【原】2022年重庆第2次土拍重点地块分析：北碚蔡家曹家湾地块

2022年重庆中心城区第2批次集中土拍，总共12宗土地，将于7月6日公告到期出让。

今天我们来分析蔡家曹家湾地块，我们先来看看地块基本情况。

该地块总占地240亩，容积率1.9，总建筑面积30.95万方，其中商业商务各约3万方，商业商务合计占比约20%，并没有看到有自持要求。

该地块的起拍楼面价为4977元/㎡，最高溢价率15%，也就是说，这块地达到最高限价也就5723元/㎡，也算比较低了。

在我看来，这块地或许是蔡家目前能够拿出来的地段位置最好的地块了。

该地块西侧紧邻曹家湾站，再往西是中南玖宸及其商业橙光里，南侧是中南的大有境，东侧是万科观承及朝阳小学金兴校区，北面金兴大道对面是佳兆业江山和鸣。

值得一提的是，佳兆业江山和鸣的楼面价高达10682元/㎡，溢价率55.97%。

不过，本次出让地块包含20%的商业，和佳兆业纯住宅地块的地价没可比性。现在的市场行情，和去年首次土拍早已是冰火两重天。

在曹家湾轨道站规划的几宗商业地块里，中南曾经拿下了两块，对应的是销售型商业街橙光里和自持的购物中心大有境。

我们来看看中南两次拿地的情况。

中南2018年首次所拿地块，总建筑面积30.14万方，容积率2.64，其中商业商务约9.5万方，占比约32%。中南击败了朗诗、金科+卓越、万科、华宇、保利，以5309元/㎡，溢价率26.41%摘得。

这块地的商业商务目前呈现的是3栋商务楼和橙光里商业街（约3.9万方），上个月中旬橙光里商业街已经开街了。

2019年，中南联手天府集团和大唐，以5904元/㎡的挂牌价再次在曹家湾拿下一宗地。这块地总建筑面积约25万方，1.5容积率，其中纯商业4.77万方，占比约19%。

这块地的商业呈现的是中南自持的大有境购物中心（含地下约7万方），目前还在建设中，尚未开业的。

对比中南的两块地的地价，此次曹家湾的地块看起来还是更香一些。而且，大家都知道，中南首次拿地的时候，曹家湾周边是何等荒凉，那时候拿地做商业属于拓荒。

而现在曹家湾周边已经非常成熟了，橙光里开业了，周边入住的小区也很多了，现在拿地做商业算是坐享其成了。所以，对比起来，此次地块的起拍价更显得非常良心了。

这次的地块，到底会引进谁呢？

很多人猜测是龙湖。不过我认为龙湖的可能性不大，龙湖在蔡家地铁站已经有蔡家天街了，而且今年收购了乐陶L19-3地块，蔡家天街规模已经达到13万，接近北城天街的规模了，我想龙湖已然没必要再去曹家湾做商业。

从控规图我们可以看到，曹家湾地铁站规划有7个商业小地块，此次出让后，未来都还有4个小商业地块。所以，曹家湾的商业项目应该属于北碚区招商引资的重点之一，这就应该会有一些蛛丝马迹。

我们查看了北碚区关于蔡家智慧新城发展“十四五”规划的通知，涉及商业综合体在谈的开发商是中骏和新城控股。我认为这有较大可能是曹家湾地块的下家。

中南、中骏、新城三者曾在西永合作打造过西著七里，算是有过合作基础。中南情况很糟，短期恐怕不会再拿地。但不知道中骏和新城两家是否还有再合作拿地的意愿。

因为这块地商业规模3万方太小，也不需要自持，不适合新城吾悦广场，新城的财务状况可能也没那么乐观。所以我觉得新城单独来拿的可能性不大。相对来说，我比较看好中骏拿下该地，或者联合新城一起拿下该地。

2020年6月中骏集团重庆公司升级成为中骏集团川渝区域公司，并在潼南落地中骏世界城。同时，中骏集团川渝区域公司提出了3年打造10座中骏世界城的未来规划。从近几年中骏的情况看，中骏比较偏爱TOD综合体。

不过，这块地商业规模太小，也不需要自持，所以即便是中骏拿下来，做中骏世界城的可能性不大，更可能是中骏的另一个商业系中骏广场，和中南橙光里的商业形态类似。

以上，仅属于个人瞎猜测，理由并不充分。还是等待7月6日揭晓答案。