民法典知识109——小区的停车位优先满足业主的需要

      小区内的车位、车库，事先规划建设的，由当事人通过出售、附赠或出租方式确定其所有权，占用业主共有的道路或者场地的，属于业主共有。可是，现实中，小区停车难问题，还是难以解决。

     无论其权属如何规定，小区的停车位应优先满足业主的需要。

    民法典》第276条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。

一、“满足业主的需要”的判断标准是什么呢？

因为，私家车越来越多，业主的需求不断增长，以什么作为其标准呢？根据最高人民法院《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第5条的规定，以设置配置比例的方式作为确定标准，即规划确定的建筑区划内用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。因为规划是由规划行政主管部门按照法律法规进行规划审批的，开发商按照一定比例进行了规划，就是合法的，因此，以“配置比例”作为满足业主需求“的标准比较合适。

二、如何认定建设单位已经履行了“首先满足业主的需要“？

  1、将车位、车库以出售、附赠、出租等方式处分给业主，而不是仅仅要求以出售方式。

  2、开发商不得将小区的车位、车库出售给业主之外的第三人。对于多余的车位，可以出租。

  3、业主合理的要求是由一定的限度的，业主获得车位，如果配置比例在1：1以内，业主获得一个车位，就已经得到合理满足。

  4、不能“只售不租“，强制销售。不买就不给车位。

  5、是满足全体业主的需要，而不是满足部分业主的需要。

三、实践中需要注意的问题

1、“应当首先满足业主的需要“是否属于强制性规定？

  从立法本意来看，“首先满足业主的需要“应当是强制性规定。否则，开发商就可以任意将车位、车库出租、出售给小区业主之外的第三方，或者将多个车位、车库出售、出租给某一部分业主。如果开发商违反了这一条款，业主可以请求宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系。

  2、主张权利的主体，必须是业主。非小区业主，无权主张车位、车库的优先权。

  3、开发商与业主签订的买买车位、车库的合同可否宣告无效？

  当业主合理的停测需求没有满足的情况下，对开发商与其他业主签订超过配置比例的买卖车位、车库的合同，可以宣告无效。

  4、开发商与业主签订的出租车位、车库的合同可否终止？

  同上，在业主合理停车需求没有满足的情况下，对超出配置比例的租赁车位、车库的合同，可以申请终止履行。