典型案例:可供保全的土地整体价值明显高于保全裁定载明金额的,能否整体查封?|保全与执行

山鹰单利平 2024-06-17 发布于北京

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典型案例: 可供保全的土地整体价值明显高于保全裁定载明金额的, 能否整体查封?

阅读提示：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020修正）第十九条的明确规定，当执行查封、扣押、冻结被执行人的财产时，应以该财产的价值足够清偿法律文书所确定的债权额及相关的执行费用为限。这意味着在执行过程中，司法机关不得明显超出所需金额对财产进行查封、扣押或冻结，以防止对被执行人造成不必要的损失。具体到土地保全的情况，当面临可供保全的土地整体价值明显高于保全裁定载明金额的情况时，是否应谨遵限额查封的精神，不得对案涉土地进行整体查封？本文通过一则北京高院发布的案例对该问题进行解答。

裁判要旨

可供保全的土地的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，法院应当对该土地的相应价值部分采取查封措施，但该土地在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。

案情简介

一、国某安公司与安某公司借款合同纠纷一案中，北京三中院根据国某安公司的申请，于2020年11月23日作出（2020）京03民初713号民事裁定，裁定：“一、查封北京安某房地产开发有限公司名下在建工程及土地，国有土地使用权证号：京怀国用xxxx，建设工程规划许可证号：建字第xxxx【2011规（怀）建字0053号】，建设工程规划许可证号：建字第xxxx号【2014规（怀）建字0025号】，建设工程施工许可证号：【2013】施建字0164号，建设位置：北京市怀柔区xxxx；二、本裁定总冻结财产限额为人民币一亿八千万元。”

二、上述裁定作出后，北京三中院以（2020）京03执保475号立案执行，并于2020年11月26日查封案涉土地。

三、安某公司向该院提出书面异议，请求依法解除对其名下国有土地使用权证号为“京怀国用xxxx号”土地（以下简称案涉土地）的查封。理由之一为：法院的查封行为，属超额查封、过度查封，明显违反相关法律规定，应当立即撤销。

四、2021年3月31日，北京三中院作出（2021）京03执异169号执行裁定，以案涉土地无法分割查封为理由之一裁定驳回安某公司的异议请求。

五、安某公司不服，向北京高院申请复议。北京高院审查后驳回安某公司的复议申请。

裁判要点及思路

本案的争议焦点：可供保全的土地整体价值明显高于保全裁定载明金额的，能否整体查封？北京高院的裁判要点如下：

1.《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第二款规定，可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。

2.本案中，虽然国某安公司与安某公司就案涉土地分别提交的估价均明显超出保全裁定确定的金额。但鉴于财产保全裁定指明的查封财产仅为案涉土地，且查封时该土地及地上建筑物尚无法进行分割查封，北京三中院对其整体予以查封符合法律规定，不构成超额查封。

实务要点总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020修正）第十九条所确立的原则，查封、扣押、冻结被执行人的财产时，应以该财产的价值足够清偿法律文书所确定的债权额及相关的执行费用为限，且不得明显超标的额查封、扣押、冻结。当土地作为被保全物时，如果土地的整体价值显著超出保全裁定所规定的金额，法院应对该土地的相应价值部分实施查封。这样的做法旨在既保护债权人的权益，又避免对被执行人造成不必要的损失，从而确保司法执行的公正性和效率性。但是，如果这块土地在使用上不可分割，或者分割会严重减损其整体价值，那么整体查封可能是必要的，以确保债权的实现。

2.案涉查封房产系可以按独立单元分割出售的商铺和住宅，不存在使用上不可分的情形，此时应对房产的相应价值部分采取查封措施，而不得对该房产做整体查封。（见延伸阅读案例2）

3.查封土地价值存在明显超标的查封的情况下，法院应查清该查封土地是否可以分割，并对该土地的实际价值进行评估。（见延伸阅读案例3）

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。我们对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着我们对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(2020修正)

第十九条 查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。

2.《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》(2020修正)

第十五条　人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。
可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。
对银行账户内资金采取冻结措施的，人民法院应当明确具体的冻结数额。

法院判决

以下为该案在北京高院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：

关于北京三中院查封案涉土地是否构成超额查封。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第一款、第二款规定，人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。

据此，人民法院在执行保全裁定时，查封被执行人财产的价额不得明显超过保全裁定确定的金额，但查封的财产在使用上不可分或者分割会严格减损其价值的除外。本案中，虽然国某安公司与安某公司就案涉土地分别提交的估价均明显超出保全裁定确定的金额。但鉴于财产保全裁定指明的查封财产仅为案涉土地，且查封时该土地及地上建筑物尚无法进行分割查封，北京三中院对其整体予以查封符合法律规定，不构成超额查封。未来随着地上建筑物建造完成，案涉土地可以办理分割查封的，安某公司可以向北京三中院申请解除对超出部分的查封。

案件来源

北京国某安百货有限公司等执行裁定书【北京市高级人民法院（2021）京执复116号】

延伸阅读

裁判规则一：被查封的土地使用权属于无法分割的标的物，且分割会严重减损其价值时，当事人请求执行法院查封不超过争议价值的土地使用权面积不能得到支持。

案例1: 重庆某房地产有限公司、西藏某投资管理有限公司等委托合同纠纷执行复议执行裁定书【最高人民法院(2023)最高法执复25号】

最高法院认为，上述规划要求纳入了规划条件并作为了出让合同的组成部分。即江某国际项目土地的出让合同、补充协议，以及南岸区南某组团D分区控制性详细规划，建设项目的实施是以出让合同载明的所有地块作为统一载体进行统一规划、统一实施、规划指标统筹使用的，不具备分割处置的基础。江某国际项目虽存在多个地块，但案涉土地从出让土地之时已经确定规划设计条件，项目下各地块统一规划、统一实施，规划指标统筹使用。而106D房地证2012字第0××6号、0××7号、0××8号证无控制性详细规划确定的可建建筑规模，无法单独评估其价值，客观上不具备分割处置的条件。如果将已经确定的规划指标分配到江某国际项目的各个地块，不仅涉及容积率规划指标的调整，还涉及绿地率、公共服务设施及基础设施的相应调整，属于规划变更。江某国际项目规划条件和方案至今未发生正式变更或调整，案涉三宗土地如办理分割，将违反控制性详细规划的强制性要求和作为土地出让合同组成部分的规划条件，违反《城乡规划法》的规定及江某国际项目土地出让的初衷。且因分割导致各个地块均需要与城市道路进行连接，将成倍加剧周边道路交通负担，地下建筑退让用地间距也使可建用地减少、小区内部环境品质降低，上述不利后果都将严重减损项目价值。因此，本案的查封虽然是超标的查封，但被查封的三宗土地使用权属于无法分割的标的物，且分割会严重减损其价值。故，某公司请求指令执行法院查封不超过15亿元价值的土地使用权面积，并重新委托评估不能得到支持。

裁判规则二：案涉查封房产系可以按独立单元分割出售的商铺和住宅，不存在使用上不可分的情形，此时应对房产的相应价值部分采取查封措施，而不得对该房产做整体查封。

案例2: 甘肃高某房地产开发有限公司、甘肃华某建设有限公司其他案由执行审查类执行裁定书【甘肃省高级人民法院(2021)甘执复48号】

甘肃高院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第二款规定，“可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割后会严重减损其价值的除外”。本案涉及的查封房产是可以按独立单元分割出售的商铺和住宅，故不存在使用上不可分的情形。金昌中院将可以分割查封与保全金额对应的相应价值的房产做整体查封违反了前述法律规定。

裁判规则三：查封土地价值存在明显超标的查封的情况下，法院应查清该查封土地是否可以分割，并对该土地的实际价值进行评估。

案例3: 陕西雄某置业有限公司、李某等借款合同纠纷执行审查执行裁定书【青海省高级人民法院(2022)青执复38号】

青海高院认为，关于复议申请人复议申请提出本案是否存在超标的查封的问题，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第二款规定：“可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。”《最高人民法院关于进一步完善执行权限制约机制，加强执行监督的意见》第十五条规定：“。．。．。．需要查封的不动产整体价值明显超出债权额的，应当对该不动产相应价值部分采取查封措施；相关部门以不动产登记在同一权利证书下为由提出不能办理分割查封的，人民法院在对不动产进行整体查封后，经被执行人申请，应当及时协调相关部门办理分割登记，并解除对超标的部分的查封……”，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本案执行过程中，海东中院依法查封了雄某公司名下位于西安市长安区韦曲街办玉皇沟，不动产证号为西长国用（2008）第8号，面积为12411.30平方米的不动产。在雄某公司明确提出查封土地价值存在明显超标的查封的情况下，海东中院在未调查该查封土地是否可以分割以及未对该土地的实际价值进行评估的情况下，以雄某公司未向法院提出申请协调相关部门办理案涉不动产的分割登记的请求为由，对案涉不动产的实际价值未进行评估，即驳回异议人的请求，于法无据。

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

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