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农村早些年为了耕种方便，村里互换承包地的情形较多。后来经济条件发生变化，互相转让房屋（宅基地上所建）也时有发生。近年来城市更新发展，周边村庄频频拆迁，由于征地/拆迁补偿款相较于当时的转让款多出数十倍，相安数十年的转让双方便发生矛盾，均希望取得补偿款。此种情况，要判断哪方有权取得补偿款，关键在于转让房屋或互换承包地的效力问题。 《农村土地承包法》第三十三条规定：承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换，并向发包方备案。 第三十四条规定：经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。 农村房屋所有权转让，房屋占有范围内的宅基地使用权随之转让。农村宅基地具有福利性质，只供该村民小组等集体经济组织成员享有。故转让房屋必须满足以下条件：一是转让人和受让人都必须是同一农村集体经济组织成员；二是受让人必须是符合申请使用宅基地条件的村民；三是宅基地使用权转让必须依法办理审批手续。除此之外，如将农村宅基地出卖给非本农村集体经济组织成员或者城镇居民等，均属于无效法律行为，但可以依据合同无效主张相关责任。 可见，认定同村不同组村民之间转让房屋或互换承包地是否有效，关键一点在于转让双方是否属于同一村集体经济组织的成员，也即同村不同组村民是否属同一农村集体经济组织。 2023年1月3日国家公布了《中华人民共和国农村集体经济组织法（草案）》，第二条规定：本法所称农村集体经济组织，是指以土地集体所有为基础，依法代表成员集体行使所有权，实行家庭承包经营为基础、统分结合双层经营体制的地区性经济组织，包括乡镇级集体经济组织、村级集体经济组织、组级集体经济组织，不包括农村供销合作社、农村信用合作社、农民专业合作社等合作经济组织。 同时根据《村民委员会组织法》第三条规定：村民委员会根据村民居住状况、人口多少，按照便于群众自治，有利于经济发展和社会管理的原则设立。村民委员会的设立、撤销、范围调整，由乡、民族乡、镇的人民政府提出，经村民会议讨论同意，报县级人民政府批准。村委员会可以根据村民居住状况、集体土地所有权关系等分设若干村民小组。 可以看出，我国村集体经济组织分为三层，即乡镇级、村级、组级。认定同村不同组是否属于同一集体经济组织，可以借鉴《人民法院报》2012年1月5日第6版“案例指导”：《同村不同组村民是否属同一农村集体经济组织的认定——重庆二中院判决贺显贵与汪增恒房屋买卖合同纠纷一案》。 该案例中载明：判断同村而不同村民小组的村民是否属于同一农村集体经济组织成员，应当依据集体土地的物权归属、发包主体等认定该村农民集体经济组织的具体形式是村农民集体经济组织还是村内并存的各农民集体经济组织。如果是村农民集体经济组织形式的，同村不同组的村民属于同一农民集体经济组织成员；如果是村内并存的各农民集体经济组织形式的，同村不同组的村民不属于同一农民集体经济组织成员。但是，如果同一个村既存在村农民集体经济组织，又存在村内各农民集体经济组织的，前述一般规则不再适用，同村不同组的村民虽然分属村内并存的各农民集体经济组织，但同时又属于同一村农民集体经济组织，故属于同一农民集体经济组织成员。农村房屋买卖合同的双方当事人虽然是属于不同村民小组的村民，但属于同一农村集体经济组织的成员，双方签订的农村房屋买卖合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院不得以合同双方系不同村民小组的村民为由，认定房屋买卖合同无效。 举例说明：如某一村的农村集体土地共1000亩，下设5个村民小组，各组范围内的土地均为100亩。各村民小组内的农民集体经济组织对位于该小组范围内的100亩土地享有所有权，村农民集体经济组织对其余的500亩土地享有所有权，此时同村不同组的村民虽分属村内并存的各农民集体经济组织，但同时又属于同一村农民集体经济组织。 综上，要判断同村不同组村民之间转让房屋或互换承包地是否有效，首先需要确定不同村组是否属于同一集体经济组织。在村级和组级集体经济组织共存的情况下，一般认定双方属于同一集体经济组织，上述转让行为有效，相应补偿款归受让人所有。 |
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