建筑物的合理投资利润，一般通过未来的生产经营以折旧的形式逐步实现。 单项资产与整体企业价值所涉及的不动产在不同的科目评估中，特别是利润及所得税，该如何考虑？    讨论 梁山辉（重庆）:特别是整体企业中，涉及的不动产在存货科目，投资性房地产科目，固定资产科目。谢谢！ 梁山辉（重庆）:特别说明一下：浙江省工业房地产估价技术指引特指单项资产 梁山辉（重庆）:目前刚好一个报告和公司同事有不同的理解，看到三立群里面也有人在问这个问题。 陈卓杰（重庆）:一直没有明白，利润通过这几天实现这句话，计提折旧只是能减少利润，收回成本而已 王伟（武汉）:我个人赞成浙江的指引，有朋友跟我说过问专家的意见是可以适当考虑部分销售费用，税费正常考虑。房地产估价主要是模拟市场开发。 陈卓杰（重庆）:所以利润应该计算 李丹（长沙）:计提折旧利润变少可以少交所得税这个角度解释？就是收益法里面评估的时候，折旧所产生的税盾？ 李丹（长沙）:那就是每年折旧额的25%是利润，对建筑物租金采用成本法进行评估，我看过一个报告利润率是30%，也有这个角度考虑的因素么？ 陈卓杰（重庆）:如果利润都不算，就是纯会计入账了，不是重置成本了 陈卓杰（重庆）:这个是两个层面，折旧产生的税盾，这个折旧计算基数是不包括利润的 陈卓杰（重庆）:那是以后的事情 陈卓杰（重庆）:投资修建好了房地产，其资产市场价值应该有利润的 陈卓杰（重庆）:举个例子，现在修建好一个新厂房，可以投入生产了，这个时候转让股权，评估该不该算利润？不能说这个房租折旧以后生产中可以税盾，所以不计算吧。 陈卓杰（重庆）:如果是这样，卖方白投资了 梁山辉（重庆）:固定资产也是，存货就不一定了。单纯房产报告，我觉得浙江指引是有道理的，利润肯定是要计算的。 梁山辉（重庆）:企业自用房屋建筑物的合理投资利润，一般通过未来的生产经营以折旧的形式逐步实现。 梁山辉（重庆）:请问这句话如何理解？谢谢 陈卓杰（重庆）:现在只准则都是要求计算利润了 陈卓杰（重庆）:不去管它了。原来这个处理方式完全是按照会计记账来的 李丹（长沙）:折旧算制造费用，已经计入了产品的生产成本，通过产品销售实现？ 李丹（长沙）:生产成本包括人工，材料，制造费用，我也是乱想的哈[捂脸] 陈卓杰（重庆）:原来准则不计算利润，是这个解释 梁山辉（重庆）:意思是无论计入当期损益还是成本类科目，都对利润有影响嘛 陈卓杰（重庆）:花2年时间，修建好一个新厂房，什么都准备好了，可以投入生产了，这个时候转让股权，不计算利润。投资这是否愿意 陈卓杰（重庆）:这个时候市场价值应该是要考虑利润的，但是房地产固定资产入账不会考虑利润的 陈卓杰（重庆）:折旧是指逐步收回成本 陈卓杰（重庆）:通过未来的生产经营以折旧只是逐步收回成本，没法实现利润 梁山辉（重庆）:还是说，借：管理费用或制造费用，贷：累计折旧，这样子，对所得（利润）确实有影响，这么看的话 陈卓杰（重庆）:对利润有影响，那是因为固定资产投入不计入当期损益，需要逐步抵扣 陈卓杰（重庆）:会计上对利润有影响，但是没有实现投资的利润 END  |
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