|
本文为往期内容* 今天想跟各位聊聊关于小户型流通性的话题 一个大前提是，从数据上来看，上海今年二手房成交结构中 50平以下小户型，截至今年五月成交11215套，但是供应端，挂出的总量约为26114套
挂牌量是成交量的2倍 可以看到，50平以下小户型在上海二手市场的流通性，其实没那么好 对于买小户型的人来说，未来面临置换，换房成本也会越来越高 之前克而瑞有统计过一个趋势 从数据上来看，市场上购房客户越来越多地选择大户型，一步到位的需要愈发明显  数据来源：CRIC 难道小户型就注定要被抛弃吗 其实并不是，尤其是像在上海这样的城市，一些小户型产品，依然有很好的流通性 最近我跟兔博士拉了一个数据 今年上海50㎡以下小户型成交排在前20名的小区
典型的像高兴花园这种纯学区房，其实是因为学位价值在市场上比较好流通 但我们今天要讨论的是，除了那些纯学区房 上海还有哪些小户型，还能在市场相对比较好卖，具有比较好的流通性呢？ 01 由于大部分小户型都或多或少存在一定缺陷 所以“可成长性”高的小户型在市场上，会很抢手 那些卖得比较好的小区中，确实比较容易找到“可成长性”高的小户型 以成交量比较高的月浦五村为例，今年50平以下小户型，截至五月成交8套 而且卖的比周边小区成交单价更高 月浦五村成交均价3.5万/平，附近的惠阳苑成交均价3.1万/平  之所以成交量还不错，其实跟它的户型有很大关系 在小区历史成交中大部分都是这样的方正户型，规避了小户型狭长的短板  这种户型虽然面积很小，但真的可以满足一定的居住空间需求，自住是没问题的 可能在大户型产品中这种相对方正的户型很常见，但是在小户型中却极其稀缺 对于小户型来说，大概率会存在一些户型硬伤 一般2000年前的老小区，容易出现长条户型 可能跟小区的房龄有关，建造的时间太久了，户型设计上存在一定的缺陷，不是很符合现在的建筑规范 长条形的特点是进深大、面宽小 其实这样的户型，一个可以节约建安成本，二个可以多出面积 但是也会带来一些问题，比如很容易出现超长的跑道式过道、奇怪的凸起等等，造成面积的浪费
最主要的是，太过狭长的户型，室内的采光和通风效果也不会很好，极易滋生细菌，对身体带来不好的影响 又或者小到只有十几平，像是一个“鸽子笼”完全没办法居住 有的卫生间、厨房只有2平方米，室内空间显得十分局促，真的很难想象在里面生活是什么感觉 很难做到户型方正，南北通风的效果，单从居住体验来说也不是很好 这对户型比较敏感的人来说，往往很难接受 那么，什么样的户型产品能够弥补这些缺陷呢 据中介说，在价格差不多的时候，客户接受度更高一点的有这么几类 一个是，双南户型
双开间朝南的优点在于，两个卧室朝南采光面很大，自然采光效果会更好一点 因为这样相对方方正正的户型，空间利用率也更高 它不像长条户型有的空间没办法改动，双南户型后期改造会更灵活 如果是一对小夫妻两个人住，一间作为卧室，另一间完全可以作为客厅
二个是，南北通户型 一般细长条的户型因为进深太大，室内通风不是很好，光线也比较暗 如果想要更好的采光通风，最好是类似这种南北通户型 我们比较熟悉的传统飞机户型，其实就是双南户型 南北通的叠加版  还有就是这种厨房、卫生间带窗的全明户型
在足够的自然采光和通风效果下，室内可以有充分的光照，能够保持室内干燥 类似这样的产品，之所以好流通，本质上是因为户型的稀缺性比较高 当你在买小户型的时候，建议选择这几种相对方正的户型，因为只有这样的户型在小户型市场上，才会天然具有流通性 02 考虑到小户型内部空间的局促 那些外部环境得到优化的小区，可以很好地弥补这一劣势 新泾七村就是典型的小户型为主的小区，基本上都是30-50平左右的一房、两房产品 根据链家外网展示来看，新泾七村今年5月时是板块内成交小区榜第1名  据链家中介说，新泾七村单单是链家一家成交就有一两百套，按照链家成交市占率约15-20%比例来看，实际成交量要更大 不仅成交量高，成交周期也相对更短 2天、11天、45天、56天、16天...
基本上如果房源没什么问题，业主确实也比较诚意卖的时候，差不多在1-2个月就能成交，最快的只要几天 之所以能够如此，是因为整个小区的品质随着小区美丽家园改造得到提升
经过一番外立面修缮，小区颜值明显有很大的提高，在阳光下米白色加砖红色的粉饰，效果更好看
包括小区路面的绿化也会重新修整，以及新增地上停车位，一定程度上可以缓解老小区停车位紧张的问题
其他公共空间，包括屋面、楼梯间、以及基础设施的改造等等，未来陆续还会加装电梯，高楼层的居民也会更加便利 典型的改造示范小区还有新泾八村，不仅加装电梯高达90%以上 在小区的公共区域专门做了休闲娱乐空间，增加一些绿化和座椅 其实这种改造小区还是比较少的，大部分小户型还是在老破小的环境里 原本小户型的居住空间就比较缺失，有的甚至都没有客厅，很难满足现代人的生活需求 假设这时候小区的外部环境还不错，有一些公共配套，是不是就可以多一点空间去享受 不仅如此，小区周边的配套成熟也会是小户型的加分项 相信有很多年轻人喜欢住在市中心，以牺牲居住空间来选择更好的地段 在市中心繁华地段，拥有相对成熟的配套资源 以长乐路1131弄为例，周围有世纪商贸广场、环贸iapm、华山医院等等，周边环绕着长乐路、安福路、乌鲁木齐中路等网红小马路街区 可以说是集齐了商业、医院、交通各方面的优势，生活半径更小 值得一提的是，小区门口就是梧桐区独特的小资氛围，从窗户看出去都是老洋房的红顶景观
这种处在闹中取静的环境，烟火气十足，居住起来也是很舒服的 因为地段足够好，如果考虑到出租，基本上很快可以租掉，按中介所说，一般空置期不会超过1-2个月 有不少外国租客愿意住在这边 在市中心，这种小户型没有太夸张的学区溢价，单价不会高太多 一般刚需考虑自住或者投资的客户会比较多，具备一定的流通性 03 最后，如果是整体性价比很高的小户型，相对更好流通 大部分买小户型的刚需，尤其考虑性价比 如果真的要买小户型，有一类产品性价比很高 那就是次新动迁房 在上海的价格洼地泗泾板块，大部分房源也都是动迁房，其中比较好卖的是塘和家园德悦苑 尤其体现在成交量比较高，今年截至5月，50㎡以下小户型已成交9套，排在上海小户型成交榜前20名 小区成交量高也是基于社区体量大，小区一共1992户，相当于五六个小区加在一起那么大 动迁房小户型的最大优势就在于总价低 塘和家园德悦苑一室户单价只要3.3万/平，一套不到50平的1室1厅成交总价最低160万 一百多万在上海已经是买房的最低门槛了吧
对比同板块内商品房的4-5万/平，这个价格对于刚需客来说已经是性价比超高的了 另外，小区是2015年次新动迁房，房龄相对新一点
同样是动迁房，毛坯房比带装修的更好流通 按照中介所说，这块区域的小户型毛坯房成交约占九成，带装修的反而少一点 因为动迁房价格足够低，加上小区品质还可以，这一类小户型就比较适合刚需客，大部分单身或者新上海人会选择 未来在二手市场上，也会不断地有人需要这一类性价比高的产品，更好卖一点 04 关于小户型的流通性，之前我们也有发过一篇《小户型越来越没流动性》，后台网友讨论度还是很高的
大家都有各自不同的观点，我们并不是说小户型就没有流通性，也要分具体产品 短期来看，50平以下这种mini户型，在预算能力有限，单身或者首次上车的年轻人里依然具备流通性 但长远来看，考虑小户型的客户群体，多会遇到自身的居住舒适度，和未来转手难易程度的问题 现在的市场购房者大多以置换为主，对于刚需来说，考虑到实际购买力只能选择小户型时 不妨看一看今天分享的这几类小户型，在未来在二手赛道上也具备一定的优势 从走访几个小户型小区之后，我们也能感觉到在上海买房这件事还是相对包容的，200万左右上车也并不是难事 上海对首次置业的年轻人来说，还是比较友好 虽然第一套房，选择小户型多少有一些无可奈何 但只要你多筛选，也是能在这座城市，能够找到一些性价比高，未来相对比较好流通的产品 以上为正文，来自真叫卢俊团队 |
|
|
