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这个世界上，最无趣的事，莫过于独孤求败，毕竟，无敌是多么的寂寞。 2023年的广州楼市，在单盘争霸上，早就大局已定：琶洲南TOD，单盘网签金额超80亿，年度销冠已无悬念。（来源：中指院） 更让人惊讶的是：市场有消息传出，项目有建面约325㎡的房源，网签突破16万/㎡。
截图自房产君与好友聊天 这意味着什么呢？ 仅仅1年时间，项目的优质房源就上扬了4—5万/㎡，按照建面约325㎡计算，业主身价上涨了约1500万。 这样的项目，难怪打败天下无敌手，也难怪每一次开售，都是排队争购。 琶洲南TOD，凭啥笑傲江湖？ 琶洲南TOD实拍 房产君觉得，离不开其独特的优势，比如地段、产品力和优质圈层等。 但琶洲南TOD，在广州就真的没有对手了吗？恐怕未必！ 一方面，其地段虽然优越，但与C位还有微距。 另一方面，则是产品迭代。 万博和樾府建面约200㎡以上的大户型够优秀了吧，琶洲南TOD迭代了它，而琶洲南TOD的户型，感觉很完美了吧，但又有产品迭代了它。 这个能在大平层上，迭代琶洲南TOD的，便是越秀|琶洲·樾，而越秀|琶洲·樾的迭代，也在刚刚所说的地段上。 越秀|琶洲·樾实拍 更重要的是，越秀|琶洲·樾与琶洲南TOD系出同门，琶洲南TOD会的，琶洲樾同样也会，而且由于晚一年推出，会融入更多思考和突破。 可以说，之前没有买到琶洲南TOD的，或者仍在等待升级版的，越秀|琶洲·樾就是他们的答案。 最近也有很多粉丝问这两个项目，并拿它们做对比。住天河北，有过几次置业经验的粉丝A君，就是一个。 01.硬实力交锋地段、景观等资源人有我优 有钱人买房，买的就是资源的不可复制性。 一般要考虑：地段是中心的中心，景观资源要优秀，如果增值前景更具想象力，那就锦上添花！
琶洲实拍 换言之，拼的已不是人无我有，而是人有我优。
地段：蓬勃开发vs繁华已呈现 琶洲南TOD为什么卖得贵，还卖得好？地段优势是绕不开的。 但其位置还不在C位。 我们摊开地图，整个琶洲分四部分，分别为西区、中区、东区和南区，琶洲南TOD位于南区，与琶洲西的电商总部区，隔了一条黄埔涌，这85米的水面，区隔出岛内和岛外。
琶洲南TOD区位示意图 岛外的琶洲南，近两年才进入密集开发阶段，城市界面和配套还有很大改善空间。 位于琶洲岛内的越秀|琶洲·樾，从出身血统来看，是力压琶洲南TOD一头的。 毕竟，越秀|琶洲·樾所在的琶洲岛西区，才是琶洲的“心脏”。这里高楼林立、总部企业扎堆，繁华璀璨已肉眼可见。 换言之，越秀|琶洲·樾是CBD妥妥的C位豪宅，近距离享受琶洲西区的核心配套。 用A君的话说，琶洲南TOD其实不算真琶洲，越秀|琶洲·樾才是真琶洲。 这就有点全球知名大平层的影子，像纽约中央公园中轴线上的豪宅One57、白金汉宫旁的海德公园1号，都实现了对核心资源的极致占有。 很多人可能不知道，其地段还有个加分buff。琶洲西区既是CBD核心，也是CTD（中央科创区）核心，在广州众多CBD中独享CBD+CTD模式。而CTD是全球城市进入科创时代的新产物，也是未来代表广州与世界对话的资本。 点评：在地段这轮博弈上，越秀|琶洲·樾占上风。
景观：北向观景vs双面琶洲 地段差异，又影响了景观资源。 两盘虽都以璀璨天际线和国际级滨碧水绿道、滨水公园为景观台，但区别在呈现方式上。 琶洲南TOD，北向望CBD天际线和滨水景观。
琶洲南TOD北望琶洲西区夜景 越秀|琶洲·樾，南向观滨水景观和滨水公园，北向看琶洲CBD天际线，拥有南北双面琶洲。
越秀|琶洲·樾南面滨水公园实拍
越秀|琶洲·樾北面看CBD天际线 这里房产君插一句，在珠江新城中轴线上，是没有宅地的。所以，没有任何一个项目，是一线南向江景，又兼顾一线CBD景观的。 越秀|琶洲·樾，首次实现了这一点。 点评：连珠城都要靠边，越秀|琶洲·樾的景观面，会更具收藏价值。
增值空间：陆续供应vs压轴宅地 虽说现在房子都在去金融属性，但有这层光环加持，资产价值必定会锦上添花。 而来到千万级豪宅这个段位，决定资产增值的关键因素是：珍稀度。 即，未来片区的新增供应情况。 关于琶洲的宅地供应，很多人知道去年10月省府批复广州琶洲经济开发区，严禁商业房地产开发。
截图来源：省人民政府官网 但并不意味着，琶洲日后就不会供地，而是要分片区看。 广州琶洲经济开发区分三个片区：琶洲西区、琶洲中二区和东区、琶洲南区。琶洲中二区和东区、琶洲南区，此前都通过调规划增加了宅地或涉宅地。 其中，又以琶洲南区供应最集中。 该片区宅地来源，一是琶洲南此前已出让的赤沙车辆段二期地块、石榴岗南侧台涌地块；二是赤沙旧改增量；三是此前通过调规划新增的宅地。 日后，琶洲南还会有很多后起之秀，发起对琶洲南TOD的挑战。 反观越秀|琶洲·樾，是琶洲西区近15年来的唯一新盘。 如果政府未来不修改规划，那么其也将是琶洲总部核心的压轴宅地，卖完便是有“通天的钞能力”都买不到。 点评：从珍稀度层面来说，越秀|琶洲·樾的未来价值更有想象空间。 02.软实力过招 设计、圈层背后投射的理念 当然，无形价值也很重要。 A君形象类比，“买豪宅跟买奢侈品一个逻辑。” 毕竟，买得起爱马仕的有钱人，还在乎包包多少钱、用的什么料子吗？买的就是设计、品位和身份标签。 奢侈品爱马仕 视觉中国已授权 说白了，有钱人买豪宅，其实是为设计买单，为背后的圈层和生活方式买单。
设计：用户共创VS大师高定 落到琶洲南TOD和越秀|琶洲·樾身上，二者是两种不同设计理念。 琶洲南TOD，采用的用户共创逻辑。 其邀请互联网新贵、狠拼二代等自身客户先提出设想，再由9家国际知名设计团队将需求落地，意即互联网思维在豪宅的表达。 琶洲南TOD客户共创人群标签示意 越秀|琶洲·樾，则走的高定设计天团路线。 项目请来了津岛晓生、小林政彦、于昭、唐忠汉、冼剑雄、梁黄顾建筑师事务所6位国际大师，组成设计师联盟。
小林政彦是亚洲景观设计巨匠、立体景观缔造大师，其执笔的项目园林，融入「真·草·行」书法的写意，绘就「行·舟·庭」多层次风景，充满了东方禅意。 梁黄顾建筑师事务所，则是广州太古汇的操刀者。 在其妙思下，流动的线条嵌入玻璃幕墙，搭配圆角阳台与270°飘窗弧线，外立面辨识感很强。
越秀|琶洲·樾外立面效果示意图 设计理念的东西，可有可无、难以捉摸，但有钱人就看中这个。 因为，里面投射了他们的个性标签和身份认同感。 点评：设计理念不分高下，这局，琶洲南TOD和越秀|琶洲·樾，打个平手。
圈层：优秀级vs高阶级 设计理念难作区分，但A君倒是挺欣赏越秀|琶洲·樾的圈层的。 虽然琶洲南TOD在圈层营造上，已足够优秀。 其作为大社区，产品线很丰富，既有建面约127m²和建面约143m²的改善户型，也有建面约210-325m²的大平层，客群以改善和富豪为主。
琶洲南TOD大社区效果示意图 但若说琶洲南TOD的圈层在优秀级，那么越秀|琶洲·樾则是高阶级。 A君给房产君做了分析，主要跟项目产品有关，其产品面积段在建面约225~261㎡之间，均为建面约200m²以上大平层。 上到这个层级的买家，以有“钞能力”的城市塔尖富豪为主，圈层更纯粹。 高端圈层活动示意图 视觉中国已授权 圈层纯粹也有优势，那就是话题契合度高，更易找到知己。 打个比方，买建面约200m²以上人群，可能是上市公司掌舵人，他们叱咤商海之余，日常就是与友邻品珍藏美酒、议国际时事，论人生哲学...挥洒恣意人生。 点评：圈层纯粹度这局，越秀|琶洲·樾小胜一筹。 03. 产品迭代登峰级大平层之上再进阶 在上文中我们已经说了，琶洲樾200平+的户型，是琶洲南TOD的升级版。 具体怎么升级呢？我们来看看： 琶洲南TOD去年首批入市的建面约265㎡五房，以LDKB大方厅、中西岛台、双套房等设计，诸多细节重新定义了大平层。
琶洲南TOD建面约265㎡五房户型图（非标准比例尺绘制，仅供参考） 越秀|琶洲·樾更卷，其在琶洲南TOD基础上，做了进一步升级。 比如创新性实现更多可拓展空间。 首推的建面约261㎡大平层，算上可拓展空间，能感受到约300㎡豪宅的霸气！
越秀|琶洲·樾建面约261㎡五房户型图（非标准比例尺绘制，仅供参考） 比如空间更奢阔。 同样是建面约260m²+面积段，越秀|琶洲·樾将旁边次卧打通，可实现约97㎡LDKB超巨厅。 A君跟房产君强调了几次，很喜欢这个空间，在这里，妻子练瑜伽、自己和好友谈事，长辈在阳台浇花，都能同步进行。 还有就是私密性更优。 不光增设了家政空间，还为私属门厅定制了两条入户动线，保姆也有独立入户动线。 这一点，A君还挺惊喜的，虽然看了这么多豪宅，还未有见到过类似设计。 越秀|琶洲·樾建面约261㎡五房建模示意（非标准比例尺绘制，仅供参考） 点评：越秀|琶洲·樾更适合对空间尺度和私密性，有更高追求的买家。 04.开盘在即要买趁早决定 好了，分析了这么多，房产君替A君来做个省流版总结。 在软实力上，越秀|琶洲·樾的圈层更纯粹；在硬实力上，无论是地段、景观、产品还是增值空间，越秀|琶洲·樾皆相当于琶洲南TOD的pro版。 如果说，越秀地产的大琶洲战略，是广州楼市的王冠。琶洲南TOD是这个王冠的底座，越秀|琶洲·樾则是最亮的那颗宝石。 但这颗宝石，收藏门槛可能并不高于琶洲南TOD。 房产君了解到，越秀|琶洲·樾目前吹风11-14万/㎡左右，对比琶洲南TOD的最高16万+，诱惑力拉满。 我们也可以预料，全广州塔尖人士的置业目光，也将再一次聚焦琶洲，只不过这一次的主角，是越秀|琶洲·樾。 我们也希望，越秀|琶洲·樾能在更多维度，向琶洲南TOD发起挑战，毕竟，英雄辈出的江湖才更有意思。 最后房产君提醒下，越秀|琶洲·樾即将开售的首批单位，只有54套，诸君把握机会～ |
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