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如何区分动产和不动产，哪些不动产有登记能力（下） 二、怎样才是需要登记的不动产 石哥在培训时常说要培养不动产登记思维。那么什么是登记思维呢，就是一个登记申请或者案件来了，你能条件反射的判断能否登记，怎么登记，需要收什么材料。这里的能否登记是最核心也是最基本的判断，也叫做登记能力，即是否属于可以登记的不动产权利归属和其他法定事项。如果是否有登记能力都判断错了，那接下来的考虑和分析再好也是不对的。今天这篇和上篇一样，都是从基本概念出发告诉大家如何培养登记思维。 参考链接：原创！铁路、公路、储藏间、码头、水库、地下管线、加装电梯、养殖设施等如何登记（上） 上篇说过，物可以分为动产和不动产，不动产属于物的一种，那么根据物权法定原则，物权的种类和内容由法律规定，不动产的权利类型也是由法律规定的。《不动产登记暂行条例》明确了需要登记的不动产权利。 参见链接：如何尽快入门不动产登记（培训稿） 第五条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记： （一）集体土地所有权； （二）房屋等建筑物、构筑物所有权； （三）森林、林木所有权； （四）耕地、林地、草地等土地承包经营权； （五）建设用地使用权； （六）宅基地使用权； （七）海域使用权； （八）地役权； （九）抵押权； （十）法律规定需要登记的其他不动产权利。 不动产与动产的区分始于古罗马法。在古代罗马法中，动产，是指能够独自移动之物或用外力移动而不至于变更其在法律上之性质的物，如奴隶、家畜、衣服等。不动产，是指不能独自移动或不得用外力移动而仍保全其在法律上性质的物。 动产和不动产的区分标准为物是否可移动。所谓不动产，是指依其自然性质不能移动，或一经移动便会损害其经济价值的物。除了不动产，其他的物都是动产。由于动产与不动产的划分既揭示了二者物理属性上的差异，又反映了它们价值上的区别，有助法律上依二者之不同特点而分别予以相应的规范。故此，动产和不动产的这一划分为后世各国法律普遍接受。 在德国民法中，不动产就是指“土地”（Grundstueck），至于建筑物和土地的出产物，只要它们与土地之间存在固定的联系即可构成土地的重要成分（《德国民法典》第94条第1款第1句）。种子自播种时起、植物自栽种时起，成为土地的重要成分（《德国民法典》第94条第1款第2句）。与土地所有权结合的权利也被视为土地的成分（《德国民法典》第96条）。不动产即土地之外的物皆为动产。后通过地上权才算把建筑物从土地所有权中分离出来，作为地上权人的所有物。 在日本，不动产是指土地及其定着物（《日本民法典》第86条第1款）。不动产之外的物皆为动产（第86条第1款）。在我国台湾地区的“民法”中，物也被分为动产和不动产。不动产是指土地及其定着物（第66条第1项）。动产则为不动产以外之物（第67条）。 我国法律也采取了动产与不动产的划分。《不动产登记暂行条例》第2条规定：“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”不动产既包括土地，也包括建筑物、构筑物等地上定着物。 《不动产登记暂行条例实施细则》进一步明确，《不动产登记暂行条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。这个定义进一步细化了《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房屋概念。 本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 因此石哥认为，要从物权的特定性和不动产登记能力来判断不动产是否属于可以登记的类型。 《国务院建设工程质量管理条例》规定了竣工验收备案制度，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。交通、水利等有关部门在各自的职责范围内，负责对本行政区域内的专业建设工程质量的监督管理。即本法规定交通、水利等部门提交的专业建设工程（如港口、码头、水电站等）的竣工验收意见有同等效力，可以作为证明已经竣工的材料。 水利工程如何竣工验收，看水利部《水利工程建设项目验收管理规定》 虽然《不动产登记暂行条例实施细则》第三十九条规定具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记，可以按照本实施细则中房屋所有权登记有关规定办理。但是，鉴于这些只是附着于土地上没有独立性的动产，比如在建建筑物，应当将其与所附着的土地视为一个不动产。公路、水池、水库都是土地的形态，并非独立的不动产，无需作为独立的地上物进行登记。码头、港口、铁路铁轨虽然持续附着于土地之上从而实现其经济上的目的，与临时搭建的帐篷、戏台、保安室等不属于不动产的物不同，但其作为土地的（重要成分）附合于土地上，独立性被土地所吸收，无需独立登记。海上固定平台、海底隧道、桥梁、高架屋、人工渔礁、渔业养殖设施等，虽然构筑物所有权人是因为取得海域使用权而有权利用特定海域建造这些构筑物，但该构筑物并未固定在海底的土地之上，应当视为动产，无需独立登记，即使价值不菲。
可以进行不动产登记的建筑物如人工建造的供人们进行生产、生活等活动的住宅、写字楼、厂房等建筑物，可以按照《房屋测量规范》，通过采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理提供数据。《房屋测量规范也是不动产登记簿中测量房屋登记面积的标准。其中房产面积测算系指水平面积测算。 房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固、层高 2.20 m 以上（含2.20 m）的永久性建筑。房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 对于在土地上建造的，人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的工程建筑等构筑物，包括桥梁、道路、铁路、隧道、涵洞、水坝、码头、石舫、烟囱、水塔、凉亭、假山、雕塑、单体立柱式广告牌、埋藏在地下的油罐等，其使用价值并非通过面积来计算，记载平面面积没有任何意义，石哥认为无需也不能作为可以登记的不动产。 另一方面，在建设港口、水利、公路等工程中也可能配建的管理用房、宿舍、收费站、等人类活动其中的建筑物，是否应当如同房屋一样进行首次登记，本人认为其实未必。此类建筑物与公园绿地中常见的餐饮、茶艺居、温泉会所等建筑物一样，并非是住宅、商业等用地上的房屋，并未颁发建设工程规划许可证，只是按照规划总评图进行建设，可以认为不属于独立的建筑物，只是依附于所属土地上的，不应作为独立的建筑物进行确权登记，其面积无需登记。 |
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