全国人大法工委民法室解读民法典第二百七十八条 《中华人民共和国民法典释义及适用指南（全国人大法工委民法室编）》“物权编条文释义”： “本条在2007年通过的物权法第76条基础上作了修改完善：一是将使用建筑物及其附属设施的维修资金单列一项，并降低通过这一事项的表决要求。二是增加规定’改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动’为业主共同决定的重大事项。三是适当降低业主作出决议的门槛。 ” 全国人大常委会法制工作委员会副主任刘俊臣在《关于民法典的几个主要问题》一文中解读：“编纂民法典既不是推倒重来，制定全新的法律，也不是简单的法律汇编，而是对现行民事法律的编订纂修。” “完善建筑物区分所有权制度。强化业主对共有部分共同管理的权利，适当降低作出决议的门槛；完善公共维修资金使用的表决规则；明确共有部分产生的收益属于业主共有。”（来源：《法制日报》2020.9.14，全国人民大表大会官网） 全国人大常委会法制工作委员会民法室主任黄薇在《民法典的主要制度与创新》中解读：“ 完善业主的建筑物区分所有权制度。在民法典编纂过程中，有的意见反映，目前居民小区管理存在业主大会、业主委员会成立难，业主作决议表决难，公共维修资金使用难，以及小区内违法行为管理难等问题。针对这’四难’问题，民法典予以积极回应，明确政府有关部门、居民委员会对设立业主大会、选举业主委员会的指导和协助职责，降低业主决定共同事项的表决比例要求，规定紧急情况下使用公共维修资金的特别程序，明确有关部门对小区内发生的私搭乱建等违法行为依法查处等。”（《中国人大》杂志2020年第13期 ，全国人民代表大会官网 ） 全国人大常委会法制工作委员会民法室副主任杜涛在《民法典物权编的主要制度与创新》一文中解读：“适当降低业主共同决定事项的表决门槛。依照物权法第七十六条规定，业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金等特别重大的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定一般重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。在编纂民法典的立法过程中，各方面普遍反映，实践中，小区业主在处理需要共同决定的事项时，往往受制于物权法规定的表决门槛较高，难以作出决议。为此，物权编作出适当调整，依照第二百七十八条第二款的规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定特别重大事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定特别重大事项以外的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。这样处理，既保证了与决定事项有利害关系的业主能够有效参与，又适当降低了作出决议的整体条件。表决特别重大事项的门槛，降到了全体的二分之一；表决一般重大事项的门槛，降到了全体的三分之一。同时，按照立法本意，这一条规定的“参与表决”，也可以通过网络、电话、传真等通信手段，采取简易方式进行。”（来源；《中国人大》杂志2020年第14期 ，全国人民代表大会官网） （谢存海/编辑）
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