备案登记、预告登记、预查封

备案登记、预告登记、预查封均是保障债权人权益的法定措施，但它们的适用范围和法律约束力不同。

1备案登记和预告登记

备案登记发生在取得预售许可证之后，是买卖双方自愿将房屋买卖合同向不动产登记中心进行网签备案。备案登记的效力在于防止一房多卖，对抗在后的房产买受人的一般债权。但是，它并不具有物权的实际效果，不能对抗具有法定优先权的债权人。

预告登记是具有物权实际效果的不动产登记，也是双方自愿向不动产登记中心申请。在预告登记有效期间，不发生物权转移的效力，即未经权利人同意，其他买受人无法获得房屋所有权。同时，预告登记也可以对抗在后的抵押权人等债权人，但不得对抗建设工程价款优先权。

2预查封

预查封是一种民事强制执行措施，即法院向不动产登记中心发出协执执行通知，查封相应不动产。一旦办理预查封将不再办理备案登记或预告登记。预查封分为土地使用权和房屋所有权两部分：

土地使用权是缴纳全部或部分土地出让金但未获得土地使用权证书的情形；房屋所有权部分分为开发商和其他被执行人，详见《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》13-16条的规定。