1 今天我去实地踩了盘。 先测地铁距离,从1号线白石洲站出站后,步行6-8分钟可到达绿景璟庭,距离合适。 美中不足是沙河路观感实在一般,道路窄,电动车乱放,商业形态杂乱。 目前的绿景璟庭,已建到30层左右。 月底开盘的一期,包含6栋74层的住宅楼和4栋公寓,其他是回迁房。 一期首推住宅1257套,户型是110-187平的三房和四房,预计2025年底交房,带精装。 绿景璟庭74层的住宅,创下了深圳的住宅层数之最,容积率达到了惊人的11.5,前虽无古人,后必有来者。 销售吹风价是10-11万,这个单价究竟倒挂多少? 2 单从位置来看,倒挂可是不低。 绿景璟庭和网红盘华润城润府,只隔了一条沙河高尔夫,璟庭可以算是润府的平替。 润府的网红户型89平三房和191平四房,高峰期成交到1800万和4000万,单价21万,现在能成交到16万。 11万对比16万,璟庭有5万价差,当然值得冲。 但凡事不敢细算,我来掰着指头算一算璟庭的优点和缺点,到底能打多少分,能值多少钱? 优点: 1、 南山核心区位,这么好位置的新盘已经不多了。 2、 配套的大型商业综合体,面积是万象天地的两倍,是很大的加分项。 3、 周边有高新园,留仙洞和超总三个总部CBD,不愁没人接盘。 4、10-11万的价格,和前海差别不大,性价比远超前海。 商综已初见雏形 3 缺点: 1、 旧改拆迁的项目,容积率奇高,整体局促拥挤,参考华润城的居住体验,不会太好。 2、4梯6户或4梯7户,等电梯的时间不太乐观。 3、11.5的容积率,得房率可想而知。当前深圳新盘的主流得房率是73-75%,璟庭只会更低,110平的三房,恐怕和早年的89平有一拼。 4、物业费8块8,不算低。 5、面积太大,最小110平起步,还是三房,对刚需不友好。 6、学校方面,对口的非名校,小学是沙河小学,初中是南山第二实验初中部,距离都不近,没有润府的好运,搭不上名校的快班车。 7、拆迁问题,我今天去踩盘,看到整个白石洲的中部全拆了,但是南部和北部,还有不少未拆的农民房,是否已达成拆迁协议,不得而知。 如果像中洲湾那样,受大势影响,拆迁推进太慢,这个盘会变成一个被城中村前后夹击的产品,价格势必受影响。 绿景的魄力还是可以的,今天还看到拆楼机正在大拆特拆。 4 绿景璟庭到底值多少钱,最直观的办法是对标离它最近的楼盘成交价。 一个是中海深圳湾畔花园,紧临白石洲地铁口,20年楼龄,但品质不赖,近期成交价8.5-9.5万。 还有一个侨城豪苑,也是20年的老房子,品质不如中海湾畔,近期成交价7.5-8万。 璟庭有新盘的优势,又有容积率的劣势,比中海深圳湾畔贵2.5-3万比较合理,市场价应该12万左右。 拆迁重建之后,地段价值提升,还有1万的上浮空间,可以顶到13万。对比10-11万的销售价,有2-3万的倒挂。 三年前9万多疯抢白石洲农民房的投资客,对这个价格不知是否满意? 有人说对标润府,不是有5万的倒挂吗?当然不能这么算。 第一, 润府有名校的加持,璟庭没有。 第二, 润府距离科技园更近,位置更好一点。 第三, 润府当年能飙到20万,是同片区没有竞争,现在璟庭来了,这么大的供应量,润府的价格肯定被拖拽,16万不一定扛的住,两个盘的价差会缩小。 市场是动态的,顺便说一句安托山,安峦、天健和锦庐的业主现在还能卖在高位,但是等海德园批量解禁呢? 5 对了,还有一件事要讲,在绿景璟庭的对面,有一个神秘的新盘已经封顶,就是深业世纪山谷。 这个盘和璟庭只隔着一条沙河路,位置优于璟庭,直接看沙河高尔夫球场。 深业世纪山谷也是旧改产品,但容积率比璟庭低很多,住宅楼只有41层。 左边是绿景璟庭,右边是深业世纪山谷,真的是一路之隔。 位置和品质更好的深业世纪山谷,为何反而少人关注? 主要原因是只有两栋住宅,最小面积190平,供应少总价高,和普通人无关,开发商也没有大力宣传,即将推售的是1栋公寓产品,住宅一直不卖,有捂盘惜售的嫌疑。 绿景璟庭虽然有这样那样的问题,但买肯定是值得买的,这种核心位置的新房,卖一套少一套了,11万的价格,转手肯定是升值的。
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