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题问：施工方以房屋抵偿工程款后能否排除普通债权人的执行？ 施工方以房抵债行使优先受偿权排除执行的路径 作者｜王春容（四川恒和信律师事务所合伙人律师，微信号：wcrlawyer ） *本文经作者授权发布，不代表作者任职机构与「高杉LEGAL」及主编高杉峻的立场与观点，且不作为针对任何案件或问题的法律意见或建议* 以房抵债权利人提出排除执行的执行异议案件审查中，法院对以房抵债能否适用《执行异议和复议规定》第28条、第29条裁判尺度不统一，在建设工程施工合同领域，施工方与开发商以房抵偿工程款，又同时涉及施工承包人建设工程价款优先受偿权行使问题（本文的施工方指《民法典》建设工程合同中的承包人，为便于以房抵债协议中主体的表达，全文称“施工方”）。对施工方以房抵债后排除执行的审查，法院可以施工方享有的建设工程价款优先受偿权优先于普通金钱债权人的权利保护顺位为判断依据，结合执行措施将导致施工方优先受偿权受到实质性损害，认定施工方对抵债房屋的权利可排除普通债权人的执行。对于排除执行需要满足的条件，施工方与开发商以房抵债的合法性、施工方对抵债房屋权利取得的时效性、占有排他和主观过错均是法院审查的重点。 一、司法实践中法院对施工方以房抵债后排除执行的观点 因《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称《执行异议之诉司法解释（一）》征求意见稿）尚未出台，实务中施工方主要依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号，以下简称《执行异议和复议规定》）第28条、第29条主张排除其他债权人的执行。但司法审判中对以房抵债排除执行能否适用第28条、第29条存在较大分歧，也有法院直接绕开第28条、第29条法律适用问题，以建设工程优先价款受偿权的权利保护顺位排除普通债权人执行。本文对司法裁判的观点及法律适用归纳如下： （一）以房抵债是否适用《执行异议和复议规定》第28条、第29条 持肯定说法院在审理以房抵债引起的执行异议之诉时，认为可以直接适用或者参照适用《执行异议和复议规定》第28条。最高人民法院于2019年11月29日向社会公布了《执行异议之诉司法解释（一）》征求意见稿，但至今尚未出台正式司法解释，所以部分法院直接适用《执行异议和复议规定》第28条规定或者参照适用第28条、第29条规定。如在最高人民法院（2020）最高法民申7020号段正文、郑秀华再审审查与审判监督民事裁定书中，案外人段某再审申请认为郑某与开发商之间以房抵债排除执行不应该适用第28条，一二审法院法律适错误，但最高院认为一二审法院可以适用《执行异议和复议规定》第28条，驳回段某再审申请。在最高人民法院徐阳、苏华建设集团有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书中，最高人民法院认为目前第28条能否适用以物抵债，裁判尺度不统一，认可一审法院在以物抵债排除执行的案件审理中，参照适用第28条规定。 持否定说法院认为施工方以房抵债属于新债清偿，其对抵债房屋不享有物权期待权，不应适用《执行异议和复议规定》第28条、第29条。 第一，法院依据《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》（以下简称《理解与适用》）中对第44条的适用分析认为，以房抵债作为原债权新的履行方法，目的是消灭施工方和开发商之间的金钱之债，房屋的交付仅系以物抵债的履行方式，其本质仍为金钱债权，不应优先于其他金钱之债（参见最高人民法院民事审判第二庭编著：《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》，人民法院出版社2019年版，第305页）。最高人民法院（2020）最高法民申6858号刘德兴、潍坊金之汇经贸有限公司再审审查与审判监督民事裁定书中，最高院认为以物抵债的目的是消灭旧债，并不当然产生物权变动的法律效果，根据债的平等性原则，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议，并不足以形成优先于一般债权的权益，故不能据此排除对案涉房屋的执行。又如在最高人民法院（2021）最高法民终869号但莉、达州银行股份有限公司万源市支行等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书中，最高人民法院认为以物抵债协议履行中，但某与开发商签订房屋买卖合同是以物抵债的具体履行方式，该债务清偿方式的变更并不能改变但某本质上为普通金钱债权人，认为但某对案涉房屋的权利不能优于达州银行万源支行的金钱之债。 第二，施工方与开发商之间并非真实意义上的商品房买卖合同关系，非基于生存利益而购买房屋的买受人，对房屋不享有物权期待权，不属于无过错不动产买受人和商品房消费者。如在四川省高级人民法院在（2019）川民终1009号四川省建筑机械化工程公司、成都紫杰投资管理有限公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书中，认为《执行异议和复议规定》第28条意欲保护的是真实的买受人，其基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，保护的是其对该不动产享有的物权期待权。四川高院认为在该案中以房抵债权利人建机公司的根本目的是再次销售抵债房屋以最终实现其工程债权，建机公司的本意并非购买案涉房屋，所以认为以房抵债权利人与《执行异议和复议规定》第28条保护对象范围不相符，故该案不适用该规定。 （二）施工方享有的建设工程价款优先受偿权是否可以排除普通金钱债权人的执行 支持该观点的法院越过《执行异议和复议规定》第28条、第29条法律适用问题，追根溯源回归到建设工程施工合同纠纷的基础法律关系中，依据商品房消费者的交付请求权>施工方的建设工程优先受偿权>抵押权>不动产买受人的物权期待权>普通金钱债权的权利保护顺位做出判断，认为施工方通过以房抵债行使建设工程价款优先受偿权对房屋的权利可以排除一般金钱债权人的执行。如在最高人民法院（2020）最高法民再352号四川省建筑机械化工程有限公司、成都紫杰投资管理有限公司申请执行人执行异议之诉再审民事判决书中，最高人民法院改判认为“紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权，而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用《执行异议和复议规定》第28条，建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行”。在最高人民法院（2021）最高法民申4574号河北华盛建筑工程有限公司直属六分公司、王保双案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书中，最高人民法院认为一二审法院判决认定有误，裁决认为华盛六分公司与菩萨崖公司签订《以房抵债协议》，通过协商的方式折价抵偿工程款，该方式符合法律规定的建设工程价款优先受偿权的行使方式。建设工程价款优先受偿权应优先于普通债权，而王某与菩萨崖公司系民间借贷关系，华盛六分公司对案涉抵债房屋所享有的权利足以排除王某普通债权的执行，故裁决指令山西省高级人民法院再审。 反对该观点的法院认为施工方的建设工程价款优先受偿权仅能在执行分配中享有优先受偿，不能排除法院强制执行措施。反对该观点的法院主要依据《执行异议之诉司法解释（一）》征求意见稿第16条对享有优先受偿权的权利人提起执行异议之诉的处理意见。法院认为案外人不得以其对执行标的享有建设工程价款优先受偿权，提出执行异议之诉，并请求排除强制执行；案外人应根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称《民诉法解释》）第508条的规定，直接在执行程序中申请参与分配，就拍卖价款主张优先受偿。如在四川省高级人民法院在（2019）川民终1009号四川省建筑机械化工程公司、成都紫杰投资管理有限公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书中，四川高院认为“建设工程优先受偿权是承包人就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利，这种优先权仅是债权实现的顺位优先权利，而非所有权等实体权利，不能阻止执行标的的转让、交付，建设工程优先受偿权不属于足以排除强制执行的民事权益。” 二、施工方以房抵债行使优先受偿权后可以排除普通金钱债权人执行的原因 施工方通过以房抵偿工程款的方式行使建设工程价款优先受偿权，抵债房屋实为工程价款的物化载体，对房屋取得的权利可以排除一般金钱债权人的强制执行。理由如下： （一）债权在一定条件可以排除执行 债权属于可以排除执行的一种民事权益。《民诉法解释》第463条第2款规定案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益可以排除执行，但并未对可以排除执行的权益进行列举。肖建国认为，案外人足以排除强制执行的民事权益主要有所有权、用益物权、担保物权、占有、孳息收取权、债权、依法保全的标的物（肖建国：《<民事诉讼法>执行编修改的若干问题探讨——以民事强制执行救济制度的适用为中心》，载《法律适用》2008年第4期，第23-25页）。现行规定中存在两类债权在满足一定条件下可以排除执行，第一类是某些“债权物权化”的场合。某些相对性的债权具有了一定程度的物权绝对性，即具有对抗第三人的效力，租赁权、优先权是否足以排除强制执行应视租赁权、优先权是否因强制执行而丧失或受侵害而定（王利明：《债法总则研究》，中国人民大学出版社2015年版，第 94页）。如《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2020〕21号）第28条第2款规定，执行法院在拍卖房屋时，房屋的租赁权原则上不因拍卖而消灭；《民诉法解释》第508条规定在执行程序中，对执行标的享有优先权的债权人可以直接申请参与分配，债权人可以主张对执行价款享有优先受偿权。第二类是法律予以特殊保护的债权。如《执行异议复议规定》第28条、第29条规定，无过错不动产买受人的债权、消费者购房人的债权足以排除强制执行。施工方与开发商之间通过以房抵债行使建设工程价款优先受偿权的，实质为通过行使优先权实现对抵债房屋的支配权利，已经符合债权物权化的法律效果。 （二）普通金钱债权的执行将导致施工方优先受偿权受到实质性损害，施工方将丧失对抵债房屋的支配权利 第一，施工方通过以房屋抵债对房屋所有权期待高于普通债权人。其一，以房抵债的债权人是以实现抵债房屋的所有权为目标。施工方与开发商签订合法的抵房协议，并对抵债房屋实现占有、使用、收益的可支配权利，对抵债房屋产生了如不动产买受人一致的物权期待权。虽然以房抵债协议设立的目的是为了消灭原合同履行的债务，不能当然直接适用《执行异议和复议规定》第28条中关于不动产买受人的权利规定，但是根据《理解与适用》认为以物抵债协议的性质类似于合同法上的买卖合同，以房抵债债权人对抵债房屋享有的与不动产买受人对房屋所有权的期待以及对房屋占有、使用、收益的支配权利是一致的（最高人民法院民事审判第二庭编著：《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》，人民法院出版社2019年版，第302页）。其二，普通金钱债权人申请强制执行时是以实现金钱利益为目标，对被执行人名下财产的查封、处置具有可选择性。在普通金钱债权的执行中，申请人可以申请执行被执行人名下可变现资产，可变现资产包括不限于现金存款、不动产、动产、知识产权、股权，可变现资产只要具备《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2020〕21号，以下简称《查封、扣押、冻结规定》）第2条条件的，执行法院就可以对其采取强制措施，普通金钱债权人对可执行财产的选择范围广，并未对抵债房屋产生期待唯一性。 第二，施工方在抵债房屋上实现的优先权与普通金钱债权人的执行形成非此即彼的竞争关系。抵债房屋系施工方工程债权的物化载体，是施工方实现建设工程价款优先受偿权的体现，施工方的建设工程价款优先受偿权优先于普通金钱债权。肖建国、庄诗岳认为，案外人执行异议之诉本质上是审查案外人对执行标的是否享有某种民事权益，以及该民事权益能否对抗申请执行人执行债权发生的基础权利的诉讼（参见肖建国、庄诗岳：《论案外人异议之诉中足以排除强制执行的民事权益-以虚假登记财产的执行为中心》，载《法律适用》 2018年第15期，第11页）。法院在审查施工方对抵债房屋享有的民事权益是否可以排除普通金钱债权人的强制执行时，回归民事权益的实体法性质和效力，以基础关系中权利保护顺位作出是否可以排除执行的判断，符合案外人执行异议之诉的审查本质。 第三，施工方基于建设工程价款优先受偿权取得抵债房屋的支配权利，会因强制执行措施而丧失。《执行异议之诉司法解释（一）》征求意见稿第16条但书规定“案外人尚未取得执行依据且对其是否享有优先受偿权存在争议，或者强制执行可能导致优先受偿权受到其他实质性损害，案外人以其享有优先受偿权为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院应予受理。”肖建国、王利明认为优先权是否足以排除强制执行应视优先权是否因强制执行而丧失或受侵害而定（参见肖建国：《<民事诉讼法>执行编修改的若干问题探讨——以民事强制执行救济制度的适用为中心》，载《法律适用》2008年第4期，第17页；王利明：《债法总则研究》，中国人民大学出版社2015年版，第94页）。如割裂施工方建设工程价款优先权的权利实现，仅以优先权仅能在执行分配中实现优先受偿权利，将实质性的损害施工方对抵债房屋的支配以及对房屋所有权的期待，致使施工方建设工程价款优先受偿权无法实现。 （三）肯定施工方对抵债房屋的权利是稳定社会关系的需要 1、尊重和保护中间型权利实现的过渡时间 陈永强根据物权变动三阶段理论，提出在债权阶段与物权阶段之间存在一种中间过渡性质的中间型权利，即在房屋买卖关系中所有权变动的渐进性和阶段性过渡期间买受人享有的权利（参见陈永强：《物权变动三阶段论》，载《法商研究》，2013年第４期，第132页）。我国房地产开发预售和登记制度本身存在不完善，买受人签订房屋买卖合同后，开发商可能因为资金等问题不能及时给予买受人办理不动产转移登记；施工方与开发商签订以房抵债协议后，开发商因账户异常等情况，更是存在不能及时为抵债债权人办理备案登记，所以买受人、抵房权利人从签订合同、占用、使用房屋到取得物权法上的所有权往往有很长一段时间。施工方以房抵债成为房屋的买受人，虽然不能直接适用《执行和复议规定》第28条的特殊保护规定，但其作为形式上抵债房屋的买受人，除不需要再另行支付购房款外，享有商品房买卖合同中买受人接收房屋、占有、使用房屋、要求出卖人办理登记的所有权利，所以当施工方满足中间型权利时，其也应享有中间型权利中对抗出卖人普通债权人的抗辩权利。 2、维护现存法律关系的稳定，尊重占有的事实状态 从稳定社会关系分析，至2020年以来国内多家房企相继出现暴雷，因开发房企出现资金问题，下游施工方被迫选择以房抵债，以解决工程回款的资金压力问题，以房抵债普遍成为解决开发商拖欠施工方应付工程款问题的方案。同时，部分施工方因无法正常工程回款，选择直接将抵债的房屋同步抵偿给下游的劳务方或者材料商，由下游的劳务方和材料商作为商品房买卖合同的买受人主体，也即发生了两次抵款。如果继续执行第三人已经先行工程抵款的房屋，势必将引发施工方、劳务方、材料商之间的更多诉讼，不利于现有法律关系的稳定。 从权利状态上分析，以房抵债权利人基于长期占有使用房屋，对房屋形成了稳定的支配效果。施工方以房抵债后，往往对房屋进行了长时间的占有和使用，或者已经将房屋再次抵偿给第三人，对房屋的占有和使用已经形成稳定的支配状态。实践中开发商和施工方签订有效以房抵债协议后，往往还伴随施工方需要支付差额房款的实际现状。所以在案外人执行异议中，对以房抵债权利人予以保护并赋予其排除普通金钱债权人强制执行的效力，有利于稳定既有的法律关系。 （四）司法实践允许施工方通过协议的方式实现建设工程价款优先受偿权，亦认可本文讨论的路径可排除执行 《最高人民法院第四巡回法庭疑难案件裁判要点与观点》中论述“承包人不仅可以通过诉讼的方式行使建设工程价款优先受偿权，还可以通过与发包人协商折价的方式行使建设工程价款优先受偿权”（姜伟主编：《最高人民法院第四巡回法庭疑难案件裁判要点与观点》，人民法院出版社2020年12月版，第48-52页）。《湖南省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》（湘高法〔2022〕102号）第22条认可法院可以以调解方式确认建设工程价款优先受偿权。在最高人民法院（2020）最高法民再352号四川省建筑机械化工程有限公司、成都紫杰投资管理有限公司申请执行人执行异议之诉再审民事判决书中，最高人民法院认为承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利，承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式，承包人在除斥期间内以前述形式主张过建设工程价款优先受偿权的，应当予以支持；在该案中最高院认可施工方与开发商以签订工程抵款协议的形式实现建设工程承包人的建设工程价款优先受偿权，认为施工方建机公司可以排除普通金钱债权人紫杰公司的执行。在本文作者代理的泸州市中级人民法院（2023）川05民初15号中国五冶集团有限公司与四川景界园林工程有限公司申请执行人执行异议之诉一审民事判决书中，法院同样认可景观工程施工方与开发商签订以房抵债协议是实现其建设工程价款优先受偿权的权利，施工方景界公司在先对抵债房屋合法占有，排除了对处于同一保护顺位总包方的强制执行。所以，施工方以房抵债行使建设工程价款优先受偿权排除普通债权人执行的路径，已得到部分法院的支持。 三、施工方以房抵债行使建设工程价款优先受偿权排除执行应满足的条件 （一）法院查封房屋前施工方在优先权有效期内与开发商签订合法有效的以房抵债协议及商品房买卖合同等配套协议 1、以房抵债协议合法有效 根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号，以下简称《九民纪要》）第44条，债权人与债务人之间达成的以物抵债约定，需要同时满足以下四个条件：（1）协议各方主体达成以物抵债的合意；（2）以物抵债协议在原债权债务履行期届满后签订；（3）以物抵债协议签订前已经完成对原债权债务的结算；（4）以物抵债协议不存在恶意损害第三人合法权益等情形。同时满足以上四个条件的，人民法院在审理中未发现存在其他无效事由的，认可该协议有效。 根据《九民纪要》第44条，原债权债务履行期届满前签订以物抵债协议的，将被认定为让与担保，如施工方在工程款履行期未届满前，就项目施工工程回款安全性签订的具有让与担保性质的协议，并办理备案登记，请求法院确认以房抵债协议有效，将不能得到法院支持。在最高人民法院（2020）最高法民申4026号陈长青、皮继伟再审审查与审判监督民事裁定书中，最高人民法院认为“陈长青仅提供部分施工合同、抵账合同和商品房买卖合同等证据，未提供相应的工程款清算材料、结算单据等工程结算证据，一、二审法院认定陈长青提供的证据不足以证明以房抵债真实性亦无不当。”故法院在审理以房抵债效力时，也会同步实质审查建设施工合同中结算的相关问题。 2、施工方与开发商在优先权有效期内且人民法院查封房屋前签订以房抵债协议和房屋买卖合同配套协议 首先，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第41条对施工方主张建设工程价款优先受偿权法定期间的规定，施工方应在开发商应支付工程款的18个月内与开发商达成以房抵债相关协议，开发商应该支付工程款的起算点一般为工程竣工验收后双方完成结算之日。其次，《执行异议和复议规定》第28条、第29条，《查封、扣押、冻结规定》第24条明确规定，案外人与债务人签订合法有效的买卖合同时间必须在人民法院查封房屋之前。故施工方与开发商应在优先权有效期内且人民法院查封房屋之前已签订合法有效的以房抵债协议，并按照以房抵债协议签订抵偿房屋相关的《商品房买卖合同》《补充协议》《前期物业协议》等配套协议。 3、以房抵债协议内容与商品房买卖合同中抵债房屋信息一致 第一，以房抵债协议须明确抵债房屋的价格、位置、房号、面积等具体内容。否则，法院可能会依据《民法典》第470条、《商品房买卖合同司法解释》第5条与《商品房销售管理办法》第16条，认为以房抵债协议仅具有抵债的意思表示，不满足明确抵偿房屋具体位置的基本内容要求，从而不支持抵债协议的效力。第二，以房抵债协议约定的房屋具体信息应与《商品房买卖合同》及配套协议中约定的房屋基本内容一致。如在最高人民法院（2020）最高法民终644号孙涛、北京长富投资基金申请执行人执行异议之诉二审民事判决书中，二审法院认为“孙涛提交的房源确认单中载明的房屋总价为623179元，与其提交的《丽都国际商品房认购书》中约定的房屋总价436225元存在较大差距，孙涛未提供证据对此作出合理解释。”孙涛以房抵债后提起执行异议之诉要求排除执行的诉求最终未得到法院的支持。 （二）在人民法院查封房屋之前施工方已合法占有抵债房屋 占有作为一种法律事实，其本身是权利的起点，也是归宿；占有已成为充当法律中调整权利人与第三人利益冲突的工具（参见季境：《占有在现代财产制度中的地位申明——一种基于动态冲突的考察》,载《河北法学》2012年第6期，第30页）。执行异议之诉中，占有既是阻却让与和交付的条件, 也是排除强制执行的目标（参见万挺：《执行异议之诉审判新思维——以三大基础关系为中心》，载《法律适用》2022年第09期，第106页）。《执行异议和复议规定》第28条关于无过错不动产买受人排除执行中明确规定了占有是排除执行的核心要件之一；第29条消费者购房特殊保护中，虽未要求消费者占有使用房屋，但在司法实践适用时，占有、使用房屋仍是法院重点考虑的要素。 施工方是否对抵债房屋形成实际控制和管理是审查占有形式的标准。最高人民法院（2019）最高法民申2261号沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会、李斌申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书、（2016）最高法民申2736号北京富申联合供应链管理有限公司、刘乃生案外人执行异议之诉民事裁定书中提出，对拟排除执行的房屋的合法占有形式审查，应以实际控制房屋为标准，购房人是否实际入住不是房屋占有的必要条件。实践中施工方可以通过向法院提交抵债房屋的物业交割单、物业服务合同、物业费转款及发票、以及入住后缴纳水电气费的凭证等证据来证明已经合法占有房屋。施工方以房抵债后，更多需要再次出售抵债房屋从而实现现金回款的经营目的，往往只能提供控制房屋的证明，所以施工方在缴纳物业费时应尽量通过对公转款的支付方式，并保存完整的物业费发票。 施工方基于建设行为形成的事实占有状态不满足占有要件。以房屋抵偿工程款中，若抵债房屋所在整体建筑尚未竣工交付，则施工方系基于建设施工合同或实际施工事实而占有房屋，并非基于物权期待权，不满足占有要件。如在最高人民法院(2020)最高法民终420号靳小平、李得义申请执行人执行异议之诉二审民事判决书二审民事判决书中，最高人民法院认为“建设工程实际施工人在施工期间对项目的控制与建设，系基于债权法律关系的临时占有，与房屋买卖合同关系中买受人基于所有权或者物权期待权而占有房屋的权利依据不同”，该案中实际施工人李某在5号楼工程尚未竣工交付前对房屋的占有，并非基于所有权或者物权期待权而占有案涉房屋，最高人民法院认为一审判决认为李某对工程项目的占有即属房屋买受人的占有不当。在最高人民法院（2018）最高法民终646号中国新兴建筑工程有限责任公司、北京千意元晨企业策划有限公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书中，最高人民法院中认为买受人购买尚未竣工的商品房，不存在实际交付和占有，不能排除执行。 （三）施工方抵偿房屋的价格公允，符合同期市场销售价格 《九民纪要》第44条明确提出，在以物抵债协议的合法性审查中，法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。法院审查是否存在恶意损害第三人合法权益的重要参考就是抵偿房屋的价格是否公允。如果双方约定的抵偿房屋价格明显高于市场价格，存在开发商通过以房抵债转移资产的可能，那么将影响其他债权人的债权清偿。法院在审查抵债协议中约定的抵债房屋单价时，会参考同时间、同地段的商品房销售单价，所以施工方与开发商签订抵债协议时，最好能够书面确定抵偿单价以及单价确定的理由，以免因单价过高被法院认定抵债行为存在侵害其他债权人的合法权益，而最终被法院认定为无效。另外，差额房款的实际支付也是抵偿价格公允的考量因素。当抵债房屋的总房款与双方结算的工程款存在差额的，建议施工方通过对公转款的方式向开发商支付差额房款，转款时备注用途“补差额房款”，并保存好转款凭证。 （四）施工方对不能及时办理备案登记和所有权转移登记不存在过错 《执行异议和复议规定》第28条以及《查封、扣押、冻结规定》第15条中均明确规定买受人对于未能办理转移登记不存在过错。施工方排除执行的主张实质是实现对房屋的权利，房屋所有权的取得最终应以所有权转移登记为准，在实现房屋权利的过程中权利人应该积极向开发商主张和配合备案登记和所有权转移登记，权利人自身对不能及时办理登记不存在主观过错，否则，法律也不保护权利上的睡眠者。《九民纪要》第127条中对买受人没有过错提出了两种认定标准：一是买受人向登记机关主动提交了过户登记材料或者主动向出卖人提出了过户登记请求的积极行为；二是存在客观上合理的不能办理过户的理由。实务中，施工方与开发商签订以房抵债配套协议并占有使用抵债房屋后，要积极催促开发商办理抵债房屋的网签备案，符合条件的催促开发商尽快办理房屋转移登记，过程中保留催促的微信和书面证据；同时，权利人自身也应该积极履行配合开发商办理所有权转移登记的协助义务，向开发商和相关部门提交资料时亦需保存相关凭证。 【作者简介】 王春容，四川恒和信律师事务所合伙人律师，主要从事公司商务与并购、房地产与建设工程、婚姻家事等业务领域的诉讼和非诉法律服务。
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