购买二手房时如何确保产权、资金安全？

#315全民季#购买二手房时如何确保产权、资金安全

在购买二手房过程中有时会出现支付了购房款却拿不到房、已经入住却无法办理房屋产权变更登记等情形，严重地影响了购房者的产权和资金安全，那么如何防止或避免上述情况发生呢？笔者从以下三个方面进行了梳理，希望能够给二手房购房者以参考。

一、购房前，要做好产权审查。

主要从以下几方面审查房屋是否存在的权利负担：

1.房屋是否存在按份共有或共同共有人，确定出卖人是否有权处分；

2.房屋是否为第三人设立了抵押权；

3.房屋是否存在异议登记、预告登记等权属争议；

4.房屋出卖人是否正作为被告涉诉，其名下房屋已经被诉讼保全或存在被诉讼保全的风险；

5.房屋是否存在因离婚或其他原因被分割的法律文书或者被政府征收决定。

（1-3可以去房屋登记管理部门查询）

二、购房中，要确保资金安全。

最优的方案就是支付购房款同时办理过户登记手续完成产权转让，如果做不到，可以采取以下方式保证资金安全：

1.向房屋登记机构申请预告登记；

2.要求中介公司或出卖人提供担保；

3.向银行申请资金监管。

三、购房后，要理性依法维权。

1.发现转让人无处份权，但受让人满足相应条件，可依法善意取得房屋所有权；

2.出卖人构成违约，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任；

3.签订房屋买卖合同后发现房屋上被设立了抵押权，买卖合同合法有效，买受人可以通知抵押权人，由抵押权人请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；

4.签订房屋买卖合同后发现抵押权人与抵押人协议以该房屋（抵押财产）折价或者以拍卖、变卖该房屋（抵押财产）所得的价款优先受偿，买受人可以请求人民法院撤销该协议；

5.签订房屋买卖合同后发现存在承租人，且租赁合同成立在先，因还不是真正的房屋所有权人，不能直接向承租人主张权利，应及时要求出卖人办理房屋过户登记手续；

6.签订房屋买卖合同并办理房屋登记手续后，发现存在承租人，且租赁合同成立在先，适用“买卖不破租赁”原则，租赁合同的效力不受影响。租赁期限届满前不能要求承租人搬离，但可向承租人收取自办理房屋过户登记手续之日起的房屋租金。另可与承租人协商解决；

7.签订房屋买卖合同后，承租人向出卖人主张行使优先购买权，如果买受人是房屋按份共有人或者是出卖人近亲属，可以对抗承租人优先购买权的行使。如果出租人履行通知义务后承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。如果出卖人将房屋卖给了承租人并办理了房屋过户登记手续，买受人可以依据合法有效的房屋买卖合同向出卖人主张违约责任；

8.签订房屋买卖合同并办理房屋登记手续后，承租人主张行使优先购买权，买受人已经继受取得房屋所有权，可告知承租人请求出租人承担赔偿责任；

9.签订房屋买卖合同尚未办理房屋登记手续，出卖人又将房屋出租给第三人，因没有发生物权转移，房屋所有权人还是出卖人。出卖人可以对房屋进行再次处分，与承租人签订的租赁合同有效。可由出卖人择一决定，并承担因对另一方履行不能的违约责任；

10.一房数卖：在未办理房屋所有权变更登记前，数份房屋买卖合同均合法有效，任何买受人无权以其他买受人知悉出卖人已将房屋出卖给自己为由主张其他买受人与出卖人的房屋买卖合同无效，任何买受人无权主张其他买受人与出卖人的房屋买卖合同无效；在出卖人与其中一买受人办理完房屋所有权变更登记后，其他买受人无权不可以请求出卖人继续履行房屋过户登记手续，法律上已经不能履行。其他买受人可以依据合法有效的房屋买卖合同追究出卖人的违约责任，因为出卖人有违约行为，不存在不可抗力的免责事由。

11.签订房屋买卖合同并办理房屋登记手续后，房屋被人民法院执行，可以向执行法院提出对执行标的书面异议。异议被法院裁定驳回，对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

12.购房过程中房屋毁损、灭失，除双方当事人另有约定外，房屋毁损、灭失的风险，在房屋交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。因买受人的原因致使房屋未按照约定的期限交付的，自违反约定时起由买受人承担。

（附：各情形所涉及的相关法律依据）

一、做好产权审查

《民法典》

第二百一十六条　不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 不动产登记簿由登记机构管理。

第二百一十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第二百一十八条　权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。

房屋上可能存在的权利负担

1.按份共有或共同共有。

《民法典》

第二百九十八条　按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

第二百九十九条　共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

第三百零一条　处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

2.设立了抵押权。

《民法典》

第三百八十七条　债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。

第三百八十八条　设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。

第三百九十四条　为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

第三百九十五条　债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）海域使用权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第四百零二条　以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

3.房屋权属存在争议。

《民法典》

第二百二十条　权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第二百二十一条　当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

4.出卖人作为被告涉诉，其名下房屋存在被诉讼保全的风险。

《民事诉讼法》

第一百零三条　人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。

第一百零四条　利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。

第一百零六条　财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人。

5.存在因离婚或其他原因分割共有不动产法律文书或者征收决定。

《民法典》

第二百二十九条　因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）

第七条 人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。

二、确保资金安全

在房屋买卖进行过程中，最优的方案就是支付购房款同时办理过户登记手续完成产权转让。

1.预告登记。

《民法典》

第二百二十一条　当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

2.中介或保证人提供担保

《民法典》

第六百八十一条　保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。

第六百八十四条　保证合同的内容一般包括被保证的主债权的种类、数额，债务人履行债务的期限，保证的方式、范围和期间等条款。 　　

第六百八十五条　保证合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权债务合同中的保证条款。 第三人单方以书面形式向债权人作出保证，债权人接收且未提出异议的，保证合同成立。

3.银行资金监管

申请资金监管流程：

开设结算账户（买卖双方协商确定监管银行，经银行同意，分别在该银行开设个人银行结算账户）→

申请资金监管（买卖双方持身份证、房产证和购房合同等资料到选定银行的资金监管窗口申请交易资金监管）→

签订监管协议（经申请资金监银行核验材料，符合条件的，交易双方和银行签订交易资金监管协议）→

首付款存入监管账户（买方按照双方约定，将除定金以外的购房首付款存入监管账户，银行开具交易资金监管首付款收款凭证）→

尾款存入监管账户（买方按照双方约定，在房屋过户前将尾款存入监管账户，银行开具交易资金监管尾款收款凭证）→

办理产权过户（买卖双方到房屋所在地的不动产登记中心办理房屋过户登记手续）→

监管账户解冻（买方拿到所购买房屋房产证后，按照约定通知监管银行解冻资金监管账户，卖方可以自由支配账户内首付款和尾款）

三、理性依法维权

1.转让人无处份权。

《民法典》

第三百一十一条　（善意取得）无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。 当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）

第十四条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

第十五条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

第十七条 民法典第三百一十一条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

第十八条 民法典第三百一十一条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

2.出卖人构成违约。

《民法典》

第五百九十七条　因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

3.签订房屋买卖合同后发现房屋上被设立了抵押权。

《民法典》

第四百零六条　抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。 抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

4.存在优先受偿协议。

《民法典》

第四百一十条　债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

5-9.存在承租人（买卖不破租赁和承租人优先购买权） 。

《民法典》

第七百二十五条　租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 　　

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

第十四条　租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

《民法典》

第五百五十五条　当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。

第五百五十六条　合同的权利和义务一并转让的，适用债权转让、债务转移的有关规定。

第七百二十六条　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 　　

第七百二十八条　出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

10.一房数卖。

《民法典》

第三节　民事法律行为的效力

第一百四十三条　具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第五百六十三条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第八章　违约责任

第五百七十七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 　　

第五百七十八条　当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。 　　

第五百八十条　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未请求履行。 有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

第五百八十三条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 　　

第五百八十四条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 　　

第五百八十五条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第五百九十条　当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

11.房屋被执行（案外人异议、案外人异议之诉）。

《民事诉讼法》

第二百三十一条　发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。

第二百三十四条　执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释

第十四条　案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条（现行民事诉讼法第二百三十四条）的规定，向执行法院提出异议。

第十五条　案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分。 案外人向人民法院提供充分、有效的担保请求解除对异议标的的查封、扣押、冻结的，人民法院可以准许；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。 因案外人提供担保解除查封、扣押、冻结有错误，致使该标的无法执行的，人民法院可以直接执行担保财产；申请执行人提供担保请求继续执行有错误，给对方造成损失的，应当予以赔偿。

第十六条　案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分。申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，人民法院可以准许。 案外人请求解除查封、扣押、冻结或者申请执行人请求继续执行有错误，给对方造成损失的，应当予以赔偿。

12.购房过程中房屋毁损、灭失。

《民法典》

第六百零四条　标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 　　

第六百零五条　因买受人的原因致使标的物未按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定时起承担标的物毁损、灭失的风险。