房地产报告（2008 年 5 月）
一、当前房地产现状
住宅市场化后，中国房地产业发展日新月异 ，然而发展到今天房地产业却
出现了各种各样的问题， 房地产市场到底怎么了？是健康发展还是泡沫严重？房 价是要进一步上涨还是要适度调整？房地产泡沫问题成为目前社会讨论的一个
热点。应该说在万科王石 2007 年 12 月 13 日提出房地产观点论以前，整个社会
层面，不管是开发商、政府、学者、消费者对房地产的价格走向一致看多，个别
看空的人被认为是说胡话。但自此以后，看空着渐渐多起来，特别是深圳房价大 幅下挫后，原来看多者宜变得谨慎起来，包括北大教授徐滇庆就房地产看多而整
版道歉。 么房地产市场到底有没有泡沫？泡沫有多大？本文试图从几乎认为没 那
有炒作和泡沫的济南市场说起，给关注者一些理性的信息。
二、房地产价格
1、供求关系
（1 供给 ）、
无论是开发商还是政府都给消费者一个明确的信息：中国的土地是有限的，
因此房屋永远都是供给不足。然而，从掌握的数据看，2001 年初至 2007 月， 年5
开发商累计购置土地 22 亿平方米，实际仅开发完成 13 亿平方米, 上近期多个 加
城市成交的地块，近 10 亿平方米的土地囤积在开发商的手中，足够供应全国市 场 5年的开发量。仅北京一地，普查结果显示就有 3千万平米的土地囤积在市场
中。再看另外一个数据，2007 年第三季度央行的货币政策报告显示，全国 90 平
方米以下面积的项目总投资不到 15% 根据建设部规定，从去年 6月 1日起所 ，而
有新的项目必须符合 90 平方米占 70% 一块项目供给跑哪去了？被囤积在流 ，这
通环节，供应量没有释放出来，这个供应量一直会压着吗？不会，早晚会被释放。 为什么没有被释放，有很多复杂的原因，对房地产未来的预期，拿地越来越困难，
房价越涨越快等等。 是，
可 相关部门针对屯地屯房行为新出台了多项针对性政策，
比如说单宗土地限期 3年开发，比如说对屯地屯房企业不得发放贷款。最近广州 连续收回百万平方米的囤积土地，北京对八宗用地亮红牌，相关部门在动真格逼 开发商释放他的土地，要把囤积在市场的供应量释放出来。如果这个供应量不释
放出来，土地供应量再翻一倍都没有用。
以北京为例，到明年可能会出现几个情况。第一是几百万平米的保障性用房 年内都已经开工了，明年会进入市场。第二，小户型目前在北京市场上占的比例
很少，但是按建设部规定，它以后的供应量要达到 70% 是逃不掉的，这个供 ，这
应量迟早要达到这个数，什么时候达到？这个供应量也会在 08 集中释放。这 年
种同质性的产品一下子冒出来，对市场会有非常大的影响。
（2） 需求 、
房地产市场的需求归结为以下四种：第一个是投机和投资需求，投机就是我们 正常说的炒房，短期快进快出；而投资需求，则因为反正钱在银行是贬值的，而 房价在涨，所以买房通过出租获取收益，以及预期未来房价上涨。第二个是恐慌 性购买需求，像一些年轻人，刚毕业无论如何是买不起房的，但是由于更害怕以 后买不到房了，双方的父母都凑钱来帮他们买房。第三个是升级换代，因为经济
1
条件发生变化而希望改善居住环境。第四个才是因为结婚、购买第一套住宅等的
正常买房。
这四种需求里，只有最后一种需求是刚性的，其他都是弹性的，可能短期急 剧增长，也可能短期急剧萎缩。其中投机需求的对政策是最敏感的，受政策影响 非常大，二套政策一出来、物业税一出来投机马上就挤掉了，每次楼市调整闻风 而动的就是投机需求，深圳是最典型的例子。第二个是投资的需求，如果对市场 未来的预期降低了，如果房价不涨那么快了，它稳定了或者跟我们的收入增长差
不多，或者只比物价上涨略高一些，这部分需求就将撤离。
以第二套房房贷政策为例，只要各银行执行这个政策，投资和投机的需求
会得到抑制。对于很多借钱凑钱买房的人，突然首付提高 10% 明显多付出来 ，我
10 20 ，毫无疑问，这个需求就会被抑制。我们看看最近政策的动向，规
万 万元
定保障性住房供应要占 70% ，就是为了解决刚性需求、恐慌性购买的需求人群的 问题——你们不要着急，政府会为你们解决这些问题（然而，需要明白的是，政 策的效应会滞后，因为这些房子需要时间去建，需要时间才能供应市场，所以对
市场的影响也是滞后的）。
事实上，除了真正的自住需求，其他所有的需求之所以旺盛，都是基于对 房价上涨的预期，一旦预期房价平稳，或者下跌，所有的投机需求、投资需求、 恐慌性购买需求，都将马上撤离市场，当前楼市的需求将立刻萎缩至少一半。所
以，需求旺盛，这只是房价上涨所造成的一个假相。
在第二套房贷政策之后，深圳广东需求大幅下降，楼市在几个月之内由抢购
变成无人问津。而连需求最旺盛的北京上海，也都出现供求关系扭转的情况。
北京市建委数据显示，11 月份北京住宅新增 11169 比 10 7625 新增
套，环 月 套的
供应量，增加了 3544 增幅为 46.48%
套， ，同比去年 11 10863新增供应量，略增
月 套的
2.82% 。 2007 月，北京市共批准商品房销售许可证 51 同比增长 6.3%
年 12 个， ；批准
销售面积共计 172. 9 ，同比增长 2.1%
万平方米 。其中，商品住宅项目批准上市套数为
12130同比增加 38；批准销售面积 137
套， % 万平方米，同比增加 18% 同时，相比 。而
较 11 月份北京住宅新增 11169供应量，10949销售数据明显供过于求。而 12
套的 套的
月份与此类似， 8061 套销售数据也低于 12130供应量。
套的 同样的情况也在上海发生。
央行和银监会关于第二套房贷提高首付款和利率政策出台后， 海楼市成交量大 上
幅萎缩。最新数据显示，1月 11 ~17, 海市商品房（新房中剔除配套房和
日 日上
动迁房的房源）成交量自 2007 月以来首次跌破 30
年7 万平方米，仅成交 28.97
万平方米，环比跌幅高达 19.88 ％。其中，与普通购房者相关度较大的商品住宅
（商品房中的住宅部分）一周仅成交 20 万平方米，环比降幅 17.46事实上， ％。
自 2007 月开始，上海楼市的成交量持续下滑。去年 12 ，供求形势首次出
年7 月
现逆转，出现供大于求的局面。进入 2008
年后，楼市仍呈现供过于求的态势。
佑威房地产研究中心的数据显示，2008 月前 17 ，上海商品住宅的供应量
年1 天
为 57.86 万平方米，同期成交量为 51.40 万平方米，供求比为 1 0.89上去
∶ 。加
年 12 的 31 , 住宅已连续约 50
月 天 商品 天保持供过于求的态势。
2
之所以楼市需求在短期迅速蒸发，除了因为房价虚高导致大多数普通百姓
已经无力承受当前房价之外， 投资需求和恐慌性购买需求在短期被刺激快速进入 市场，导致真实需求被扭曲才是核心原因。而开发商和所谓房地产专家只凭借经 验，将大量投资及恐慌性需求等同真实需求，将一时门庭若市的火爆场面当作永 远的楼市旺销预期，并基于这些判断得出中国楼市依旧供不应求的结论，并坚持
房价反弹，笔者认为是非常错误的。
另外一个普遍支撑大量需求的重要理由是：中国的城市进程化。笔者承认城
市化是我国发展的一个必由之路， 那么是否就一定支撑房价无限上涨呢？我的观 点是过高的房价是必然扼杀中国的城市化，试想祖祖辈辈生活在城里的人，大学 毕业到城里的人，有一定技术专长的人在城市中拼打几年都卖不起一套住房，让 那些到城市中的农村人买房子，谈何容易。表面上看，这是一个鸡生蛋、蛋生鸡
的问题，实际上只能认为是开发商忽悠消费者的一个噱头。
无论是供给还是需求，实际情况都不想我们自己想象的那样，更不想房地产商的广告
宣传那样。只要每个消费者保持理性和冷静，多走几个小区、楼盘，多找几个在地产业的朋
友聊一聊，甚至找售楼小姐朋友谈一谈，供给和需求就应该有一个大致清晰的轮廓。
2、价值
购房者也好，开发商也好，专家也好，大家都需要明白一个道理，经济学上 的价值规律是商品的价格围绕真实价值，受供求关系影响而上下波动。这个道理 有两个方面，一方面是供求关系影响价格，另外一个方面是价值决定价格，在供 不应求的时候，价格持续上涨，刺激供应增加，但价格涨幅同时也使得需求下降，
到一定程度上就是供过于求，于是价格下跌。
——尤其请所谓的专家们注意，经济学上说的是供求关系影响价格，而不是 决定价格。决定价格的，最终还是商品真实价值，所以不要以供求关系来愚弄百
姓。
（1） 价值估值模型 、
租金价格
随机选择历下区 56 各样本，剔除租金显著偏低的 25 号（80，550） 37 号 、
（118，280） 38 号（110，500） 41 号（120，900）
、 、
每平方米年租金=(59560-2230)/(4343-428) ?12 =175.7(元)
折现利率
目前 1 年期的存款利率 4.14%，就目前的经济发展状况而言，闲置资金取得 15%
的回报率完全可能。
折现利率=4.14%?60%+15% ?40%=8.5%
基于中国经济的长期发展和城市化的进程，预计租金会长期上涨，估计增长率能
保持在 2-3%。70 楼面地价 5000平方米（土地价格接近 1000 /
之间 年后 元/ 万元
亩），则每平方米的理论价格：
=每年租金的贴现值+ 地的残值 土
=175.7+175.7 ?+175.7
?1.03/1.085+ ?1.03^69/1.085^69+5000/1.0
=175.7?19.21+5000/278.4
=3375+18=3393( 元)
附表
3
房地产理论价值---- 2007 月
济南 年 11
1
1588545
车站北街
2室
第 2层
55.00 700.0011 21 月日
详细
2
901608 吉祥苑
2室 2厅
第 12 层
120.002700.00 月 21
3
11
日
详细
4
1607802w 甸柳 6区
1室 1厅
第 6层
50.00 600.0011 21 月日
详细
1607798
甸柳小区
2室
第 5层
48.00 800.0011 21 月日
详细
5
1607799 区
w甸柳七
2室 1厅
第 4层
65.00 700.0011 21 月日
详细
租 柳行小
6
1607797 区
2室 1厅
第 1层
78.00 700.0011 21 月日
详细
友谊苑小
7
8
1581161 区西临
3室 1厅
第 2层
102.00 900.0011 21 月日
详细
1607779 师东小区 2室 1厅 第 5层 65.00 1000.00 月 21
11 日 详细
甸柳五区
9
1396958 7602 3室 1厅 第 5层 85.00 1100.00 月 21
11 日 详细
甸柳小区
10
1515586 0040 3室 1厅 第 1层 86.00 2000.00 月 21
11 日 详细
友谊苑小
11
12
1500855 区
1室 1厅
第 5层
60.00 550.0011 21 月日
详细
1483250 甸柳小区 2室 2厅 第 5层 98.00 1300.00 月 21
11 日 详细
13
1483216
甸柳八区
2室 1厅
第 4层
60.00 800.0011 21 月日
详细
14
甸柳小区
1483124 中银宿舍 2室 2厅 第 3层 95.00 1500.00 月 21
11 日 详细
15
1480130 甸柳小区 3室 第 2层 68.00 1000.00 月 21
11 日 详细
友谊苑小
16
1439415 区
1室 1厅
第 5层
60.00 550.0011 21 月日
详细
文化东路
17 宿舍中建八
18
1408411 局
3室 1厅
第 2层
80.00 900.0011 21 月日
详细
19
1405461
甸柳小区
1室 1厅
第 2层
46.00 700.0011 21 月日
详细
1379959 燕山南区 2室 2厅 第 1层 78.00 1500.00 月 21
11 日 详细
甸柳四区
20
21
1356599
0037
3室 1厅
第 5层
85.00 900.0011 21 月日
详细
1349138
甸柳小区
2室
第 3层
50.00 750.0011 21 月日
详细
4
甸柳小区
22
1344865 三区
3室 1厅
第 1层
80.00 1000.00 月 21
11 日 详细
23
1336018 甸柳小区 3室 2厅 第 7层 136.002600.00 月 21
11 日 详细
W甸柳八
24
1602767 区
1室 1厅
第 5层
37.00 580.0011 21 月日
详细
经十路( 燕
25 山立交附
26
1602720) 近
2室 2厅
第 2层
80.00 550.0011 21 月日
详细
1602644 甸柳五区 2室 1厅 第 3层 70.00 1200.00 月 21
11 日 详细
27
1602644 甸柳五区 2室 1厅 第 3层 70.00 1200.00 月 21
11 日 详细
28
1602524 甸柳七区 2室 1厅 第 3层 60.00 1100.00 月 21
11 日 详细
29
1602513 甸柳七区 2室 1厅 第 5层 80.00 1200.00 月 21
11 日 详细
30
1602483 甸柳 五区 3室 1厅 第 2层 80.00 1500.00 月 21
11 日 详细
31
1602472 甸柳四区 3室 1厅 第 1层 80.00 1500.00 月 21
11 日 详细
32
33
1602451
燕山南区
2室 1厅
第 5层
65.00 950.0011 21 月日
详细
1602427 燕山东区 2室 1厅 第 3层 54.00 1200.00 月 21
11 日 详细
34
1602414 文化东路 2室 1厅 第 3层 80.00 1300.00 月 21
11 日 详细
35
1602391 燕山东区 2室 1厅 第 5层 65.00 1000.00 月 21
11 日 详细
36
1602375 东王家园 3室 2厅 第 5层 140.002000.00 月 21
11 日 详细
37
38
1602361 文东
1室
第 2层
118.00 280.0011 21 月日
详细
1602348
兴隆山庄
3室 2厅
第 4层
110.00 500.0011 21 月日
详细
文化东
39
40
1598157 &nbs 路
1室 1厅
第 4层
45.00 900.0011 21 月日
详细
41
1598148
环绿山庄
2室 2厅
第 1层
100.00 900.0011 21 月日
详细
1598144
环绿山庄
2室 2厅
第 1层
120.00 900.0011 21 月日
详细
42
W甸柳七
1593836 &nb 区
2室 1厅
第 5层
65.00 1000.00 月 21
43
燕山西区。
11
日
详细
1593827 双气。
2室 1厅
第 5层
60.00 850.0011 21 月日
详细
44
1593818w 甸柳 6区
1室 1厅
5
第 5层
48.00 700.0011 21 月日
详细
45
燕庆园， 科
技市场附
1593810 近。
3室 2厅
第 6层
145.002800.00 月 21
46
中建八局
11
日
详细
47
1593796 宿舍， 双气。
和平路轻
3室 1厅
第 3层
80.00 900.0011 21 月日
详细
1593787
骑厂附近。
2室 1厅
第 5层
65.00 800.0011 21 月日
详细
48
中建八局
1593774 宿舍， 双气。
2室 1厅
第 2层
80.00 1000.00 月 21
11 日 详细
49
1593752 燕山南区。 2室 1厅 第 1层 75.00 1200.00 月 21
11 日 详细
50
1593696
文东小学。
2室 1厅
第 1层
55.00 850.0011 21 月日
详细
中建八局
51
1593566 宿舍。
3室 2厅
第 6层
105.001200.00 月 21
11 日 详细
52
1593499
窑头小区。
2室 1厅
第 7层
100.00 900.0011 21 月日
详细
53
1593484 区
w甸柳五
1室
第 1层
15.00 400.0011 21 月日
详细
54
燕山西区。
55
1592124 双气。
2室 1厅
第 5层
62.00 850.0011 21 月日
详细
1592026
窑头小区。
2室 2厅
第 7层
100.00 900.0011 21 月日
详细
千佛山东
56
1591978 091 路
2室 2厅
第 4层
84.00 1200.00 月 21
11 日 详细
4343.00 59560.00
（2）收入房价比
按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在 1.8～5.5 倍之间，发
展中国家合理的房价收入比在 3～6 倍之间。 济南市 1998 年人均收入 20802 元，
按世界银行的上限标准计算的 90 平方米的房价为：
13910 3.5
? ?6=436842 （元）
即每平方米=436842/90=4853 （元）
（3）建筑成本
一个房地产开发项目，其成本基本归为以下五大类：土地楼面成本、建安成
本、管理成本、利息成本、税费成本。
土地成本：2007 年的在售楼盘，其土地的取得大概在 2005-2006 年，2005
年济南市平均楼面出让成本仅 904 如果是个别非出让渠道拿地的话，则楼面 元，
地价更低。
注: 关于楼面地价的说明。
6
目前的楼面地价肯定远高于 904 那是不是说明是用 904
元， 元的数据就不对
了？实际上， 地价的暴涨主要在 06-07
年， 在此之前房地产行业还是相当有序的，
可以肯定地说，地价的暴涨是房价暴涨的牵引造成的，是暴利的开发商对土地的
狂热追逐造成的， 如果按现在的楼面地价计算的话， 岂不说明天价地王是合理的。
而且我始终认为，去年的地王是房地产商出货的巨大阴谋。因此选取 2005 年的
地价应该均有足够的说服力。
建安成本由三部分组成：
⒈市政成本：正常情况下，楼面市政成本不超过 250 元。
⒉建安成本：按照总建筑面积估算，达到毛坯房标准的高层建筑平均成本，
不超过每平米 1300 但由于有大约 17%
元， 的建筑面积在地下，即总建筑面积 1
万平米的项目，建安成本应不到 1300 万元，楼面成本＝1300 1-17%
万?（ ）?1
万平米＝ 1566.2 元。如果是无地下室的六层无电梯板楼，则毛坯楼面成本不到
1200 元。
以上成本合计 =904+250+1566= 2720 （元）
管理成本：由企业直接成本和外聘机构成本组成。 目前的趋势是，企业直接 成本逐渐降低，外包和外聘的现象越来越普遍，从项目的策划、销售、宣传到管
理，都将以外包为主，管理成本通常占项目总成本的 5%即每平米 136 内。
， 元以
利息成本：由于开发企业自身的资金有限 ( 国家规定自有资金比例最少达到
35%)以，通过贷款等融资渠道得到资金，是一种必然。按照两年估算，项目 ，所
利息总成本不应超过项目总投资的 7%也就是通常不超过 190
， 元。
税费成本：房地产企业偷逃税款犯罪，是一种全面和普遍的现象。但营业税 等基本税种由于与客户合同、按揭有关，所以很难规避；只是个人所得税、企业 所得税和土地增值税，容易被偷逃。在企业所得税除外的前提下，正常的纳税成
本通常为每个项目总投资的 8%通常为每平米 218
， 元。
综上，其成本约为： 2720+136+190+218=3264 （元）
如果按项目周期 2年计算，每年的投资回报率 10% 价=3264
，则售 ?（1+20% ）
=3916 （元）
注： 于投资回报率的选取。目前大资金的投资净回报率 10%已是相当可观， 关
如 果 考 虑 开 发 商 自 有 资 金 只 有 25%-35% ， 则 实 际 的 投 资 回 报 率 高 达
28.57%(10%/35%)-40%，这已经完全是暴利了。
综合上述三种计算结果
济南市每平方米价值=3393 40%+3245 ?30%=3506
? ?30%+3916 （元/ 平方米）
经笔者的实际考察济南市的二环以内没有低于 6000平方米的楼盘，虽然 元/
不排除济南市房价有进一步上涨甚至大涨的可能，但至少以上对房屋价值的认
识，一旦消费者成为负翁，知道自己是怎么拥有负资产的。
3、政府政策导向
自 1998 年以来，政府为扩大内需、解决 1994 年房地产泡沫破裂后大量不良 资产消化的需要，以及解决储蓄居高不下的局面，国家下决心启动房地产市场。
于是我们看到，自 1998 年下半年停止福利分房政策出台以来，直到 2002 年 3
月份降低住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由 4.59%4.05%
降到 ，国
家从资金供应、市场环境、税收采取了一系列的措施，目的只有一个，启动房地 产市场。但房地产市场并没有真正启动，或者说房屋价格和交易量不没有出现大
7
涨。其原因大概有几个方面：首先，国人还没有形成买房的习惯，或者说对福利
分房还心存幻想；
1998 年 7 月 3 日，国发(1998)23 号 《国务院关于进一步深化城镇住房制
度改革加快住房建设的通知》——１９９８年下半年开始停止住房实物分配，逐
步实行住房分配货币化
1999 年
实行积极的财政政策，启动住房消费：借钱给购房人
鼓励个人换购住房，免个人所得税：支持新房市场交易，为开发商造的房子找买
家
启动房地产市场，免征交易营业税，契税减半：二手房市场开辟，鼓励二手房交
易。
2000 年
对住房公积金贷款的个人和银行都免税：进一步鼓励购房。
租赁所取得收入税收税率减少：形成租赁市场，体现房产投资价值，鼓励投资。
2001 年
对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展：新房市场进入快速发展阶段
加大房地产开发投资力度，拉动经济增长：越来越多的开发商进入，蛋糕做大
消化积压空置商品房：房产投资价值体现出来了，破房子都有人要了。
2002 月 年1
制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务：进一步鼓励购房，所有不利于购
房的障碍都要扫除。
8
2002 月 年3
降低住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由 4.59% 4.05%
降到 ：这时是
买房的黄金时期，为房地产的起飞做准备。
2002 月 年8
央行认为局部投资增幅过大，加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理严格控制土地供应
总量。恢复征收土地增值税：土地的价值体现出来了，开始收土地的口子。
20036月 年
中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）。
加强房地产信贷，四证取得后才能发放贷款：泡沫初现，大量开发商涌入想分一块。
购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再
执行优惠住房利率规定：二手房市场上活跃的炒房者已成气候，初步打击。
此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央 ZF 一次采取抑制房地产过热的措施，表明 第
中央 ZF 房地产的态度由支持转为警惕。 对
20037月 年
出售房屋开始征收房产税：打击炒房，在打击中增加收入，减小炒房者利润空间。
2004 月 年3
831 大限提高拿地"门槛"调控开始：继 20037月国务院发文严格控制土地供给之后，国土 年
资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年 8 月 31 前将协议出让土地中的"遗留问题"处
理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为"8.31 大限"。此举是中央 ZF
从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。
2004 月 年4
存款准备金率上调，7% 7.5%
至 ：泡沫化是开发商与炒房者共同制造的，开发商通过提价减少炒
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房者的利润，炒房者也提价争取更多利润，从而加速泡沫化。银根收紧为了同时打击开发商与炒
房者。
2004 月 年8
加强土地市场的调控力度，将"毛地出让"逐步变为"熟地出让"：毛地价钱便宜，熟地价钱高，
相当于将商品精包装一下，就能卖得高出很多。
2004 月 年 10
打压需求，加息，上调基准利率：通过加重别人的负担打压，一箭双雕。
2004 月 年 12
严禁非法压低地价招商，严格规范地方政 府土地管理，抑制通过招商带来的土地流失和固定资
产投资的增加：土地啊土地。招来的商实际并不为商，而是为了土地。
2004 年 政策年
一、3 月 31 日，71 号令
国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况
执法监察工作的通知》(即 71 号令)，要求从即日起就"开展经营性土地使用权招标拍卖挂
牌出让情况"进行全国范围内的执法监察，各地要在 2004 年 8 月 31 日前将历史遗留问题
处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。
2004 年 8 月 31 日因此被业界称作"大限"。
二、5 月 13 日.《经济适用住房管理办法》
为了加强经济适用房的管理，2004 年 5 月 31 日，由建设部、国家发改委、国土资源部、
中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。《办法》明确规定，经济适
用住房的面积将严格控制以中小套型为主，中套面积在 80 平方米左右，小套面积在 60 平
方米左右。住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。
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四、9 月 2 日，《商业银行房地产贷款风险指引》，五、10 月 29 日，九年来首次加息
中国人民银行决定，从 2004 年 10 月 29 日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民
币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。中国人民银行决定从 2004 年 10 月 29
日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率
下浮。金融机构一年期存款基准利率上调 0.2 个百分点，由现行的 1.98%提高到 2.25%，
一年期贷款基准利率上调 0.27 个百分点，由现行的 5.31%提高到 5.58%。
2005 月 年3
加息。最低首付款由 20 ％提高到 30 ％，取消住房贷款优惠利率：开发商的躁动抑制住了，专心
对付炒房者。
推出中低价普通商品房：缓解自身压力。
居住不满一年出售的房屋，征收增值部分 5 ％的税：打击二手房市场，减少房产转手，准备消灭
炒房者。
停止一年内个人住房贷款转按揭，提高第二套贷款利率至 6.73% ：开源节流，稳定现有体系。 "旧
八条"，房价的涨幅与地方 ZF 官员职升迁直接挂钩：必须抵制泡沫化，但要注意的是涨幅，而
不是绝对房价。
2005 月 27
年4 日
"新八条"打击炒房，炒地。超 1年未动工的，征收土地闲置费，2年则无偿收回：又是为了地。
2005 月 1日 年6
个人购房不足 2年的，交全额营业税：消灭炒房者这一阶层，完成整个体系的清理。
2006 月 年7
建设部于 7月 6日发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》( 住房［2006 号)
建 ］165 。
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核心精神：90 平方米套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建
筑面积组成。70% 的比例要求适用于各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。
2006 年 7 月 11 日，建设部联合其他 5 部委下发 171 号文件《关于规范房地产市场外资准
入和管理的意见》 ，被业内称为"外资限炒令"，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境
外机构和个人购房的管理。
2006 年 7 月 26 日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(1
08 号文)，宣布从 8 月 1 日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所
得税。 20%） （
2006 月 年8
8月初，银监会下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发[2006]54 ：信 号文件）
托投资公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执
行 212 号文件有关规定。
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）
（2007 月 24 ）通知》
年1 日
出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小, 采取分段
计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额 200%分别适用 30% 、50%
的， 、40%
和 60% 率，不再全部按 60% 率计征。
的税 的税
8月 13
日，健全廉租住房制度
8月 13 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 ( 〔200724 号)
日， 国发 〕 下发。文件明
确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职
责。
同时，"24 号文"对各地建立健全城市廉租住房制度，提出具体时间表，并且明确了政府财政的支持力度，
下半年各城市实施细则将陆续出台。
《 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称《通
知》）2007 月 27
年9 日
《通知》规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的，贷款首付款比例不
得低于 20% 买首套自住房且套型建筑面积在 90
；对购 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 3
0%对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套( )
； 含 以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40% ，
贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1， 倍 且贷款首付款比例和利率
水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确
定。
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10 月 8 日国土资源部下发《关于进一步加强土地供应调控的通知》，通知明确提出，各地要合理控制单
宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过 3 年，同时还明确要优先安
排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商
品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的 70%
国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39 号令）， 11 1 月 日起正式
实施，即 39 号令。 第二十三条 受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价
款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。
未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款
缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。
三、为什么房价居高不下
1、 竞争不充分，信息不透明。
2、 地方政府推波助澜。
首先，在中国的财政收入中分中央和地方两级。但是中央在制定税收制度时把大量优惠
都给了中央。 1994 年，中央政府把财权拿走了，而把其它的一些权力下放，譬如土地
使用权下放给地方政府。地方政府唯一的财产就是国有土地。它们筹钱的方法就是用
10％的地方政府财政拨款，30％靠出卖土地，而剩下的 60％是靠借贷，借贷抵押的还
是土地。 所以从某种意义上讲，很多地方政府支出的 60、70％的资金是来自于对于国
有土地的使用和运作，不管是借贷还是出让。既然地方政府如此依赖于利用国有土地生
财，它当然是希望房价越高越好了，因为只有不断增长的房价才能够支撑不断增长的土
地价格。
第二，以 GDP 为导向的政绩观。在中国，对政府官员的
3、 化解银行巨大储蓄的需要。目前，我国的金融体制很大程度上也是依赖房屋贷款来支撑
的。目前银行里有 17 万亿的储蓄，这给我么的银行体系带来了非常大的还息压力。但
是，目前中国的银行的许多贷款项目都显得风险很大， 根据央行报出来的有水份的数据，
中国一般贷款的平均毁约率是 4-5％。而目前房屋贷款是金融体系中少有的一类优质贷
款，房屋贷款的毁约率目前最多不超过 1.5％，是极优的贷款。所以房屋的贷款，又是
一个保证它的金融体制不崩溃的优质贷款。 也就是说，中共的金融体系其实也是希望
利用高房价来刺激和维持它的房屋贷款市场的发展的。
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