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然而，今年以来二手房和新房的每月成交量均始终保持在两三千套的低水位水平。 利好加持下，深圳楼市7月是否会出现转折点？ 溢价率15% 刷新深圳新房限价天花板 春江水暖鸭先知，今天深圳土拍的南山沙河T207-0060宗地块，即深圳湾超级总部基地的新宅地，热度最高。  深超总的这宗宅地限价13.33万/㎡，直接刷新了深圳新房限价天花板，而且其108亿起拍价，也刷新了深圳土拍宅地起拍价的最高记录。 最终，这总地块由深圳市中海启宏房地产开发有限公司以125.32亿元+5.85万平方米企业全年期自持的租赁住房建筑面积竞得。  值得关注的是，这宗宅地不限制70/90户型比例限制，未来大概率是打造大平层产品，从供应端满足了深圳顶尖购买力的改善型购房需求。地块周边有中信红树湾、红树西岸等标杆豪宅，二手市场成交价普遍在15-20+万/㎡，具有一定的倒挂利润空间。 另一宗深圳北站片区宅地，属于四大名校之一深圳高中北校区的学区范围内，起拍价14.41亿元，最高限价16.57亿元，地块普通商品房平均销售价格不高于80500元/㎡（不含室内装修价格），这与去年同片区出让的中海、华润地块72450元/平的限价相比，大幅上涨了8050元/平。 这宗地块由深业置地有限公司竞得，成交总价14.41亿元。  可以说，今日深圳土拍分化明显，房企竞争的仍是最核心地段的地块。 新房、二手房整体偏冷 区域热度分化明显 不少深耕龙华、龙岗、坪山、光明等区新盘的策划和销售向笔者透露，这段时间经常会出现一整天“拍乌蝇”（意为生意冷淡）的情形。 据中原地产内部人士透露，从3月那波成交高峰开始下滑之后，三级市场中介蹲守在项目售楼部停车场出入口的现象增多了，他们拍摄进出的车牌号码是为了以此查询车主的手机号，从而进行电话推销。 这里需要说明的一个知识点是，房地产市场一般分为三级，一级市场一般指“土地拍卖市场”；二级市场是指“新房市场”，包括售卖和出租的市场；三级则是指二手房市场，但一般运营三级市场的中介往往会进入二级市场开放的渠道之中。 上述区域近期新房市场表现，也印证了这一点。 比如，光明区深物业御棠上府近日预售482套，但认筹客户只有96批，入围比例1:0.20，6月21日线下开盘选房时，去化仅31套，去化率约6%。这也印证了光明区5月成交下滑严重的低迷态势。 再如，龙华区招商雍云府近日预售927套，认筹客户有177批，入围比例1：0.19，然而在6月22日线下选房时，去化低至47套，去化率约5%。 当然了，也有个别楼盘相对比较火热。 6月12日，海德园正式开盘，再一次重现“日光”，平均每两分钟就售出一套千万豪宅。该楼盘火热的原因，就在于其所在的福田区安托山片区，优质的次新房二手成交在15-20+万/㎡，具有倒挂红利。 位于前海的深业云海湾在6月24号开盘，认筹客户达到了惊人的1460批，入围比例1:1.59，6月24日线下选房，实际去化872套，去化率约95%，收金100亿元。 这类情况终究是个别现象，对于深圳核心地段的有房一族而言，或许大多都想置换出手头持有的物业，来买入像海德园、深业云海湾之类的楼盘，只是奈何手头资金不足。 回顾过往数据，新房市场自2021年11月起，单月成交量从未突破过4000套，个别月份跌至千套以内。    放眼国内四大一线城市，上海、北京今年每月二手房成交量在万套以上，广州近几个月成交也在万套上下浮动。相比之下，深圳已有近25个月二手房成交量从未超过4000套，个别月份甚至低于千套水平，成交最高峰还是出现在今年3月的那波“小阳春”。 不过，二手市场成交的低迷态势，也极大影响了深圳业主挂牌出售。现有的房子难以卖出去，也就无法筹集足量的资金实现改善住房的需求。新房市场，首当其冲。当前新房市场的主要购买力，还是来自于二手业主，他们置换出原来的房子，来追求品质更高、更新的房子。 这是由于此前深圳楼市调控所引起的。调控的目的，是想方便更多的刚需上车买房！毕竟，深圳商品房的供应量、存量都还比较少。 据官方数据，在深圳现有的近1100万套住房里，实际生活了2200多万人，而有红本的存量商品房实际不到200万套，相当于11个人拥有1套商品房。  上海常住人口接近2500万人，红本商品房的数量超过600万套，约为深圳的3倍之多，足见深圳二手房市场的潜力。 深圳商品房高度稀缺，也注定其具有很强的金融属性。 7月这几大利好 影响楼市转折 接下来市场能否回暖，主要还看需求端的购买力。7月将有两个事项，值得深圳购房者关注。 其一，7月15日，将有一大批深圳户籍人口的社保年限达到3年，从而满足“715调控”政策的买房条件。 值得注意的是，最近几年深圳每年新增户籍常住人口约为40-50万人。被压抑住的数十万张房票掀起的居住需求，将有望改善深圳楼市的供求关系。 其二，民间传言，7月即将迎来“双证合一”。但针对这一传闻，还未有官方正式公布的消息，因此真实性有待验证，大家也不要因为这一则传闻而影响了买房计划。  深圳带双证房的小区相当多，特别是南山区、宝安区、龙岗区、龙华区。  单证房跟双证房差距相当大。比如，在南山房价最贵一批的小区，1套170多㎡的大平层动辄要2600万元以上。而同小区“85㎡+85㎡”的双证房，虽然也是170㎡，但总价加起来可能只有2200万。特别是深圳的豪宅小区，“双证合一”政策的推出，往往会让双证房收益巨高，账面升值至少100万起，甚至可能达到1000万以上。一位业主，近日也现身说法了......  此外，6月20日的降息，也意味着深圳首套房贷利率下调至4.5%起，二套房贷利率下调至4.8%。这对于买房动辄花费数百万乃至上千万的深圳购房者而言，可以省下一笔相当可观的钱。种种迹象表明，当下确实是个不错的买入窗口期。 深圳楼市，重点关注两条价值线 当下的深圳，应该怎么买？ 首先，大家应该重点关注价格。据乐有家数据显示，除了龙华区以外，深圳各区近3年的房价都有不同情况的回落，因此大家依照手头上的资金以及未来的收入预期，选择合理的标的。  比如，10万+/㎡的预算，可以前往南山、福田以及宝安中心区；6-8万/㎡的预算，可以考虑罗湖或者龙华的北站-红山片区；4-5万/㎡，则可以考虑盐田、光明，以及龙岗大部分区域（除坂田以外）…… 另一条则是“深圳湾-太子湾-前海湾”海岸线。这里汇聚了深圳一流的公共配套和海景资源，也是深圳顶级富豪圈所在地，比如深圳湾1号、恒裕滨城、华润瑞府、招商蛇口太子湾·瑞玺等，这些都是楼市的风向标。 |
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