春季市场不错，有租客住的上市物业多起来，由此衍生出的问题也不少。好像加拿大各省没啥大差别，只要涉及到房东和租客，一不留神就触雷。媒体时有报道租霸让房东欲哭无泪的案例，最近还有房东上街游行维权的事儿，弄的买家考虑带租客的房时心有戚戚，房东想卖房前也因租客住在里边惴惴不安。今天从不同角度聊聊，有租客住在里边的物业是否值得买，买卖双方交易过程中该注意点儿什么。不构成法律建议。这个话题一说没完，几万字打不住，篇幅有限，我还爱啰嗦，哪儿到哪儿止吧。 这些年下来，我个人最大体会是，只要房东事先严格筛选，耐心等好租客出现，不苛责高质量申请，不放过任何隐患，基本可以最大程度无忧。事实上，80%的租客是好人，租霸不难识别。赚钱没有容易的，出租投资亦如是。 先说出售带租客的房子。相信经过媒体大量报道，业界高人，中西Paralegal 法律顾问各种讲座，房东们应该都知道：卖房不能作为结束租约，让租客搬走的理由。
双方签署无条件买卖合同，即房子卖定后，卖家可以提前60 天给租客发出搬家通知，前提是：1. 租约按月，或按周，而非绑定合同。比如您首次与租客签约，为期一年，起租半年内您想卖房，租客搬出时间不能以您发出通知时间算，而是要等到半年后租约最后一天。2.买家计划自己，配偶，直系亲属比如父母等入住，并签署相关文件。3.买家要求卖家提供 “ 空房交接 ”，交房前租客搬出。前两条必不可少。 上周看篇报道，说BC 省一位房东当初通知租客搬家，表格上提供的理由是其父母要入住，各种原因父母并未在既定日期内入住，最后是房东搬进去。其实这也算自住，本来无可厚非，但却因 “地产经纪在表格上圈错一处 ” ：父母入住，导致被已经搬出去的前租客抓到把柄，最后法庭判罚房东 $
5 万赔偿租客。 其它不说，房东驱逐租客，本该自己填表签字，或找法律顾问Paralegal 填更好，为啥要找地产经纪？专业的事儿让专业人士做，免费午餐最后更贵。 接回上边。买家自住，且买卖合同里有“空房交接 ”条件，房东要提前60 天，发 N12 给租客，并要给租客一个月租金作为补偿，或，找到另外一处租客接受的租住地方。 现实是，租客有各种理由不搬或者拖延，直到不得不出庭。如果买家也是投资出租，那租客更有权利不搬走。 也不是没其它办法。上周听 “多伦多地产局” 举办的律师顾问讲座，Paralegal有段总结印象深刻，说租客搬走，只有三种途径：1.租客主动走；2. 双方协商后租客同意走；3.
“ 房租委 ” 法庭裁决让租客走。
目前 “房租委 ” 听证至少排 7到 8 个月，判决后执行也要时间，租客若想战斗到底，时间就更没准儿。这三条里，房东能做文章的，基本只有第二条，与租客协商。 商量不成，房东可以给租客提供其它形式，更多是资金上的补偿，我们俗称的 “
Cash For Keys ” ，钱换钥匙。 站在卖家角度，我个人永远建议空房上市。如此不但可排除交接过程中租客可能引起的隐患，还可做售前Staging，办开房屋，买家随时看房，合同签订后随时验房等。 说到随时展示这一环，带租客卖的房子，售房展示特别麻烦。1.提前 24 小时预约，书面通知租客，写明理由，日期和具体时间； 2. 室内条件不利于展示。我这些年带买家看过很多有租客住的上市盘，室内杂乱，拥堵，个别房子甚至无法下脚，几乎看不到物业原貌。 3. 时间受限。通常合理看房时间早 9点到晚 7 点，现实中，租客经常会用各种理由拒绝，比如白天在家办公，晚上有娃早睡，周末朋友聚会等，一周没几个小时展示，经纪要不断沟通，书面来往频繁，耗时耗力常常无结果。当然如果通知给的合理合法，租客也不能不让看，但这就很大程度上阻挠了经纪看房。而且，看个房如此大费周折，买家必然担心租客难打交道，后续麻烦少不了，有些买家会干脆放弃。
如果只能带着租客卖，也不是不可以，市场火爆，房子地点和状态好，找到买家不是事儿。市场一般下，卖家可从价位上做出让步，让买家接管租客。买家虽然接过潜在的麻烦，但在房价上能得到实惠。而这也更说明，带租客卖，卖家或多或少会有损失。 小结：卖家售前尽量解决租客问题，提前通知，善意协商，钱换钥匙，无论如何，争取不带租客，空房上市。 从买家角度看。如果您自己住，且想尽快搬家，您可以在合同上要求 “ 空房交接 ” Vacant
Possession ，同时因 60 天通知要在合同生效后发出，交房日期须设定在两个月以后。 咱前边说过，即便有各种文件，包括您的自住声明，也未必能保证租客如期搬走，交接也许会有麻烦，您甚至最终无法入住自己选定的房，同时怕的是届时房市上行，您又错失买其它房的良机。 若您买房也为出租，那更没有正当理由让卖家替您驱逐租客，只有接受现租客，业主换了，但租客与原业主签订的合同条款继续执行。 我知道一位投资客人，买房时说自住，附加条件 “空房交接 ” ，要求前业主驱逐租客。租客交房前搬走，新买家收房一周后上市出租，几年过去一直无事。但这全凭运气，也许前租客找到好住处或者懒得理而已，不要效仿。万一前租客想找事儿，告上法庭房东必输无疑，且损失惨重。 站在买家立场，我的建议永远是：只要有可能，一定不买带租客的房，无论投资还是自住。自住，您无法判定前租客是否能在您接管后顺利搬走；投资，您不能按市场价涨租，除非是 2018 年后建造的房，但租客未必接受，且租客不是您亲自筛选，质量无法保证，后续相处难。 如果您喜欢的房子刚好有租客住在里边，前业主做不到空房交接，但您就这么倔强，非买不可，那么只能，必须，一定，在谈判中把握先机，争取在价位上取得平衡。 |
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