《民法典》涉及不动产继承物权变动的有两个条文。其第230条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。其第232条规定，处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的,未经登记，不发生物权效力。根据理论界研究，不动产继承物权变动可以分为两个阶段。
第一阶段是因为被继承人死亡这一事件导致的，属于非基于法律行为的物权变动，作为遗产的不动产由被继承人所有移转至继承人共有。这就是第230条规定的意旨。这也符合继承法上“当然继承”的原则，即被继承人死亡立即发生继承效力，共同继承人团体自继承开始就取得遗产。如果不这样，而是要求继承人办理不动产登记后才能取得物权，因为办理登记是需要时间的，必然产生丧失物权与取得物权的时间差，导致一定时间的“无主物”状态。此时，遗产继承人应当是一个具有过渡性、概括的共同体，共同体成员首先取决于法律的规定，也就是法定的继承人。《民法典》继承编规定，继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。作为遗产的不动产从继承人共同体转移到具体的继承人名下，必须经过遗产分割。
第二阶段的物权变动发生在继承人之间，依据遗嘱或者依据法律规定对遗产进行具体分配，使其从共同体成员共有状态变到各继承人或受遗赠人所有的状态。根据继承法律规定，遗产继承必须经过遗产分割处理。遗产的分割是个复杂的过程，经过分割，遗产的权属可能出现多种情形。比如，由遗赠扶养协议中的扶养人取得；缴纳税款或偿还债务，由国家或债权人取得；分给了缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人；部分继承人或受遗赠人放弃或丧失继承权；由遗嘱继承人或受遗赠人取得；由继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人取得；为胎儿保留必要的遗产份额；依法由法定继承人分得相应份额；无人继承又无人受遗赠的遗产，依法由国家或集体所有制组织取得等。遗产分割管理工作，《民法典》规定由遗产管理人来实施。通过遗产管理人，对作为遗产的不动产进行处理和登记，各权利人各得其所，从而完成不动产继承的最终物权变动。
至于根据“非经登记不得处分”规定，是否必须要先办理继承登记，然后才能通过移转登记来实现该不动产的二次物权变动？或者要不要先办理至遗产管理人名下，然后再从遗产管理人转移至具体的继承人或受遗赠人名下？对此，有意见认为，该继承登记在性质上属于宣示登记，不同于设权登记，并无创设物权的效力，只在于宣示已经发生的物权变动。继承登记中的登记人随着共有物分割时的转移登记很快要从登记簿上消失，为了避免烦琐的登记手续，应当允许省略登记。也有意见认为，继承人共同体向继承人、受遗赠人交付遗产或者办理转移遗产登记，并不是处分行为，而只是履行义务，无须先为自己办理登记。
第一，明确不动产继承登记申请主体。根据不动产继承物权变动原理，不动产继承登记原则上应由全体法定继承人作为登记申请人。按照法定继承的顺位规则，首先由第一顺序继承人到场，没有第一顺序继承人的，应由第二顺序继承人到场。如果是遗嘱继承，遗嘱的确认和遗产的处理同样需要全体继承人到场。如果涉及遗赠，《民法典》确认遗赠属于法律行为而非事实行为，遗赠不动产发生债权效力而非物权效力。我国台湾地区《土地登记规则》第123条规定，“受遗赠人申办遗赠之土地所有权移转登记，应由继承人先办继承登记后，由继承人会同受遗赠人申请之；如遗嘱另指定有遗嘱执行人时，应于办毕遗嘱执行人及继承登记后，由遗嘱执行人会同受遗赠人申请之。前项情形，于继承人因故不能管理遗产亦无遗嘱执行人时，应于办毕遗产清理人及继承登记后，由遗产清理人会同受遗赠人申请之”。由于可能涉税，也考虑简化登记，目前实践没有采取办理两次转移登记的做法。因此，涉及遗赠的，应由全体继承人和受遗赠人提出登记申请。
第二，长短结合加强不动产继承登记审查力量。不动产继承往往涉及众多法律主体和复杂法律关系，该业务难办理，主要难在登记要件材料获取难、全体继承人到场难、遗嘱材料审核难等方面。按照以往多年的实践，对于公证机构已经出具继承权公证书或者法院已经作出继承权生效法律文书的，登记机构一般直接依据其办理。因为公证机构和法院已经根据法律规定的标准，对继承人和继承法律关系作了审查，对继承权归属提出了具有法律效力的明确意见，可以替代登记机构的审核，而直接予以登记。有些地方也采取政府购买服务的方式，更好发挥公证机构的作用。但长远看，要注意处理好“输血”和“造血”的关系，通过与相关机构合作提升专业水平，同时加强体制机制创新，注重培养登记队伍，把办好不动产继承登记放在依靠自身力量的基点上。
第三，发挥好遗产管理人的作用。遗产管理人主导遗产处理，是遗产分割的关键。只有通过遗产分割，明确了具体的权利主体和权利范围，继承不动产才能顺利登记下去。《民法典》规定了确定遗产管理人的方式和顺序，分别是遗嘱指定、继承人推选、全体继承人共同担任、民政部门或者村委会担任、有争议的由人民法院指定。与多数国家为遗产管理人设置统一证书作为权利外观等不同（如德国的遗嘱执行人证书、美国的遗嘱执行令、英国的遗嘱检验委任书），我国并未规定遗产管理人的权利证书，遗产管理人可能会因为缺乏权利外观而增加履职难度，包括在登记活动中如何主张身份。因此，对于法院指定以及民政部门、村民委员会担任等较为明确的方式确定的遗产管理人申请继承登记的，可以直接受理；对于其他方式，仍应由全体继承人到场确认遗产管理人身份，然后可以由遗产管理人协助办理登记事务。为了应对人口老龄化可能带来的不动产继承登记业务激增状况，应积极培育专业的机构化的遗产管理人，推动继承不动产分割明确、权属清晰、顺畅登记。
