【原】德国人住房拥有率低是一个统计谬误

几十年来一直有人说，德国有房一族比其他国家少得多。三位经济学家以德国和意大利的差距证明，这一说法是基于严重的统计误差。

德国只有少数人是住在自己的房子里，大多数人租房居住。这与欧洲大多数其他国家完全不同。一些其他国家的住房拥有率为60%、70%甚至80%，人们正在尝试解释这一差异问题。目前提及的原因包括德国租赁法、额外购买成本、税务问题以及合适的贷款等。总体而言，德国的差距还很大。毕竟房屋所有权被认为是养老计划的重要组成部分。

Nils Grevenbrock，Alexander Ludwig和Nawid Siassi三位经济学家的一项研究得出了一个惊人的结论：所谓自有房产的差异很大程度上是由于衡量误差造成的。

德国和意大利的惊人比较

如果将有抵押贷款的公寓或房屋也算成房产，那么德国43%的家庭拥有房产，而意大利的比例高达68%。鉴于两国的差距特别大，三位经济学家重点关注了意大利和德国之间的比较。他们发现统计上对个人和家庭的混淆导致了自有房产比例的差异。

• 德国人通常很早离开父母家，17-40 岁年龄段的人中只有 27% 仍与父母住在一起。搬出去后自然会租房，毕竟那么年轻的时候很少有人有买房的资本。如果父母有房，孩子搬出去后就变成了两户家庭，一户有房，一户无房。这就会导致有房率下降。

  




• 而意大利的年轻人在父母家里待的时间明显更长；在17岁至40岁的年龄组中，和父母住在一起的比例高达 61%，是德国的两倍多。搬出去单过的人通常有足够的钱自己购房，或者搬进从已故祖父母或其他亲戚那里继承的房子。也就是说意大利的年轻人没有自己租房居住的阶段，这一点至关重要。

  

经济学家写道：“我们发现，在比较德国和意大利时，如果正确考虑住在合租公寓且不组建自己家庭的人，年轻人的住房拥有率差异就会完全消失。” 意大利的住房拥有率高于德国主要是因为年轻人长期住在“妈妈家”。如果考虑到这一点，两国的差距就会消失。

德国年轻人的起始收入明显更高

法兰克福歌德大学公共财政和宏观经济动态学教授Alexander Ludwig表示，“根据这一观察，我们进一步仔细地研究了家庭共存的作用以及收入状况、住房政策和独立愿望等其他因素。”他们发现意大利多年来的工资发展与德国不同。那里的年轻人收入特别少，但在以后的生活中，他们的收入却大幅增加。而德国的年轻人的起步收入要高得多。这意味着他们也更有可能有能力搬出并租房。

两国的租赁市场也有很大不同。德国租房市场运转相对良好，社会住房多，而且地方政策和机构等均向租房者倾斜。但这些在意大利都表现不太明显。

Ludwig解释，“我们根据意大利的情况调整了德国住房和租赁市场的模型，发现如果德国年轻人的工资类似意大利的水平，而且租房市场也和意大利一样，更多德国年轻人也会像意大利同龄人一样，继续与父母同住，因为年轻人负担不起独居费用。”那么，德国的住房拥有率也许就会和意大利一样高。

克罗地亚的住房拥有率为90%

欧盟统计局刚刚发布的另一项统计数据也证明了这种联系。这是关于欧盟成员国的人平均离开父母家的时间统计。德国人的平均年龄为 23.8 岁，荷兰人和奥地利人也同样早，分别为 23 岁和 25.3 岁，而且那里的住房拥有率也相对较低，不过还是略高于德国。

另一方面，意大利人要到30 岁才离开父母家，葡萄牙人稍早一点，29.7 岁离开父母家。而西班牙人和希腊人则时间更长，平均分别为 30.3 和 30.7 年。与此相一致的是，所有这些国家的住房拥有率都特别高，超过 70% 甚至 80%。

住房拥有率最高的是克罗地亚，约为 90%，那儿的年轻人和父母同住的时间最长，平均33.4 岁才会搬出父母家，而这个年龄的德国人已经离开父母家近十年了。

所有这些都表明，德国的低住房拥有率显然与人们不愿买房或买房条件特别恶劣的事实关系不大。更大程度上可以追溯到年轻人和父母同住时间长短的不同国情。通过将各种相关条件平衡，例如降低年轻人的工资和减少租户保护，那么住房拥有率的差距将在很大程度上消失。  在这方面，需要迎头赶上的不是德国人，而是其他欧洲国家。