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原创声明 今日推送文章，为文章作者授权本公众号首发原创文章，转载请在公众号醒目位置注明作者及出处。我们将不断创新文章内容，努力提供更多更好的民商事实务干货。转载请直接联系责任编辑。 最高法院:根据《执行异议和复议》第二十九条规定可以排除对车位的强制执行 👉作者：唐青林 李舒 赵佳星 (北京云亭律师事务所*)阅读提示：针对用于居住的商品房，商品房消费者在提起执行异议之诉时，有权主张基于其生存居住权而享有的物权期待权以排除强制执行。而对于与商品房配套的车位，从文义解释来看显然并不涵盖在商品房范畴内。那么，案外人能否根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定以排除对车位的强制执行？ 车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性，因此车位具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性。 一、2016年6月17日，张若曦与华骏公司签订《裕富车位认购书》，约定张若曦认购华骏公司开发的位于广州市天河区xx路xx号xx层xx号车位。其后张若曦支付了款项并实际占有案涉车位。 二、2016年8月31日，华骏公司向张若曦开具金额为368000元的广东增值税普通发票，并备注了案涉车位的具体信息。 三、2016年7月4日，甘肃银行兴陇支行与华骏公司签订《最高额抵押合同》，约定将华骏公司位于广州市天河区的房屋及车位为百嘉信公司在甘肃银行兴陇支行所办理授信业务提供最高额抵押担保。案涉车位属于上述最高额抵押担保的范围，并办理了抵押登记，他项权人为甘肃银行兴陇支行，义务人为华骏公司。 四、甘肃银行兴陇支行向百嘉信公司、华骏公司等提起诉讼主张还款，确认对抵押物的优先权，并申请了对案涉车位等的财产保全。后甘肃高院作出一审判决并生效。 五、2019年12月27日，甘肃银行兴陇支行并入甘肃银行中央广场支行，由甘肃银行中央广场支行申请执行。 六、执行过程中，张若曦提出执行异议，甘肃高院裁定中止对登记在华骏公司名下位于广州市天河区xx路xx号xx层xx号车位的执行。 七、甘肃银行中央广场支行向甘肃高院提出执行异议之诉，请求继续对案涉车位的执行措施，并对拍卖价款优先受偿。甘肃高院以张若曦所购买地下车位并非商品房为由，认为其只是一般不动产买受人，不足以排除担保物权的执行，因而支持甘肃银行中央广场支行的诉讼请求。 八、张若曦不服一审判决，向最高人民法院提起上诉。经最高人民法院审理，认为案涉车位是住房的必要配套设施，具有保障业主基本居住权益的属性，张若曦就案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。 本案核心问题在于车位是否与业主基本居住权相关，围绕上述争议焦点，最高人民法院作出的裁判要点如下： 第一，车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施。根据法律规定，在城市商品房建设阶段建设单位应设计、修建车位、车库以满足业主需求的强制性义务，赋予车位以特定用途。 第二，虽然建筑区划内的车位、车库不同于居住的商品房，但车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。 第三，在私家车日益成为普通家庭日常交通工具的现代社会，车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。 前车之鉴,后事之师，为避免未来在类似纠纷中处于不利地位，笔者结合《中华人民共和国民法典》及相关司法判例提出如下建议： 1.购买房产、车位等不动产后，在满足条件的情况下应立即办理过户登记。同时，出于防范风险考虑，将出卖人协助办理过户等写入合同条款，并约定某个时间节点前未完成过户时出卖人应承担较重的违约责任。 2.若由于种种原因未能办理过户登记，应注意保留书面合同、转账凭证、发票、收据、移交书、缴纳物业费的材料以及其他能证明占有、实际使用的证据等，以应对可能发生的法律纠纷。 （我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。我们对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着我们对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。） 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
《全国法院民商事审判工作会议纪要》
以下为该案在最高人民法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述： 案涉车位是住房的必要配套设施，具有保障业主基本居住权益的属性。车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施。《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。国家住房和城乡建设部发布的《城市居住区规划设计规范》规定：“居住区内必须配套设置居民汽车(含通勤车)停车场、库……”，明确规定了在城市商品房建设阶段建设单位应设计、修建车位、车库以满足业主需求的强制性义务，赋予车位以特定用途。案涉车位所在地的广州市《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》也明确要求“房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库应当首先满足业主的需要。”“房地产开发项目规划用于停放汽车的车位数量少于本房地产开发项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或租用本房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位。房屋所有权人出租房屋时，所拥有的车位应当首先满足承租人的需要。”虽然建筑区划内的车位、车库不同于居住的商品房，但车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家车日益成为普通家庭日常交通工具的现代社会，车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。本案中，张若曦系案涉小区的业主，所购买的车位为其购买的住宅的必要生活配套设施，自购买以来，一直用以停放车辆使用至今。因此，可以认定张若曦购买的车位具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性。 云亭律师就本文相关问题，检索了大量裁判文书。现将相关案例分享如下，供读者学习参考。 裁判规则一：车位未配套住房使用，不能视为满足基本居住需要，因而无权依据《执行异议和复议》第二十九条规定排除执行 案例一：中国农业银行股份有限公司安宁市支行、迟绍璐案外人执行异议之诉二审民事判决书，最高人民法院，（2019）最高法民终1956号 蔡秋林主张案涉车位是其在昆明市购买的唯一车位，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，可以排除执行。 最高人民法院认为，其在案涉小区没有住房，也并未居住在该小区，其购买案涉车位并非满足基本居住需要，不符合上述司法解释第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，不能据此排除执行，一审法院适用法律错误，应予以纠正。 裁判规则二：业主在将车位与房屋配套使用情况下，有权依据《执行异议和复议规定》第二十八条以排除强制执行 案例二：李永虎、李锰等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书，最高人民法院，（2022）最高法民终326号 最高人民法院认为，原《中华人民共和国物权法》第七十四条明确了车位、车库作为小区整体环境的组成部分，系为小区业主居住便利而服务，从而赋予了车位用以满足居民基本生活需要的特殊属性。同时，为协调兼顾业主和开发商二者利益，允许开发商结合实际情况与业主通过出售、附赠或者出租等方式对车位归属进行约定。 本案中，李永虎将建筑区划内暂未办理独立产权的案涉车位作为汇博公司的财产性权益，申请法院查封并强制执行。在法院查封前，汇博公司与案涉车位所在小区业主李锰签订《北方新天地车位使用权买卖协议》，约定将案涉车位使用权予以转让。李锰支付全部合同价款后，一直将该唯一车位与住房配套使用，客观上实现了住房及基本生活与案涉车位间形成稳定的依赖关系。故此，李锰符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，享有足以排除强制执行的民事权益。对李永虎关于继续执行案涉车位的主张，不予支持。 *此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。 责任编辑：徐淑明 微信号：17310145421  |
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