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1 今天我去实地踩了盘。 先测地铁距离，从1号线白石洲站出站后，步行6-8分钟可到达绿景璟庭，距离合适。 美中不足是沙河路观感实在一般，道路窄，电动车乱放，商业形态杂乱。
目前的绿景璟庭，已建到30层左右。
月底开盘的一期，包含6栋74层的住宅楼和4栋公寓，其他是回迁房。 一期首推住宅1257套，户型是110-187平的三房和四房，预计2025年底交房，带精装。 绿景璟庭74层的住宅，创下了深圳的住宅层数之最，容积率达到了惊人的11.5，前虽无古人，后必有来者。 销售吹风价是10-11万，这个单价究竟倒挂多少？ 2 单从位置来看，倒挂可是不低。 绿景璟庭和网红盘华润城润府，只隔了一条沙河高尔夫，璟庭可以算是润府的平替。
润府的网红户型89平三房和191平四房，高峰期成交到1800万和4000万，单价21万，现在能成交到16万。 11万对比16万，璟庭有5万价差，当然值得冲。 但凡事不敢细算，我来掰着指头算一算璟庭的优点和缺点，到底能打多少分，能值多少钱？ 优点： 1、 南山核心区位，这么好位置的新盘已经不多了。 2、 配套的大型商业综合体，面积是万象天地的两倍，是很大的加分项。 3、 周边有高新园，留仙洞和超总三个总部CBD，不愁没人接盘。 4、10-11万的价格，和前海差别不大，性价比远超前海。
商综已初见雏形 3 缺点： 1、 旧改拆迁的项目，容积率奇高，整体局促拥挤，参考华润城的居住体验，不会太好。 2、4梯6户或4梯7户，等电梯的时间不太乐观。 3、11.5的容积率，得房率可想而知。当前深圳新盘的主流得房率是73-75%，璟庭只会更低，110平的三房，恐怕和早年的89平有一拼。 4、物业费8块8，不算低。 5、面积太大，最小110平起步，还是三房，对刚需不友好。 6、学校方面，对口的非名校，小学是沙河小学，初中是南山第二实验初中部，距离都不近，没有润府的好运，搭不上名校的快班车。 7、拆迁问题，我今天去踩盘，看到整个白石洲的中部全拆了，但是南部和北部，还有不少未拆的农民房，是否已达成拆迁协议，不得而知。 如果像中洲湾那样，受大势影响，拆迁推进太慢，这个盘会变成一个被城中村前后夹击的产品，价格势必受影响。
绿景的魄力还是可以的，今天还看到拆楼机正在大拆特拆。
4 绿景璟庭到底值多少钱，最直观的办法是对标离它最近的楼盘成交价。 一个是中海深圳湾畔花园，紧临白石洲地铁口，20年楼龄，但品质不赖，近期成交价8.5-9.5万。
还有一个侨城豪苑，也是20年的老房子，品质不如中海湾畔，近期成交价7.5-8万。
璟庭有新盘的优势，又有容积率的劣势，比中海深圳湾畔贵2.5-3万比较合理，市场价应该12万左右。 拆迁重建之后，地段价值提升，还有1万的上浮空间，可以顶到13万。对比10-11万的销售价，有2-3万的倒挂。 三年前9万多疯抢白石洲农民房的投资客，对这个价格不知是否满意？ 有人说对标润府，不是有5万的倒挂吗？当然不能这么算。 第一， 润府有名校的加持，璟庭没有。 第二， 润府距离科技园更近，位置更好一点。 第三， 润府当年能飙到20万，是同片区没有竞争，现在璟庭来了，这么大的供应量，润府的价格肯定被拖拽，16万不一定扛的住，两个盘的价差会缩小。 市场是动态的，顺便说一句安托山，安峦、天健和锦庐的业主现在还能卖在高位，但是等海德园批量解禁呢？ 5 对了，还有一件事要讲，在绿景璟庭的对面，有一个神秘的新盘已经封顶，就是深业世纪山谷。 这个盘和璟庭只隔着一条沙河路，位置优于璟庭，直接看沙河高尔夫球场。
深业世纪山谷也是旧改产品，但容积率比璟庭低很多，住宅楼只有41层。
左边是绿景璟庭，右边是深业世纪山谷，真的是一路之隔。
位置和品质更好的深业世纪山谷，为何反而少人关注？ 主要原因是只有两栋住宅，最小面积190平，供应少总价高，和普通人无关，开发商也没有大力宣传，即将推售的是1栋公寓产品，住宅一直不卖，有捂盘惜售的嫌疑。 绿景璟庭虽然有这样那样的问题，但买肯定是值得买的，这种核心位置的新房，卖一套少一套了，11万的价格，转手肯定是升值的。
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