案说合同法 | 居间合同中，适用“跳单”条款需要结合诸多因素综合分析

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【裁判要旨】

居间服务过程中，《客户确认书》中所约定的“跳单”条款能否适用需综合该条款设置目的、违约后果等多种因素综合进行考量，不能仅仅依据“跳单”行为发生即推定“跳单”条款可以适用。

【法律关系图】

【关联法条】

《中华人民共和国合同法》T424：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

【诉讼主体】

上诉人（原审原告）：A公司。

被上诉人（原审被告）：C公司。

被上诉人（原审被告）：夏某。

被上诉人（原审被告）：陈某。

【基本案情】

上诉人A公司与被上诉人C公司、夏某、陈某服务合同纠纷一案，不服四川省新津县人民法院（2020）川0132民初***号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

【上诉人A公司请求】

请求撤销一审判决，依法改判支持A公司的一审全部诉讼请求。事实与理由：1．C公司是夏某成立的个人独资公司，夏某与陈某是夫妻关系，共同经营生意。在案涉客户确认书上写C公司，是因为委售物业属于工业地产，不允许个人持有，二人原意是以C公司购买委售工业资产，但经税务等多方面的考虑，最终以陈某、夏某夫妻购买原委托方股东的股权实现了委售工业资产的购买，不论哪种交易方式，夏某、陈某在本质上就是A公司的客户，二人系本案适格的主体。

2．A公司诉请C公司、夏某、陈某支付服务费是因其未将与B公司原股东的交易情况通知A公司，而不是A公司已经收到B公司的服务费后有没有理由继续向C公司、夏某、陈某主张服务费的问题，一审归纳争议焦点错误。

3．《物业代理委托书》是A公司与B公司签订的居间服务协议，《客户确认书》是A公司与客户方签订的服务协议。C公司、夏某、陈某不遵守协议，需额外支付服务费，这是C公司、夏某、陈某应该支付的服务费，与卖方支付的服务费无关。

【答辩人C公司、夏某、陈某共同辩称】

一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回A公司的上诉请求。

【原告A公司请求】

1．C公司、夏某、陈某向A公司支付服务费409000元；2．C公司、夏某、陈某向A公司支付资金占用利息，利息以409000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日计算至全部款项付清之日止；3．本案诉讼费、保全费由C公司、夏某、陈某承担。

【一审查明】

2018年8月9日，A公司作为乙方与案外人B公司作为甲方签订一份《物业代理委托书》，由B公司委托A公司居间出租或出售其所有的位于甲小区的物业。该《物业代理委托书》第二条受托服务内容第二款约定“带领客户实地考察该物业，向客户介绍该物业状况及周边投资环境等状态。”第四条报酬支付方式及支付时间第二款约定“买卖委托服务费（佣金）按总售价5%计。”。

2020年1月6日，C公司的代表陈某、C公司的法定代表人夏某在A公司的陪同下实地考察了上述物业，并签订一份《客户确认书》。该《客户确认书》载明察看的物业为案涉物业，其中第三条约定“我公司免费为客户方提供服务，依据物业业主与我公司签订的《物业代理委托书》，佣金将由物业业主承担。”第四条约定“若客户方私下与该物业业主签订成交而未通知我公司，则客户方应无条件额外向我方支付服务费，标准如下：1．达成租赁事实为该物业一个月租金；2．达成转让或买卖事实为该物业成交价的5%。”该《客户确认书》中客户方处为C公司，陈某在确认人处签名。2020年3月6日，B公司变更了工商登记信息，将公司股东变更为夏某、陈某。2020年3月11日，A公司向一审法院提起诉讼，要求B公司、B公司原股东唐某1、唐某2支付服务费，案由为居间合同纠纷。

在案件的审理过程中各方当事人达成调解协议：“一、B公司、唐某1、唐某2于2020年5月1日前一次性支付A公司服务费433000元；二、若B公司、唐某1、唐某2按照上述期限足额履行，则A公司自愿放弃其他诉讼请求；若B公司、唐某1、唐某2未按上述期限足额履行，则A公司有权要求B公司、唐某1、唐某2另行支付律师费50000元及利息（利息：以433000元为基数，从2020年3月11日起按月利率1.5%计算至付清之日止）。”上述协议经四川省新津县人民法院（2020）川0132民初****号民事调解书予以确认。一审庭审中，A公司认可已全额收到上述服务费。

【一审认为】

本案的争议焦点主要为：1．夏某、陈某是否为本案适格主体；2．A公司在收到业主方的服务费后，能否以出现“跳单”为由继续向买方主张费用。

1．关于主体的问题。本案中，A公司基于《客户确认书》向一审法院提出诉讼，夏某、陈某是否为本案适格主体就需要审查夏某、陈某是否为《客户确认书》的相对方。综合A公司在起诉状中陈述以及提交的《客户确认书》载明的内容，以及C公司认可陈某代表其签订《客户确认书》等事实，《客户确认书》中明确载明客户方为C公司，虽夏某、陈某在A公司陪同下实地察看了案涉物业，陈某在《客户确认书》确认人一栏签字确认，但其均是代表C公司，并非代表其个人，A公司要求夏某、陈某基于《客户确认书》所约定的内容承担相应义务缺乏事实和法律依据，对其要求夏某、陈某支付服务费的诉讼请求一审法院不予支持。

2．关于A公司主张服务费的问题。从双方当事人提供的证据以及当庭陈述来看，本案是一起典型的因居间服务过程中出现“跳单”而引发的纠纷。本案中，A公司以其在提供居间服务过程中出现“跳单”为由，而依据《客户确认书》第四条约定向C公司主张权利，该主张能否实现需要从居间服务的相对方、《客户确认书》性质以及居间服务费实际给付情况等综合进行考量。首先，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条约定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”结合A公司与案外人B公司签订的《物业代理委托书》、A公司与C公司签订的《客户确认书》所指向的带看物业仅限于案涉物业，以及第三条约定“我公司免费为客户方提供服务，依据物业业主与我公司签订的《物业代理委托书》，佣金将由物业业主承担。”等内容来看，与A公司形成居间服务关系的应为案外人B公司。其次，居间服务的性质决定了居间人需要提供寻找客户、开展洽谈、实地带看、协助签约等服务。A公司向C公司提供服务，以及要求C公司签订《客户确认书》等行为，实质是在履行《物业代理委托书》中所确定的义务，该《客户确认书》是A公司促成居间事项成立，要求案外人B公司向其支付居间服务费，实现《物业代理委托书》合同目的的方式之一。

因此，A公司向C公司提供服务均是基于其与案外人签订的居间服务合同中所约定的合同义务，其在已实现《物业代理委托书》合同目的的同时，要求C公司再次支付服务费缺乏法律依据。最后，本案中，A公司主要依据《客户确认书》第四条的约定，要求C公司额外支付服务费。结合《客户确认书》内容，该条款设立的本意应是防止居间服务合同的合同目的无法实现以及对“跳单”行为进行限制。在居间服务过程中“跳单”情况时有发生，对“跳单”这一不诚信的做法设立必要的限制措施本身并无过错。但综合案件实际情况，本案中居间合同关系的委托人应为案外人B公司，A公司亦通过诉讼方式就服务费、律师费、利息等费用与B公司达成了调解协议，“跳单”行为所造成的后果因双方达成调解协议而得到实际解决。在合同目的已经实现的情况下，A公司依据居间服务中委托人存在其认为的“跳单”行为要求客户方C公司额外支付服务费，明显加重C公司责任，显失公平，也缺乏相关法律依据。

综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：驳回A公司的诉讼请求。一审案件受理费3718元、保全费2565元，由A公司负担。

【二审查明】

二审中，双方当事人均未提交新证据。

本案二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。

【二审认为】

本院就案涉的争议焦点问题评判如下：

关于案涉《客户确认书》的主体问题。本院认为，A公司主张C公司、夏某、陈某均为其客户，且最终通过其工作，夏某、陈某实现了对案涉物业购买的目的，夏某、陈某系本案的适格主体。对此，本院认为，第一，案涉物业系工业地产，需以公司的名义进行购买，A公司对此无异议。第二，从《客户确认书》载明的内容来看，该确认书首部明确“A公司的龙先生带C公司的陈小姐于2020年1月6日看以下物业……”，落款处签字明确为“客户方公司名称：C公司”，“确认人：陈某”。

本院认为，陈某在“确认人”处签字，不能得出其个人有购买案涉物业的意愿或使用案涉物业的目的。虽然夏某与陈某多次到现场查看、与卖方沟通协商，以及《客户确认书》载明陈某公司名称为C公司，但不能就此认定案涉《客户确认书》的主体包含了陈某及夏某。第三，A公司主张陈某、夏某为案涉《客户确认书》的主体，但未提交任何有关其与陈某、夏某的沟通过程中，该二人明确表示自身为客户，个人欲购买案涉物业的证据材料。第四，一审中，C公司亦认可陈某系代表其签订《客户确认书》。

综上，本院认为，A公司未提交足以采信的证据证明陈某、夏某为《客户确认书》的相对方，其关于陈某、夏某为案涉《客户确认书》的主体的上诉理由不能成立，本院不予采纳，案涉《客户确认书》的主体为C公司。

关于A公司主张的服务费问题。本案中，A公司依据《客户确认书》第四条要求C公司、夏某、陈某支付服务费。基于上文分析，案涉《客户确认书》的相对方系C公司，故该争议焦点问题的关键在于A公司要求C公司支付服务费的主张能否成立。

对此，本院分析认为，首先，A公司未提交足以采信的证据证明其与C公司之间单独形成居间合同关系并就居间费进行了明确约定。其次，A公司与B公司签订《物业代理委托书》约定，B公司委托A公司居间出租/出售案涉物业，买卖委托服务费（佣金）按总售价5%计。结合《客户确认书》第三条“我公司免费为客户方提供服务，依照物业业主与我公司签订的《物业代理委托协议》，佣金将由物业业主承担”，第四条“若客户方私下与物业业主签订成交而未通知我公司，则客户方应无条件额外向我方支付服务费，标准如下：……”的约定，本院认为，案涉《客户确认书》系A公司为了防止其收取居间费的合同目的无法实现，避免出现“跳单”行为而签订，系A公司为了履行其与B公司之间的《物业代理委托书》而形成的文件。第三，虽然陈某、夏某通过股权转让的形式实现了对案涉物业的购买，变相“跳单”，违反了《客户确认书》第四条的约定。

但《客户确认书》第四条系违约金条款，具有违约金的性质，在A公司已通过另案诉讼与B公司就居间费及损失达成了调解协议，获得了补偿，且A公司无证据证明因案涉“跳单”行为导致其还有其他损失的情况下，其于本案中诉请要求C公司支付服务费于法无据，本院不予支持。

综上所述，A公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。

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