▲ 更多解读,关注“老聂讲规划标准” NO. 1|容积率 一、定义 容积率:指一定地块内,总建筑面积与建筑用地面积的比值。(来源建设用地容积率管理办法) 容积率:地块内建筑总面积与用地面积的比值,是衡量土地开发强度的一项指标。(来源城乡规划学名词) 容积率:在一定用地及计容范围内,建筑面积总和与用地面积的比值。(来源民用建筑设计统一标准) 可以看到基本意思是一致的,但是表述完全不同。这么重要的指标,这么多年就不能统一下定义么。 二、计算方法 第一步要算出来建筑总面积这个数据,建筑面积是包括附属于建筑物的室外阳台、雨篷、檐廊、室外走廊、室外楼梯等的面积。为了正确计算容积率,就必须有统一的建筑面积计算规则,具体各类建筑面积参见现行国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353及《城市居住区规划设计标准》GB50180规定计算。 第二步要算出来用地面积。两者相除就容积率的结果。 以上图为例: 图上的S1至S5指的是每栋建筑物的计容面积; 计容建筑面积总和S0=S1 S2 S3 S4 S5; 用地面积(A)为规划确定的用地红线范围内的面积; 因此,本地块的容积率=计容建筑面积总和(S0)÷用地面积(A)。 根据《建设用地容积率管理办法》的规定,容积率计算规则由省(自治区)、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。所以上面的计算方法是普适性算法。有些地方对于建筑计容面积认定上有差异,造成建筑总面积的不同。比如《清远市国土空间规划管理技术规定及计算规则》中就明确了当地容积率的计算规则。 三、其他 1、工业项目有专门的容积率控制指标和计算要求。详见《工业项目建设用地控制指标》,工业项目控制的是容积率的下限,为了提高土地效益。其他项目控制的基本都是控制容积率的区间值为主或上限值。 2、容积率的计算只包括地上建筑面积,不包括地下建筑面积。 3、有些地区会有平均容积率的控制要求,是为了控制重点区域的“平均容积率”,形成合理的城市空间布局。 4、容积率主要反映用地的开发强度,由国土空间详细规划确定。 NO. 2|建筑密度 一、定义 建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占总用地面积的比值。(来源城乡规划学名词) 建筑密度:在一定用地范围内,建筑物基底面积总和与总用地面积的比率(%)。(来源民用建筑设计统一标准) 建筑密度:一定地块内,地上建筑的水平投影总面积占建设用地面积的百分比。表达公式为,建筑密度=地上建筑的水平投影总面积÷建设用地面积×100%。(某地技术管理规定) 二、计算方法 以上图为例: 图上的S1至S5指的是每栋建筑物的基底面积; 建筑物基底面积总和S0=S1 S2 S3 S4 S5; 用地面积(A)为规划确定的用地红线范围内的面积; 因此,本地块的建筑密度=建筑物基底面积总和(S0)÷用地面积(A)x100%。 三、其他 1、工业项目有专门的建筑系数控制指标和计算要求。写过一篇《建筑系数和建筑密度的区别》。 2、建筑密度是用百分比表示。有些地方的国土空间规划技术管理文件会有专门的计算规则。 3、见到过项目给到最高的建筑密度是95% NO. 3|建筑高度 关于建筑高度,写过一篇《规划高度、建筑高度、消防高度有什么不同》。规划高度、建筑高度和消防高度是相互关联、相互制约的。规划高度为建筑高度设定了上限,建筑高度需要在满足规划要求的同时,考虑消防安全的需要。消防高度则是在建筑高度的基础上,进一步确保了建筑物的消防安全。 NO. 4|三个指标协调 不同项目三个指标的协调要求不一样。比如,住宅建筑限高在《城市居住区规划设计标准》(GB50180-2018)有明确的规定,不能超过80米,并明确了相应的容积率和建筑密度限值。下图是部分指标,具体的请查阅规范要求,这些指标都是强制性条文。 |
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