|
———这是正文的分割线——— （在开始今天的文章前，建议大家先花几分钟回顾下昨天的《这一次房地产能否被救活？一文看懂楼市新政》，很多内容结合政策原文会更好理解） 如果说在上周的一系列新政“轰炸”之前，二手房房东还对国家队进场收储存量房抱有一丝幻想的话，那央行的表态算是把最后这点火苗给掐灭了。 因为根据媒体披露的消息，未来地方所收购的房屋，限定为已建未售的商品房——正如我们昨天所说，地方收购并不是“收破烂”。 这样看来，能为二手房兜底的，似乎自始至终只有房东自己。
截至520下班时，昆明还未针对收购商品房用作保障房一事出台地方版细则，不过相关新政应该早晚都会来。 看似一切已尘埃落定，但本地其实面临着两个很现实的问题。 一是昆明符合收购标准的房源到底有多少？ 要知道，此次政策面发声，只是划定了大体框架，具体该收哪些房源、以及要怎么去操作，恐怕都要等地方自己去定。 所幸的是，在此之前已经有部分城市，先一步公开了其收购商品房用作保障房的房源标准，这多少能提供一些参考范例： 如果参考杭州临安区与重庆的标准，其都不约而同地将单套面积限制在了70平以下；而洛阳则把线划得很宽，面积在120平以内就可。
图源网络 前一种标准，沿用的是保障房一贯以来的面积限值，毕竟保障保障，单套面积搞得和商品房一样大，多少有点奇怪；但后一种标准，可能才是更为契合当下市场现状的有效解法。 因为就以昆明为例，抛开保转商几兄弟以及少数周边项目，近几年的新建楼盘哪还有70平以内的房子供应？最低也是89平三房起步了。 所以如果后续本地参考70平这一上限，从哪收房是个问题。 （这里插一句，有人可能会说把商业项目也纳入收购范围，不就能完美契合面积标准了吗？但说实话，眼下地方供地已和商品住宅去化深度挂钩，本身本地的库存状况就不算乐观，这要是还敢去动商业这盘“硬菜”，那只能说是真的勇） 而如果参考的是120平的上限，则可能要看具体用途是不是保租房。 如果是租赁，合租大概率是跑不了了；而如果不是保租房，一些大面积户型说不定会定向给多孩家庭，毕竟相应的政策倾斜早已屡见不鲜了。 （至于多孩家庭和保障房这两者搭不搭，那是其他层面的话题，在此就不做展开了） 到这里为止，有关收房标准问题，好歹算是有一些可能的解决方案了；但一些其他问题，就不见得那么好化解了。 就比如，收购商品房时问题项目是否要优先，还是说其会被完全排除在外呢？ 因为像前面提到的洛阳案例，就曾有过“优先购买收购区域内的通过清算后的问题楼盘及拖欠相关税费的楼盘，解决历史遗留问题”这样的表述。  图源洛阳市人民政府官网 本身收购商品房用作保障房，与保交楼这两件事之间的调性就是高度一致的——像本地的部分库存，其实就是被焊死在了问题项目上，一箭双雕能解决很多问题。 可一旦涉及问题项目，势必会给收购带来额外的负担；毕竟保交楼走到这一步，即便是那些已经转出icu的项目，也没人知道其在完工交付前，还会不会遇到新的波折。 所以限制只收购现房，是目前能想到的最优解，但新的问题又随之出现了：一处现房，还是非问题项目，如果已建未售的话，那它的位置等其他条件是不是多少会令人担忧？ 而如果不苛求完全的未售，比如说从售出了一两栋或是一两个单元的社区，收购那些没人买的楼栋与单元用作保障房，那又可能会面临商品房住户与保障房住户间关系这一层棘手问题。 毕竟，商品房住户与回迁房住户间的矛盾事例，大家也不是没听说过。 所以，收购商品房用作保障房的设计，确实很巧妙也十分值得肯定，但这并不意味着其将要面临的问题会变少。
第二个现实问题，收购商品房用作保障房，是否会造成保障房这一侧的供给过量呢？ 对昆明这类城市而言，从今年起有两个层面的保障性质住房会迎来量的增长：一是新一轮城市更新所带来的回迁安置房，二则是新开工的配售型保障房。
图源昆明规划建设官微 我们之前就聊过，新一轮城更因为主要依靠专项资金推进，加之眼下房企的参与意愿较低，很多配套工程项目很可能能省就省，但唯一省不掉的是回迁安置房。 这类产品对市场潜在需求的分流将是全方位的，不止商品房市场会受影响，保障房市场多少也会受到一定的波及。 而对新的配售型保障房而言，其与收购来的房源就更是直接竞争关系了。 当然，这当中有两个细节值得探讨：一方面，配售型保障房和其他类型的保障房面向的群体是有区分的，从结构上而言二者并不冲突。 但需求能够分层的前提，是池子要够大。说白了，本地是否有那么多需求保障房的人群，决定了其能否在未来同时顶起这两类保障房。 我们手上没有具体数据，不敢断言问题的答案；但大家有目共睹的情况，是本地一些原先的保障房项目，近几年部分转为了商品房销售，也就是前面提到的保转商几兄弟了。 只能说有关保障房需求多寡这个问题，答案见仁见智。
青年说·悦领域，即原雅惠园Ι期。图源昆明安居集团官微 另一方面，有人可能会说限制下数量就好了。因为按照之前披露的计划，昆明首批次这些配售型保障房项目全加起来，供应的建面总量也就50万方上下。 而从其他范例城市的情况来看，一年上万套的收购量已经不少了，多数城市的收购计划，还是维持在4位数这一档。 但看过前一段内容后你应该也能意识到，收购商品房用作保障房，目的并不全是为了保障，其还有其他的任务。 那如果收购的量过小，可能无法充分发挥相应的化解存量等效果；但反之收购的量要是过大，则又会回到前面所说的供过于求的场面。 这道两难选择题要如何找到一个平衡的答案，可能才是真正让地方头疼的地方。 点击阅读更多精彩原创
到这里，有人可能会问：收购商品房用作保障房的问题算是大致说明白了，但这又和开头提到的二手房房东有什么关系呢？ 发现没有？保障房、存量去化、保交楼、甚至是多孩家庭，眼下楼市几乎所有的核心内容，都和新政有着千丝万缕的联系；唯独二手房，仿佛局外人一般游走在政策的丝网之外。 仅有的红利，也就首付比例的调低，以及可能到来的商贷利率进一步下调了，不过这些都还没有定论——因为央行相关文件中并未明确新政是只适用于新房，还是同样惠及了二手房。 正如我们在一周前的《昆明的新房开始背刺二手房了》一文中所说，在部分与昆明类似的城市，存量房时代的到来将二手房推到了聚光灯之下。
来源如图所示 但其在扛起市场销量的同时，却并未获得足够的政策扶持；这表现为房东为了卖房，自始至终似乎只有降价这一条路能走通。 这显然不是一个好苗头，因为其不仅将一部分潜在购买力禁锢在了存量房上无法释放，也在进一步拉低大家对楼市的预期。 别忘了，任何新房从签约的那一刻起，也就变为了二手房；而如果存量房市场的关键词是一降再降、资产缩水的话，那大家选择不买也就成为了一种理所当然。 不过现实有时是反直觉的，数据好像并不完全认同我们对二手房困境的判断。 因为同样基于上周公布的4月70城房价数据，昆明的二手住宅价格指数环比涨了，还是70城里唯一上涨的那一个。
图源国家统计局 近期房子卖出去了的楼粉可以来评论区留个言，说说你的真实经历，看看公婆到底谁有理。 而如果把数据先放在一边，从政策出发点来考量，我们其实是可以理解这种对二手房“忽视”的理由来自何处的。 很简单，眼下楼市所承载的，早已不再是自己那一亩三分地的问题；救市这两个字的紧迫性，恐怕也并非排在首位。调控工具的使用，需要兼顾的领域有点多。 而眼下二手房市场的种种表现，可能正好是很多人念叨了许久的市场经济原本的模样——没有那么多弯弯绕绕，大家老实卷价格就完事了。 对于孤军奋战的二手房房东而言，身处这样的环境中，需要搞清楚当房产剥离掉大半的金融属性后，本质到底是什么？以及除了出售外，还有无其他的出路可走？ 想通了这些，不见得能立竿见影帮你止跌回血，但也许可以与自己达成某种和解。
毕竟想开了这件事，很多时候也算是聊胜于无的收获了。 |
|
|
