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本文字数：21969 阅读时间：10分钟 一、国家层面暂不征土地增值税政策 二、地方层面不征土地增值税政策 三、国家税务总局的对股权转让的3个个案批复 四、有关地方税务局对股权转让的16个通知及答复 五、7个上市公司以股权转让形式让渡房地产的公告
六、股权转让名义转让房地产的司法案例
七、观点 一、国家层面暂不征土地增值税政策 （一）根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）第二、三、四、五条分别规定：“按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。” （二）根据《财政部国家税务总局关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知》（财税[2013]3号）第一条规定：“在中信集团整体改制为中国中信集团有限公司（以下简称中信有限）过程中，对中信集团无偿转移到中信有限的房地产，以及中信集团无偿转移到中国中信股份有限公司（以下简称中信股份）的房地产，不征土地增值税。' 二、地方层面不征土地增值税政策 （一）根据《北京市地方税务局关于北京房地集团有限公司无偿承受非经营性房产有关契税、土地增值税问题的通知》（京地税地[2009]187号）第二条规定：”土地增值税（一）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，北京汽车工业控股有限责任公司等八家企业将非经营性房产无偿划转北京房地集团有限公司，不属于土地增值税征收范围，不征收土地增值税。“ （二）根据《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（重庆市地方税务局公告2014年第9号）第三条规定：”同一投资主体划转同一投资主体内部所属企业之间无偿划转（调拨）房地产，不征收土地增值税。““同一投资主体内部所属企业之间”是指母公司与其全资子公司之间；同一公司所属全资子公司之间；自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间。 （三）国家税务总局江苏省税务局答复以土地房产作价投资新设子公司的土地增值税问题 
留言时间：2021-09-24 答复时间：2021-09-26 答复单位：国家税务总局江苏省税务局
问题内容： 以土地房产作价投资新设子公司时，土地增值税有相关的税收优惠政策吗？ 答复内容： 江苏省12366中心答复： 尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下： 根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）规定：“四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。 …… 五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。 …… 九、本公告执行期限为2021年1月1日至2023年12月31日。企业改制重组过程中涉及的土地增值税尚未处理的，符合本公告规定可按本公告执行。 感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系江苏税务12366或主管税务机关。 （一）《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号） 你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》(桂地税报[2000]32号)收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。国家税务总局 二〇〇〇年九月五日 （二）《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》（国税函[2009]387号）你局《关于土地增值税相关政策问题的请示》(桂地税报[2009]13号)收悉。 鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。 因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。国家税务总局 2009年7月17日 （三）《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》（国税函[2011]415号） 你局《关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的请示》（津地税办[2011]6号）收悉。 经研究，同意你局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。 国家税务总局 2011年7月29日 （一）《湖南省地税局财产和行为税处关于明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知》（.湘地税财行便函〔2015〕3号 ） 各市州地方税务局财产行为税科： 据各地反映，以股权转让名义转让房地产规避税收现象时有发生，严重冲击税收公平原则，影响依法治税，造成了税收大量流失。 总局曾下发三个批复明确 “以股权转让名义转让房地产”属于土地增值税应税行为。 为了规范我省土地增值税管理，堵塞征管漏洞。 对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件，依法缴纳土地增值税。 财产和行为税处 2015年1月27日 （二）青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知（青地税函[2009]47号 ）两个或两个以上的房地产开发企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，合并后的企业承受原合并各方的房地产，不征收原合并各方房地产的土地增值税。合并后的企业在转让房地产时，按照合并前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时，按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。（三）《广东省地方税务局关于广东省云浮水泥厂转让股权涉及房地产是否征税问题的批复》（粤地税函[1998]65号） 云浮市地方税务局： 你局云地税发[1998]004号请示悉。广东国际信托投资公司为减轻国有企业的沉重负扭，保障职工生活继续得到安定，报经省人民政府批准，将其属下全资企业广东省云浮水泥厂的95%股权转让给香港中国水泥(国际)有限公司，同时以5%的股权与香港中国水泥(国际)有限公司成立中外合营公司。对广东省云浮水泥厂转让95%股权涉及的房地产是否征收营业税和土地增值税问题，经研究，现批复如下： 全资企业将其股权转让他人，不属于《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定的征税范围，不予征收营业税和土地增值税。因此，对广东省云浮水泥厂转让股权而涉及的房地产，不予征收营业税和土地增值税。 广东省地方税务局 一九九八年四月十日 （四）《重庆市地方税务局贯彻重庆市人民政府办公厅关于落实涉企政策促进经济平稳发展意见的通知》（渝地税发[2016]20号） 第一条第六款规定，企业发生股权变动，未导致房地产权属转移，不征收土地增值税，企业后续转让房地产，按土地的历史成本确认土地增值税扣除项目。 （五）国家税务总局福建省税务局2021年12月12366咨询热点难点问题集 14.A企业将B企业的股权转让给C企业，B企业名下有不动产，上述业务中是否需要缴纳土地增值税？ 答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”因此，A企业将B企业的股权转让给C企业，不动产始终在B企业名下未发生转移，不需要缴纳土地增值税。 （六）国家税务总局浙江省税务局“以股权转让形式转让房地产”是否征收土地增值税？ 留言时间：2022-01-05 国家税务总局分别在2000年、2009年和2011年分别以批复（国税函【2000】687号、国税函【2009】387号、国税函【2011】415号 ）的形式，对广西壮族自治区税务局和天津市地方税务局请示的三起股权转让个案进行回应，要求征收土地增值税。请问，在上述案例中，最后税务机关要求征收土地增值税，也就是缴纳土地增值税的义务主体是哪一方？您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定：第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。（七）国家税务总局潮州市税务局 破产重组中的土增税问题 内容：现破产企业（房地产企业）已进入破产重整流程，重整投资人方案是收购破产企业100%股权，而破产企业名下主要资产是土地。请问这种情况下“股权转让”是否视同“土地转让”？需要缴纳土增税吗？根据哪号文？尊敬的纳税人：您好！根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，企业转让股权不属于土地增值税征税范围。上述回复仅供参考，具体由主管税务机关依据公司实际情况判别，感谢您对税收工作的关注和支持！（国家税务总局潮州市税务局）（八）国家税务总局安徽省税务局 开发企业转让100%股权是否征收土地增值税A集团公司收购B开发公司100%股权，该B企业股权对应的资产是未经开发的200亩土地，请问该股权转让是否征收土地增值税，如果征收土地增值税依据是什么？如果征收土地增值税转让收入如何确认？
国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：1.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。”2.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：“第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第三条 条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”（九）国家税务总局河北省税务局 转让房地产企业股权是否需要缴纳土地增值税？一家房地产公司，公司名下有一块土地，账面价值1000万，几乎没有其他资产。现要将公司股权全部转让，请问是否需要缴纳土地增值税？ 您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定：第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定：第二条 条例第二条所称的转让同有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第三条 条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。第六条 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。（十）国家税务总局海南省税务局 以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题 问题1：A公司2014年在海南从B公司受让一家房地产开发企业C95%股权（C公司股份由股东B公司持有95%，另外两自然人持有5%股份）间接得到5块地？现想问一下，B公司转让C公司股份是否需要交土地增值税？
问题2：如果B公司交纳土地增值税，对于C公司销售房产后期土地增值税扣除土地成本，是以B公司交纳土地增值税的土地成本作为扣除基数？需要提供什么资料支持？还是以C公司账上土地成本作为扣除基数？ 您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”根据上述文件规定及电话回访情况，如未存在转让国有土地使用权情形的无需缴纳土地增值税。以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题 留言时间：2021-02-08问题1：A公司从B公司受让一家房地产开发企业C的100%股权间接得到一块地，现在面临交巨额土地增值税，想问下：纳税主体包括B公司吗？问题2：如果纳税主体包括B公司，对于转让后土地增值税的扣除项，是我们受让时的土地估值呢？还是B企业最开始取得土地的土地成本？问题3：如果扣除项是我们受让时的土地估值，是不是需要把当前土地使用权的账面价值调增成我们受让时的土地估值？ 您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”、第六条规定：“计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；……”和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”根据《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）规定：“鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。”（十一）国家税务总局辽宁省税务局 是否征收土地增值税？ 个人独资企业股权100%转让，转让后企业按原经营内容继续经营，但账面上记载由房屋和土地，是否应征收土地增值税？您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）的规定：“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”（十二）国家税务总局青海省税务局 股权转让是否应该缴纳土地增值税我公司准备将100%持有的青海省一家子公司股权全部转让，全资子公司账面资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，请问此股权转让行为我公司是否缴纳土地增值税?，如果要缴纳应由谁缴纳？我司？子公司？还是受让股权方？尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号） 第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。（十三）国家税务总局四川省税务局 转让子公司股权，资产主要为房屋，是否涉及土地增值税？税务老师，我想问一下，我们准备转让下属子公司股权，子公司为房地产企业，主要资产为房屋建筑物，请问这样的情况是否涉及征收土地增值税？ 第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。以上答复仅供参考，如有其他疑问请联系主管税务机关咨询。 股权转让是否需要缴纳土地增值税 留言时间：2020-05-13我公司是四川某县新建的加油站（以下简称该公司），由两自然人股东出资。该公司两股东于2019年将其持有的股权全部对外转让，股权转让合同约定股权转让总价3170万元，其中公司原负债473万在新股东进入后由公司偿还。转让股权时，经审计确认该公司资产964万，负债473万，所有者权益（净资产）491万。同期，资产评估确认帐面净资产491万，净资产评估价值1216万（净资产评估增值主要因为土地成本553万，评估增值722万）。该公司净资产评估价值（1216万元）远远小于股权转让价款（3170万元）。请问，两自然人股东将其持有该公司股权全部对外转让时，该公司是否应当缴纳土地增值税？ 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。（以上答复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系您的主管税务机关咨询）（十四）国家税务总局山东省税务局 股权转让土地增值税 你好，个人将持有的A公司股份转让给B公司，A公司的资产中不动产（仓库）占了80%，请问：您好！您提交的问题已收悉。根据《国家税务总局关于发布〈股权转让所得个人所得税管理办法（试行）〉的公告》(国家税务总局公告2014年第67号)规定，第四条 个人转让股权，以股权转让收入减除股权原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按“财产转让所得”缴纳个人所得税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》（（1988）财税字第255号）规定，产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖，继承，赠与，交换，分割等所立的书据。产权转移书据按所载金额万分之五贴花。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第六条规定：“条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。（十五）国家税务总局江西省税务局 林权流转如何交纳土地增值税？你好，请问林权流转土地增税是否需要缴纳？如何计算？请问按股权转让、资产转让两种方式下一般纳税人和小微企业涉税情况，谢谢！国家税务总局江西省12366纳税服务中心答复：尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：股权转让不涉及土地增税，资产转让按相关资产形态确定适用税种及税率。上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366热线或您的主管税务机关咨询。 （十六）国家税务总局梅州市梅江区税务局 房地产公司100%股权转让是否需要缴纳土地增值税 内容：房地产公司主要资产为土地使用权，现将该公司100%股权转让（资产和负债整体转让），该股权转让是否需要缴纳土地增值税？尊敬的纳税人：您好！您提交的网上留言咨询已知悉，现答复如下：根据《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。以上答复仅供参考，如仍有疑问，请致电12366纳税服务热线咨询，我们将竭诚为您服务。（一）发行人收购股权实质为收购土地房产，税收筹划被深交所问询2021年9月8日晚间，发行人山东奥扬新能源科技股份有限公司在相关资料中披露了其购买土地的税收筹划方案。发行人称，在得知潍坊日东环保装备有限公司有土地房产出售意向后，发行人选择向其购买土地房产。以先增资再出售的方式主要系基于税收筹划的考虑，发行人与潍坊日东环保装备有限公司洽谈购买土地使用权、房屋事宜时，由于直接转让土地使用权需要缴纳土地增值税，出于降低税务成本的考虑，经多次协商及谈判，双方最终就交易方案达成一致，即通过成立一家新公司并将上述土地使用权、房屋注入新公司后转让新公司股权的方式取得相关资产。2017 年9月6日，潍坊日东环保装备有限公司以土地、房产出资设立奥捷特种装备，注册资本为3,000万元，持有其100%股权。2017年12月 28日，发行人以3,550万元的价款收购奥捷特种装备持有的100%的股权，发行人以收购奥捷特种装备100%股权形式实质为购买对应的土地房产。请发行人：结合收购的土地、房产情况和具体用途，以及奥捷特种装备的基本情况，包括实际控制人、主营业务、业务规模、收购前主要资产和财务数据、与发行人及其关联方的关系等，补充说明发行人通过收购奥捷特种装备获取土地、房产的背景及合理性，奥捷特种装备注销过程是否合法合规、是否存在补缴税款风险；结合相关房产、土地基本情况，周边房产价格和评估报告的评估过程、参数选择及增资价格确定过程、相关参数，说明定价公允性。 （二）上市公司为取得土地而收购关联公司100%股权，系税务筹划长江精工钢结构（集团）股份有限公司 关于投资建设装配式建筑示范基地暨收购关联公司100%股权的公告 ●投资概况：公司拟投资建设装配式建筑示范基地，投资金额4.5亿元。●为加快推进项目建设，拟购买关联公司100%股权取得土地使用权，收购价格12,254.66万元。鉴于公司订单承接快速增长，为满足业务发展需要，公司拟在浙江省绍兴市投资建设装配式钢结构建筑全生命周期项目管理服务融合示范基地（以下简称“示范基地”）,总投资45,000万元，达产后新增装配式建筑产能40万平方米。鉴于建设的紧迫性及土地资源的紧缺，目前控股股东下属孙公司浙江精工国际钢结构工程有限公司（以下简称“浙江精工国际”）拥有闲置工业土地102,754.50平方米，且毗邻公司现有袍江（二期）生产基地，符合项目建设需求。为加快推进项目建设，拟购买浙江精工国际100%股权，取得土地使用权，满足项目建设需求。浙江精工国际系公司控股股东所控制企业，无实际运营，旗下主要资产即为上述土地。为支持公司业务发展，并进行合理税务筹划，控股股东同意将浙江精工国际100%股权转让给公司，本次股权收购构成关联交易。 一、投资建设示范基地主要情况（略） 二、收购浙江精工国际100%股权事项 1、浙江精工国际钢结构工程有限公司，注册资本2000万元，注册地址浙江省绍兴市越城区斗门街道菖二村，无实际业务运营。公司控股股东精工控股集团有限公司全资子公司浙江佳宝新纤维集团有限公司持有其100%股权。截止2020年11月30日，公司总资产3,632.93万元，净资产3,595.25万元，营业收入0万元，净利润-123.48万元（以上数据均经审计）。 2、交易价格：经浙江中联耀信资产评估有限公司评估，公司100%股权价值评估值为12,254.66万元，评估增值8,659.41万元，主要系无形资产-土地使用权增值引起。交易拟以净资产评估价格作为交易对价。 三、对上市公司的影响 公司投资建设装配式建筑示范基地，有利于进一步提升产能，满足公司快速增长的业务需求，提升公司盈利水平。 公司将密切关注相关投资进展，根据有关规定及时披露相关情况。敬请广大投资者理性投资，注意投资风险。 特此公告。 上海证券交易所科创板上市委员会2021年第18次审议会议于2021年3月17日上午召开，审议结果中，上海康鹏科技股份有限公司（首发）为：不符合发行条件、上市条件和信息披露要求。上市委现场问询问题中，“根据申请文件，发行人转让万溯众创100%股权的直接目的是转让相关不动产。请发行人代表说明该次交易是否需要缴纳土地增值税，是否存在被追缴风险。请保荐代表人发表明确意见。”（1）设立万溯众创的原因和背景，其设立、增资又转让的商业合理性①设立万溯众创的原因和背景 根据发行人的说明并经核查，发行人设立子公司万溯众创的原因系通过股权转让的方式剥离位于祁连山南路2891弄200号的不动产，即发行人通过以不动产增资形式将前述不动产置入万溯众创，而后将万溯众创全部股权转让，以此完成前述不动产从发行人体内剥离。上述剥离方案主要考虑不动产剥离程序的可行性及操作效率，具备商业合理性，具体如下：根据发行人与上海市普陀区规划和土地管理局就位于祁连山南路 2891弄200号的不动产所签署的《上海市国有建设用地使用权出让合同》，约定合同项下土地房屋整体转让，应向出让人提出申请，经出让人同意后纳入全市统一土地交易市场实施。根据前述约定，如通过不动产直接转让方式，在取得出让人同意的情况需将不动产重新履行招拍挂程序，程序相对复杂，且不利于发行人对该等不动产的开发和使用。鉴于上述，发行人于2018年3月设立全资子公司万溯众创；2018年4月，上海市普陀区规划和土地管理局同意发行人以增资方式将位于祁连山南路2891弄200号的不动产整体置入万溯众创；2018年9月，经上海市不动产登记局登记，万溯众创为上述不动产的权利人；2018年11月，发行人将其持有的万溯众创全部股权转让予皓察众创。至此，上述不动产从发行人体内完成剥离。因此，发行人设立万溯众创的目的在于剥离不动产，其设立、增资又转让万溯众创具有商业合理性。B.发行人完成不动产剥离后，万溯众创主要从事物业管理等经营业务发行人完成不动产剥离并将万溯众创股权转让后，万溯众创主要从事招商引资及物业管理等经营业务。截至本招股说明书签署日，万溯众创已与发行人及其子公司、其他第三方签署房屋租赁协议，前述协议均有效履行。（2）剥离祁连山南路2891弄200号的不动产的原因，前述剥离不影响发行人独立性①剥离不动产的原因，发行人剥离上述资产后又通过租赁继续使用的原因，不继续持有上述资产的商业逻辑A.剥离不动产、不继续持有上述资产的原因 发行人剥离祁连山南路2891弄200号不动产的原因，主要是因经营不动产不符合发行人主营业务方向。 根据发行人与上海市普陀区规划和土地管理局就位于祁连山南路 2891弄200号的不动产所签署的《上海市国有建设用地使用权出让合同》及相关项目审批文件，该处不动产涉及建设项目为“康鹏生命科技产业园新建项目”，发行人取得该处不动产后需对不动产进行生命周期管理并经营产业园区，经营方式包括招商引资及物业租赁管理，实现整体产业园区的经营收入。 鉴于发行人拟在境内首次公开发行股票并上市，且发行人聚焦于从事显示材料、新能源电池材料及电子化学品、医药化学品和有机硅材料等功能性材料及其他特殊化学品的研发、生产和销售，产业园的经营不符合发行人主营业务方向。 因此，发行人决定剥离不动产及对应的业务，由发行人实际控制人控制的其他企业从事该处不动产的园区经营和管理，有利于发行人专注于主营业务发展，具有商业合理性。 B.发行人剥离不动产后继续租赁的商业逻辑 a.发行人及其子公司通过租赁部分不动产即可满足其日常需求 发行人及其子公司上海启越均无生产职能，其承租祁连山南路2891弄200号的部分不动产主要用于行政办公和研发，其中，发行人承租该处不动产中1幢4-5层、2幢1-3层及6幢仓库，用于办公及研发；发行人子公司上海启越主要承租不动产中一间办公室，用于办公。前述租赁均能满足发行人及上海启越的日常需要，不动产其他部分由万溯众创自主经营并对外出租。 b.不动产无法分割转让，发行人无法保留不动产自用部分的使用权和所有权。 根据发行人与上海市普陀区规划和土地管理局就位于祁连山南路 2891弄200号的不动产所签署的《上海市国有建设用地使用权出让合同》，约定合同项下土地使用权不得分割转让，宗地范围内房屋不得分幢、分层、分套转让。根据前述约定，发行人剥离该处不动产须整体转让，而不能分割转让，发行人无法保留不动产自用部分的使用权和所有权。因此，发行人剥离不动产后继续租赁部分房屋具有商业合理性。 ②不动产剥离后的使用现状 截至本招股说明书签署日，万溯众创已与发行人及其子公司、其他第三方签署房屋租赁协议，将不动产相应房屋及楼层租赁给前述主体使用，前述协议均有效履行。 ③发行人所剥离不动产不属于主要生产经营场所，对发行人及其子公司生产经营不存在重大不利影响 ④发行人主要办公及科研用房系通过向实际控制人控制的企业租赁，不影响其独立性 （四）以转让股权形式转让土地，未获土地监管部门支持而终止2022年12月22日晚间，上海洗霸科技股份有限公司（证券代码：603200，证券简称：上海洗霸）发布了《关于终止全资控股公司股权转让交易的公告》称：2021年12月9日，本公司全资控股公司上海洗霸公诚环境有限公司与北京九廷城环科技发展有限公司签署《股份转让合作协议》，约定公诚环境向九廷城环转让持有的浙江博笃科技有限公司100%股份，转让价格为人民币14,600万元。《股份转让合作协议》签署后，双方及时设立了共管账户，但相关交易方案始终未能得到土地监管部门的明确支持，加之其他多种因素的综合影响，协议项下主要内容至今尚未履行。2022年12月21日，经公诚环境与九廷城环审慎协商一致，决定以《约定书》方式终止前期签订的《股权转让合作协议》。 2020 年 5 月 11 日，上海洗霸支付 12769 万元土地出让金并获得目标地块。2020 年 9 月 11 日，公司同意设立全资控股项目公司上海洗霸环保科技有限公司在目标地块上建设“上海洗霸环保科技产业园”（以下简称目标项目）。其后，项目公司与出让人重新签署土地出让合同，并获得目标地块《不动产权证书》。随后，公司考虑到资金压力、专业经验、员工意愿等情况，计划通过转让项目公司母公司浙江博笃科技有限公司（即标的公司）股权方式回收相关成本，目标地块后续开发交由股权受让方接手推进。2021 年 12 月 9 日，公司第四届董事会审议通过《关于全资控股公司股权转让的议案》。同日，公诚环境与九廷城环签署《股份转让合作协议》，公诚环境向九廷城环转让标的公司 100%股份，转让价格为人民币 14600 万元。因标的公司已受让项目公司全部股权（截至本公告日，已领取工商核准文件及变更后营业执照），本次交易完成后，在公诚环境不再持有标的公司股份的同时上海洗霸不再实际控制项目公司；与此同时，股权受让方将经由本次交易实际控制项目公司并主导目标地块的后续具体开发事宜。股权出让方公诚环境为新设有限公司，暂无有效财务数据。本次交易的目标股权是标的公司（浙江博笃科技有限公司）100%股权。目前，标的公司尚未实际运营，其主要资产为项目公司（上海洗霸环保科技有限公司）股权及其下目标地块。……参照评估价并经交易双方友好协商，确定本次交易价格为 14600 万元。项目公司与出让人就目标地块签署的《国有建设用地使用权出让合同》（土地出让合同）对相关权利义务、违约责任作了详细约定。其中，第四十条约定，受让人出资比例、股权结构、实际控制人等均不得擅自改变；受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先经出让人同意后方可实施。第五十一条约定，受让人违反本合同约定，应承担如下违约责任：......3、违反第四十条约定，擅自改变出资比例、股权结构、实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。公司认为，本次交易可能存在土地出让合同违约风险。本次交易最终将改变项目公司实控人，相关主体可能面临土地出让合同违约风险。根据本次交易协议的约定，极端情况下可能导致本次交易内容调整乃至股权回退。上海洗霸在《关于终止全资控股公司股权转让交易的公告》中称：本公司理解，基于持续至今的疫情、政策环境的变化以及相关土地出让合同的限制等多种因素的综合影响，公诚环境与九廷城环协商签署《约定书》符合《股权转让合作协议》中约定的双方合作调整机制；此外，《股权转让合作协议》签署后协议项下主要内容至今尚未履行，双方以《约定书》方式终止《股份转让合作协议》并确认该协议项下未履行或未完全履行的权利义务不再履行，既具有合理性，也不违反国家法律法规规定，不存在损害本公司及股东利益的情形。（五）以收购股权形式收购土地房产的税务合规性被中国证监会问询 2022年8月25日，五洲新春(603667.SH)在《关于请做好浙江五洲新春集团股份有限公司非公开发行股票发审委会议准备工作的函》的回复报告中回答了中国证监会的问询。 问题1、关于收购 2021年4月，公司向关联方浙江恒鹰动力科技股份有限公司收购浙江恒进动力科技有限公司100%的股权，收购价格为9,300万元，其2020年10月成立后未开展实体经营，主要资产为4项建筑物及1项土地使用权。请发行人说明： （1）浙江恒进动力科技有限公司主要资产的取得方式，发行人通过收购该公司股权间接取得上述资产的商业合理性及相关交易的税务合规性； 请保荐机构、申请人律师及申报会计师说明核查依据、方法及过程，并发表明确核查意见。 回复： 一、浙江恒进动力科技有限公司主要资产的取得方式，发行人通过收购该公司股权间接取得上述资产的商业合理性及相关交易的税务合规性 （一）浙江恒进动力科技有限公司主要资产的取得方式 恒进动力主要资产为土地、厂房。恒进动力为恒鹰动力的全资子公司，恒鹰动力通过出让方式取得土地使用权，通过自建方式取得房屋及建筑物；2020年12月，恒鹰动力将上述资产作为股权出资方式注入恒进动力。 （二）发行人通过收购该公司股权间接取得上述资产的商业合理性及相关交易的税务合规性 1、商业合理性 发行人为进一步拓展高端产品应用领域，为新应用领域产品项目的规模化生产提前布局产能，计划取得恒进动力的土地、厂房，作为发行人未来高端产品新建项目或扩建项目的储备用地和厂房。发行人采用收购恒进动力股权而非收购资产的方式主要原因是根据《新昌县人民政府办公室关于进一步提升工业项目用地效率的实施意见》第13条规定：“规范工业用地分割转让管理。……工业用地分割后不得随意转让，确需转让的须经所在乡镇（街道）、园区（开发区）审核，并报县政府同意”。资产转让方式存在一定的审核成本和审核周期，而收购股权方式不存在上述问题。因此，发行人通过收购恒进动力股权间接取得相关资产具有商业合理性。2、税务合规性 2021年4月，恒鹰动力将其持有的恒进动力100%股权以收购价格9,300万元转让予发行人，税务合规性具体分析如下： （1）土地增值税、契税方面 发行人收购恒进动力100%股权，恒进动力的房屋建筑物和土地所有权未发生变更，根据《中华人民共和国土地增值税法》《中华人民共和国契税法》及上述法律暂行条例规定，上述情形不属于土地增值税、契税的征税范围，无需缴纳土地增值税、契税。 （2）企业所得税方面 根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，企业转让股权所取得的收入应作为企业的收入纳入收入总额，并计算应纳税所得额，无需在股权转让时单独缴税，而恒进动力原股东恒鹰动力在2021年企业所得税汇算清缴时已完成股权转让所得的申报并缴纳相应的所得税。 （3）恒鹰动力为卖方、发行人为买方，主要税种的纳税义务人为恒进动力原股东恒鹰动力，而非发行人。 （4）发行人已取得了国家税务总局新昌县税务局开具的《证明》，浙江五洲新春集团股份有限公司及浙江恒进动力科技有限公司自2019年1月1日起至2022年8月18日，依法按时申报并缴纳各项应纳税款，不存在因违反税收法规而受到行政处罚的情形。 综上所述，发行人在收购恒进动力股权时不存在税务违规行为。 （六）又见以股权转让的名义转让房产，这次税务局会出手吗？10月16日，北京旋极信息技术股份有限公司（股票代码：300324）发布《关于全资子公司购买北京泰豪智能科技有限公司100%股权的公告》。相关重要内容摘录如下：董事会同意公司全资子公司泰豪智能以自筹资金83,490.00万元向泰豪集团、汇金茗枫、国华安邦购买智能科技100%股权。泰豪智能最终意向为购买智能科技所持有的房产及土地，在购买日之前，智能科技已将剥离除房产和土地以外的其他资产和负债，保留与房产和土地相关的债权和债务。本次交易不构成关联交易，不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组，不需要经过有关部门批准，本议案尚需提交股东大会审议。本次交易标的为北京泰豪智能科技有限公司 100%股权。最终意向为购买智能科技所持有的房产及土地。经评估，截至评估基准日 2019 年 09 月 30 日，该公司纳入评估范围的总资产账面价值为 44,443.61 万元，评估值 104,730.38 万元，增值 60,286.77 万元，增值率为 135.65% ；负债账面价值 21,234.25 万元，评估值 21,234.25 万元，无增减值变化；净资产账面值 23,209.36 万元，评估值 83,496.13 万元，增值 60,286.77万元，增值率 259.75%。
截至本公告披露日，智能科技与自有房屋、土地经营无关的债权和债务已全部剥离；智能科技与其自有房屋、土地经营无关的业务均已终止；智能科技已将其全部与其自有房屋、土地无关的存货售出；智能科技已将其持有的控股公司、参股公司全部股权转让，智能科技不存在任何对外投资，未设立分公司、办事处，也不名义或实际地持有任何企业法人的股权或权益。智能科技与北京泰豪科技集团有限公司签订《资产和负债转让协议书》，双方约定，智能科技将负债总计为人民币 7,625,568.61 元转让给北京泰豪科技集团有限公司，并向北京泰豪科技集团有限公司支付负债所对应的款项，原由智能科技承担的一切债务均由北京泰豪科技集团有限公司承担，如发生债务方对智能科技的诉讼、投诉或其他要求，发生的所有损失都由北京泰豪科技集团有限公司承担，对智能科技无追索权，由双方共同将债权转移的事实通知相关债务人。智能科技与泰豪集团、泰豪智能签订《债权转让协议书》，三方约定，智能科技将其对泰豪集团的债权转让给泰豪智能，泰豪集团直接将应付款项支付给智能工程，无需再向智能科技支付应付款项。与智能科技自有房屋、土地经营无关的人员，智能科技已经以令该等人员满意的形式与其解除劳动合同，且该过程中不存在争议。与智能科技自有房屋、土地经营无关的人员，智能科技已经以令该等人员满意的形式与其解除劳动合同，且该过程中不存在争议。智能科技与原股东于 2019 年 10 月 14 日签订了《股权转让协议》，具体内容如下：上述转让方（一）至转让方（三）以下合称“转让方”。转让方和受让方单独称为“一方”，合称“各方”。本次交易中，受让方拟以现金购买转让方持有的智能科技合计 100%的股权。本次交易完成后，受让方将持有智能科技 100%的股权，为智能科技的唯一股东。各方确认，本次交易的交易价格以经具有证券、期货从业资格的资产评估机构出具的《资产评估报告》记载的评估值为依据，经交易各方协商后确定为捌亿叁仟肆佰玖拾万元人民币（RMB834,900,000.00）。各方一致同意，在下列先决条件全部满足或被受让方书面豁免之前，受让方没有义务向转让方支付股权转让价款并完成交割：(1) 本协议项下股权转让已经获得智能科技董事会的批准，且转让方中的各方已经按照受让方要求的格式与内容签署同意本次股权转让并放弃对于其他转让方转让的智能科技股权享有的优先购买权的书面文件；(2) 转让方委派的全部智能科技董事已经向智能科技递交辞呈； (3) 智能科技已将其持有的控股公司/参股公司全部股权转让给本协议以外的其他方，智能科技不存在任何对外投资，未设立分公司、办事处，也不名义或实际地持有任何企业法人的股权或权益；(4) 智能科技已将其全部与其自有房屋/土地（其清单如本协议附件二所列，本协议以内下同）无关的存货售出；(5) 智能科技与其自有房屋/土地经营无关的业务均已终止；(6) 与自有房屋/土地经营无关的人员，智能科技已经以令该等人员满意的形式与其解除劳动合同，且该过程中不存在争议；(7) 智能科技与自有房屋/土地经营无关的债权和债务已全部剥离；(8) 就本协议项下股权转让，智能科技的贷款银行已出具同意函；(9) 自基准日至实际付款日，智能科技主营业务的经营、财务、管理层均保持稳定且法律及行业状况未发生重大不利变化。智能工程有权利但无义务在任何时候豁免上述先决条件中的一项或多项，并决定在豁免（如有）后支付股权转让价款的部分或全部。（七）拟挂牌公司以房地产增资后转让股权，税务合规风险被股转公司问询 浙江杭化科技股份有限公司在挂牌申请文件的第一次反馈意见的回复中，披露了2021年以转让股权形式转让房地产的税收筹划。关于出售子公司。公司于2021年出售子公司杭化启辰新材料科技（德清）有限公司产生投资收益1,311.68万元。公转书披露子公司无实际经营业务。2021年11月以老厂区土地使用权、厂房对杭化启辰增资后又于12月将其转让给彭涛、浙江钰欣资产管理有限公司。转让前后法定代表人未变更。请公司补充说明：（1）前述增资、转让行为的具体原因及合理性，是否存在税务合规风险；（2）法定代表人未发生变更的原因及合理性，子公司股权受让方彭涛、浙江钰欣资产管理有限公司是否存在关联关系，股权转让是否真实、是否存在代持，股权转让定价依据及价格是否公允；（3）在“十三、公司控股子公司或纳入合并报表的其他企业的基本情况”部分补充披露杭化启辰最近两年及一期的主要财务数据。请主办券商、会计师、律师补充核查上述事项并发表意见。一、前述增资、转让行为的具体原因及合理性，是否存在税务合规风险 报告期内，杭化启辰的增资及股权转让均系公司为盘活老厂区建设用地使用权、厂房所有权而作出的筹划，具体分析如下： （一）杭化启辰的历史沿革情况 杭化启辰的历史沿革简况如下： 2021年10月，公司于德清县全资设立全资子公司杭化启辰，注册资本为20 万元，出资方式为货币出资。 2021年11月，公司以老厂区的建设用地使用权、厂房所有权对杭化启辰增资1,898 万元，增资后杭化启辰注册资本为1,918 万元。 2021年12月，公司将持有的杭化启辰98.00%股权和2%股权分别作价1,879.64万元和38.36万元，转让给彭涛和浙江钰欣资产管理有限公司。截至2021 年12月31日，该股权转让交易已经完成并完成工商变更登记。 （二）相关税收缴纳情况 2021年11月，公司将老厂区土地及厂房以增资方式注入杭化启辰。2021年12月，公司将杭化启辰合计100%股权转让给彭涛和浙江钰欣资产管理有限公司。 公司将土地及厂房先以增资方式注入子公司再将子公司股权出售给第三方的行为，系基于盘活老厂区房地产的统一筹划。本次增资及出售所涉及的税务情况如下： （1）土地增值税 增资阶段：根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部税务总局公告 2021 年第 21 号）第四条规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税，本公告执行期限为 2021 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日。公司以房地产作价增资杭化启辰适用上述规定，暂不征收土地增值税。 股权转让阶段：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”公司将杭化启辰股权转让给彭涛、浙江钰欣资产管理有限公司的股权转让行为不属于“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人”，不属于以上应税范围。 可参考的 IPO案例包括广东百合医疗科技股份有限公司科创板 IPO 第一轮审核问询函的回复、成都秦川物联网科技股份有限公司（股票代码：688528，证券简称：秦川物联）科创板 IPO 第四轮审核问询函的回复及 2022 年 8 月 25日五洲新春(股票代码：603667)在《关于请做好浙江五洲新春集团股份有限公司非公开发行股票发审委会议准备工作的函》中回复内容。 参考以上现实案例，在增资阶段及股权转让阶段公司未缴纳土地增值税，符合以上法规的规定，但因为公司将杭化启辰股权转让股权时间同对杭化启辰增资的时间较为接近，存在需要补缴税款的风险。截至本回复出具之日，公司尚未收到税务部门要求补缴税款的通知。 六、 股权转让名义转让房地产的司法案例 实践中，经常会碰到当事人的目的是收购公司房地产，为了转嫁税负、规避房地产转让限制等情况，而选择股权转让方式来实现收购公司房地产的目的，是否涉嫌以合法形式掩盖非法目的(即所谓“名为股权转让实为房地产转让”)，人民法院能否依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项的规定认定该股权转让合同无效，甚至认定构成犯罪，一直存在较大争议。但从2016年开始最高人民法院认为当事人通过民事行为实现另一后果本身，并不构成“非法目的”，名为股权转让实为房地产转让合法有效。（一）刘步书、石艳春等与新疆盈科投资集团有限公司股权转让纠纷申诉、申请民事判决书(最高人民法院(2015)民再字第2号) 最高人民法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项规定“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效，重点在于规制被掩盖的违法行为，而当事人通过民事行为实现另一后果本身，并不构成该项规定中的“非法目的”，对于上述行为的法律后果，应就各方当事人所表现出来的真实意思表示及相应客观行为作出认定。股权受让方为控制和支配公司所有的建设用地使用权和占有的土地，依据《股权转让协议》受让涉案股权、行使股东权利，并控制目标公司的房地产，与目标公司在股权转让方的控制下与股权受让方签订、履行《房地产转让协议》以转让土地使用权的行为并无不同，也不违反法律规定。人民法院不得以此为由认定股权转让行为因缺乏真实意思表示而无效。此外，股权转让行为和房地产交易行为应分别课以不同的税收，对当事人需如何缴纳税款亦应由税务部门根据实际发生的行为作出相应认定，人民法院不能仅以二者课税标准存在不同而认定各方存在偷逃税收的合意并进而认定合同无效。 （二）付学玲、沙沫迪等与周盈岐、营口恒岐房地产开发有限公司等股权转让纠纷二审民事判决书(最高人民法院(2016)最高法民终222号) 最高人民法院认为，该《公司股权转让合同书》存在以股权转让为名收购公司土地的性质，且周盈岐因此合同的签订及履行而被另案刑事裁定【(2015)营刑二终字第00219号刑事裁定书】认定构成非法倒卖土地使用权罪，但对此本院认为，无论是否构成刑事犯罪，该合同效力亦不必然归于无效。本案中业已查明，沙建武欲通过控制恒岐公司的方式开发使用涉案土地，此行为属于商事交易中投资者对目标公司的投资行为，是基于股权转让而就相应的权利义务以及履行的方法进行的约定，既不改变目标公司本身亦未变动涉案土地使用权之主体，故不应纳入土地管理法律法规的审查范畴，而应依据《中华人民共和国公司法》中有关股权转让的规定对该协议进行审查。在无效力性强制性规范对上述条款中的合同义务予以禁止的前提下，上述有关条款合法有效。 从上面国家税务总局的个案批复和各地地方税务局的通知答复看，有的认为要征、有的认为不征，征可以找到征的依据，不征可以找到不征的依据，税务部门自由裁量权被人为放大，存在政策的不清晰，不确定性，给人一个“乱”字的感觉。但税道至简认为以股权转让名义转让房地产不应征收土地增值税。主要理由如下：（一）从征税对象分析。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。” 而股权转让行为是目标公司股东之间的交易，目标公司的房地产所有权还是属于目标公司，并没有发生房地产变更行为，房地产是依附于目标公司存在，而不是依附于目标公司股东存在，因此，股东之间的股权转让行为转让方应按财产转让所得缴纳企业（个人）所得税，其不属于“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人”，股权转让按税收法定原则不属于土地增税征税对象。
（二）从批复时间分析。国家税务总局的3个个案批复：国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号，批复时间为2000年至2011年期间，当时税务机关主要以组织收入为中心，当时规范执法、税收法定的意识没有像现在这样高，一般各地税务机关都会自行制定一些内部执行和掌握的从严口径，税收法治也是一个渐进的过程，税收政策有个不断完善的过程。用现在的标准去衡量当时的政策，显然已经到了废止和修改相关政策的时候了。 根据从2010年7月1日起施行的《税收规范性文件制定管理办法》（国家税务总局令第20号）（该20号令已被41令替代，41号令被50号令修改，50号令被53号令修改）第七条第二款规定：“上级税务机关针对下级税务机关有关特定税务行政相对人的特定事项如何适用税收法律、法规、规章或税收规范性文件所做的批复，需要抄送本辖区的，应当按照本办法规定的制定规则和制定程序制定税收规范性文件，并使用税收规范性文件的名称。” 因此，3个个案批复不具有普遍适用性，各地税务机关不能将其作为普遍适用的规范性文件，而扩大其适用对象和范围。（三）从税收法定分析。2003年党的十五大把依法治国确定为治国的基本方略，而依法治税是依法治国的重要组成部分。税收法定原则是依法治税的基本原则，作为税务机关必须依法征税。从法理上说，对公权而言法无授权不为可，对私权而言法无禁止即自由。这是依法治税的根本要求。 根据《国务院关于印发全面推进依法行政实施纲要的通知》（国发[2004]10号）的规定：“行政机关实施行政管理，应当依照法律、法规、规章的规定进行；没有法律、法规、规章的规定，行政机关不得作出影响公民、法人和其他组织合法权益或者增加公民、法人和其他组织义务的决定。” 2013年党的十八届三中全会决定提出了一项重要改革任务，即“落实税收法定原则”，2015年3月党中央审议通过《贯彻落实税收法定原则的实施意见》，实施意见明确，开征新税的，应当通过全国人大及其常委会制定相应的税收法律，同时对现行15个税收条例修改上升为法律或者废止的时间作出了安排。2021年8月11日中共中央 国务院印发《法治政府建设实施纲要（2021-2025年）》，提出“坚持法定职责必须为、法无授权不可为。打造稳定公平透明、可预期的法治化营商环境。行政机关内部会议纪要不得作为行政执法依据”。根据国家税务总局关于修改《税务收规范性文件制定管理办法》的决定（国家税务总局令第53号）第六条第二款规定：“各级税务机关的内设机构、派出机构和临时性机构，不得以自己的名义制定税务规范性文件。”第十二条规定：“税务规范性文件由制定机关负责解释。制定机关不得将税务规范性文件的解释权授予本级机关的内设机构或者下级税务机关。”第十三条规定：“税务规范性文件不得溯及既往，但是为了更好地保护税务行政相对人权利和利益而作出的特别规定除外。”第二十八条规定：“税务规范性文件应当以公告形式发布；未以公告形式发布的，不得作为税务机关执法依据。” 因此，各地税务机关不能将总局的3个个案批复当作可以普遍适用的规范性文件来执行，其违反国家税务总局关于修改《税务收规范性文件制定管理办法》的决定（国家税务总局令第53号）第二十八条的规定。其实质是减损纳税人的权益或者增加其义务，这是明显违法税收法定原则的。
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